超市装修一新，开业在即，却突遭法院查封拍卖？面对焦急的租户、申请执行的银行和欠款未还的房主，船营法院如何破局？近日，船营法院成功化解了一起因房屋拍卖引发的租赁纠纷，既保障了申请执行人的合法权益，也为“无辜”租户保住了经营希望。

事情源于一起金融借款合同纠纷。某银行因房主（即被执行人）拖欠贷款，依法向法院提起诉讼并申请执行。进入执行程序后，银行申请对被执行人位于厦门街的一处门市房进行评估拍卖。当法院工作人员前往该房屋进行现场踏查时，意外发现房屋已被装修一新，一位租户正准备在此经营超市。

面对突然出现的法院公告，租户心急如焚：“法官，那我还能开业了吗？”原来，该租户已向被执行人支付了租金，并投入大量资金进行装修，超市开业日期都已确定，正待进货开张。突如其来的拍卖公告，让他措手不及，面临开业即关停、前期投入“打水漂”的巨大风险。

执行法官现场勘查后，也感到十分棘手：一边是申请执行人银行依法要求评估拍卖、尽快实现债权；另一边是被执行人迟迟未能履行还款义务；夹在中间的，则是毫不知情、已投入真金白银的“无辜”租户。是简单按程序拍卖房屋，还是寻求更优解？

考虑到物尽其用、保障民生和促进经济发展的原则，法官没有机械办案。他主动将三方——申请执行人银行、租户以及被执行人——召集在一起，进行面对面的沟通协商。法官明确指出，解决问题的核心关键在于被执行人必须履行还款义务。经过法官的释法明理和耐心劝导，被执行人深刻认识到自身责任，当场出具了详细的还款承诺计划，并再三保证按时履行。银行方面在了解实际情况后，也充分体谅了被执行人和租户的现实困境。

最终，在船营法院的主持协调下，银行基于被执行人的还款承诺和租户的特殊情况，同意暂缓对该房屋的拍卖程序。这一决定，为被执行人履行还款计划争取了时间，更重要的是，保住了租户苦心经营的超市，使其得以按计划顺利开业，避免了重大经济损失。三方对法院的灵活处置和高效调解均表示满意。

本案法官借此案例特别提醒广大市民：租赁房屋需谨慎，权属风险要查清！承租人在签订租赁合同前，不仅要核实房屋的所有权人信息，更要主动了解房屋是否存在抵押登记、司法查封等权利负担。可以通过查询不动产登记簿等方式获取相关信息。切莫因疏忽大意租用了存在权利瑕疵的房屋，导致像本案租户一样陷入被动局面，造成不必要的经济损失。

法条链接：

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020年）

第二十四条被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。

第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。

人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。

来　源 丨吉林市船营区人民法院