南站3.8万、河西南3.8万、江北3.88万、仙林湖3.8万、燕子矶3.66万、城北5.63万……注意，是起拍总价。

锐评君注意到，南京一大波靠近地铁、租金不错的公寓，集中现身阿里资产法拍网，不乏证大喜玛拉雅中心、升龙汇金中心、万达茂等曾经的热门项目。

曾经卖105万的公寓，如今仅3.8万起拍？是真的低总价，还是另有“套路”？可以捡漏吗？跟着锐评君来看看具体情况。

南京南站证大喜玛拉雅

证大喜玛拉雅有2套公寓房源待开拍，起拍价3.8万-3.88万，建筑面积约47.34-50.06㎡不等。

以起拍总价3.8万的这套公寓为例，保证金为30000元，加价幅度为3000元，目前0人报名、175人设置提醒、981次围观。

详情页显示，该套房源建面约50.06㎡，原价约105万，为一居一厅一卫，性质为办公，产权清晰，证件齐全，可干净交付。

从图片上看，该套房源作为公寓出租，目前正是出租状态，竞买人可自由选择自住或投资。

我们知道，南站附近聚集了证大、万科、金轮等众多公寓项目。租客选择众多，会综合对比位置、面积等信息。

位置上看，都荟天地城距离地铁口步行约300米、证大喜玛拉雅中心距离地铁口步行约800米、金轮星立方距离地铁口步行约1公里，证大喜玛拉雅中心的优势一般。

公寓投资主要看收益，证大喜玛拉雅中心租金收益如何？

来自链家网的数据，建面约30-60㎡的公寓租金，集中在2200-2500元/月，因朝向、装修而有所不同。

对比租金2100-3500元/月的都荟天地城，稍有逊色。

而在前两年，证大喜玛拉雅中心一套建面约40㎡的中等户型，能租到3500元/月，甚至是3800元/月。如今租金水平直线下降，想要投资的买家，建议谨慎。

河西南升龙汇金中心

该套公寓位于升龙汇金中心2栋，可通燃气，临近小米、阿里巴巴江苏总部等，周边有地铁S3号线、7号线、河西有轨电车，交通条件便利。

房源面积约49.47㎡，位于14楼（总楼层48楼），起拍总价不到5.7万，朝向西南，为精装修。目前正在出租中，租客于9月9日到期，过户三日内清场交付。

从照片来看，房屋内部整洁，维护状况良好。

看市场租金水平，基本相当的面积段，租金约2700-3200元/月，还是很可观的。

升龙汇金中心另外一套即将开拍的公寓，建面约54.98㎡，起拍总价3.8万。

该套房源明确不接受银行贷款，仅限全款支付人员，办理房屋所有权证所产生的全部税、费按法律规定买卖双方各自承担，所涉及的欠缴水、电、气、物管费等费用均由委托人结清交付。

江北龙湖天曜星座

龙湖天曜星座城位于江北雨山路，临近地铁10号线、龙湖雨山天街，交通、商业等条件便利。该套公寓建面约47.32㎡，精装修，未出租，内部装修良好。

龙湖天曜星座的卖点为平层双钥匙，共打造3栋公寓，总层高10层，户型建面只有约47㎡一种，层高约2.95米、开间约6米，毛坯交付，买房人可根据自身需求设计为大套间或双间。

2021年年底首开时，总价最低卖到59万；2022年开始，案场不间断推出特价房源，最低总价降至47万。

链家网显示，建面约47㎡双钥匙户型中的单间普遍挂牌租金在1300-1500元/月，整套租金约2100-2400元/月。按照最低约47万的总价计算，不计算装修、利息等成本，年租金回报率5-6%。

仙林湖万达茂

原价47万+购入的公寓，如今起拍价3.8万。万达茂的这套公寓面积约37.63㎡，精装修，未出租。

临近双地铁（4号线和2号线）、坐享大商场（万达茂商场）的万达茂公寓，也曾经是南京楼市的抢手货。

2016年6月，万达茂首开，喊出“公寓只需40万起”，建面约30-50㎡的平层户型，算下来单价约1.3万/㎡起。2019年，万达茂以约1.6万/㎡的均价收官，建面约30㎡户型，总价约48万。

此外，燕子矶招商1872公寓3.66万起拍、城北翠屏水晶广场有公寓5.63万起拍、燕子矶电建海赋尚城精装loft5.88万起拍……一众低总价公寓，“诱惑力”十足。

问题来了，这些低总价起拍的公寓，普通人能捡到漏吗？答案未必，翻一翻此前的成交记录：

证大喜玛拉雅中心，今天刚成交的法拍公寓，建面约51.69㎡，起拍价5.66万，经过68轮竞价，最终以约43.67万成交，成交单价约8405元/㎡。

小红书有业主自卖，建面约60㎡的精装公寓，总价约50万就能入手，对比下来这套，法拍房的价格优势并不明显。

升龙汇金中心，起拍价5.66万，仅首轮就加价到30多万，最终成交价近53.67万。

龙湖天曜星座，1元起拍的公寓，建面约47.15㎡，加价至57.8万成交。

仙林湖万达茂，一套建面约30.6㎡的小户型，起拍价2.8万，最终成交价18.4万。

不得不说，为了吸引购房者的目光，南京法拍房可谓使出了浑身解数——“1元起拍”、超低总价起拍等，花样层出不穷。

然而，于购房人而言，法拍房“水”很深，出手务必谨慎。毕竟，“天下没有免费的午餐”，低起价的背后可能隐藏着不少风险和门槛。

再进一步问：那些起拍价看起来“正常”的法拍公寓，到底能不能买？

锐评君建议，在入手之前一定要综合考虑多方面因素。尽量选择由品牌房企开发、地理位置优越、交通便利、配套齐全、品质过硬的公寓产品。不论是投资还是自住，这些关键指标都不能忽略。

同时，也要清醒认识到这类房产通常存在交易税费高、流动性较差等不足，不能仅因为价格便宜就冲动出手。

另外，对于法拍公寓，要特别留意是否存在长期租约、是否欠缴物业费、水电费等具体情况。建议在出手前充分了解相关信息，避免日后产生不必要的麻烦或损失。

总而言之，既然看中公寓低总价、小面积、易于出租的优点，也要坦然接受它转手成本高、市场流动性相对较弱等缺点。理性判断，谨慎决策才是关键。