读城丨茶花板块，主城「豪宅第四极」的现在进行时？|天街|茶花板块|豪宅|金沙|龙湖

成都新楼市文|小明

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根据投资云地图数据，今年上半年成都主城（5+1区域）「500万+」产品销量超3000套，而登上销量榜第一宝座的，正是茶花板块，销量达423套。

今年年中，茶花板块2宗土地楼面价突破2万，这也是金牛区地价首次突破2万大关。从土地拍卖到新房销售，茶花板块似乎已成为「豪宅第四极」的有力竞争者。

这个区域是怎么做到的？

茶花板块，顾名思义，就是茶店子-花照壁两个区域的合称。大致可以划分为东至交大路、西至蜀汉路、南至二环、北至三环所围合而成的区域。

△茶花板块大致区域划分

茶花板块进入人们的视野，主要来自于两次重大的城市更新。

茶花片区的首次提及，还要追溯到十年前。2015年，茶店子片区拆迁开始启动，同年的金牛区投资促进工作会上，金牛区产业功能区打造茶花片区西北城市副中心，这也是茶花首次在官方媒体中被提及。

次年，首开与龙湖携手摘下茶店子约177亩地块，打造首开龙湖紫宸项目，这个项目的商业体更被人们所熟知——西宸天街。2017至2018年，伴随着地铁7号线开通、西宸天街与公园配套的成熟运营，茶花板块城市界面全面焕新，吸引力逐步攀升。

板块的第二次跃升，来自2024年。万贯机电城一期于当年完成拆迁工作，整理出超百亩土地，今年茶花板块两宗楼面价破2万的地块，本身都属于项目一期拆迁整理出的地块。未来如果万贯机电城二期完成拆迁，还将整理出约87亩土地。

目前，金牛区以四大片区组群牵引构筑经济发展增长极，加快建设“成渝双城首位城区”。其中茶花创享高地以生态价值转化提升片区整体效益，建设形态焕新、产业创新、生活清新的“天府之眼”。

△图据投资金牛

板块更有着三大核心优势。中环的区位增加其通达性；在进行两次城市更新后，茶花板块城市界面与杉板桥，堪称一东一西两大城市封面；各项配套十分成熟，尤其是生态、轨道交通的配套浓度，放眼整个三环内也难有对手。

△茶花板块城市界面

购买逻辑：

1、500万+预算，看重配套全能性，希望区域无明显短板，并且青睐城西生活的中产。

2、金沙、交大等板块外溢，不希望远离日常生活圈的「Old Money」。

拆迁改造10年后，茶花板块早已迈入实景兑现期，城市界面和配套资源能级，尤其密集的轨道交通网络和公园的覆盖率，都能步入城市前列。

更为难得的是，茶花不同于其他板块，还可以为这里的居民提供文化娱乐等方面的情绪价值。

△茶花板块主要配套图

茶花板块不仅有金牛大道、蜀汉路、中环路、三环路等城市干道，更有高浓度的地铁覆盖。

地铁7号线沿中环路穿过板块，这条环线串联起中环区域，地铁27号线已在去年底开通，连接茶花与金沙、北部新城。轨道交通五期规划中，地铁12号线将贯穿板块，并设置金牛公园、茶店子站，还可直通文殊院、红星路、杉板桥等热门区域。

△地铁12号线大致走向，仅供参考

加之周边还有地铁2、6号线覆盖，仅在西宸天街方圆1.5公里内，未来就将形成5地铁环伺，地铁通达性不言而喻。

必须指出，茶店子地铁站，是成都先期呈现的一批TOD站点。不仅让龙湖西宸天街与地铁7号线有效串联，更催生出更丰富多元化的商业消费场景体验。2024年，西宸天街营业额就达到16亿。（数据来源：别致商业）

△龙湖西宸天街

天府艺术公园内的天府111，将艺术与商业融合所营造的生活方式新场景，被视为焕活城西商业的新动力。此外，茶花板块与金牛山姆会员店仅相隔一条三环路，日常购物选择多样化。

茶花板块中，教育资源密布，其中被人们所熟知的七中八一学校，是一所由成都七中直接整体领办、军地共同打造的高起点、高品位公办学校。学校为十二年一贯制，集幼儿园、小学、初中、高中为一体，近年来口碑逐年上升。

此外，茶花还分布着包括成都二十中、茶店子小学（北区）、金牛实验中学（行知校区）、成都市行知小学校（长久校区）等多所学校。

△金牛实验中学（行知校区）

茶花板块内，约257亩新金牛公园、约173亩金牛公园，不仅满足日常晨跑散步需求，还实现公园与城市的无边界发展，成为一座既有颜值又功能复合的公园街区，一路之隔，还有规划面积约3000亩的天府艺术公园。

放眼整个三环内，几乎很难找到如此高密度的生态资源。

△天府艺术公园

情绪价值，或许是茶花与其他板块最大的不同。

天府美术馆常年展出，让打卡看展成为生活的日常；在建的茶花文化聚落的剧场，计划于2026年完成建设，涵盖图书馆、文化馆和剧场等内容，将打造成为富有时尚感、艺术范的文化聚落；金牛体育中心虽然建成多年，但足以满足居民跑步、打球等日常活动。

△茶花文化聚落效果图，图源掌上金牛

△截自寻圭投资云地图

茶花新城片区首次在公开土拍市场上现身，要追溯到2007年，交大建设拿下如今万通金牛新都会地块，成交楼面价仅6316元/㎡，但溢价率达到233%。（不完全统计信息，仅供参考）

这说明即便在18年前，茶花板块也从来不是寂寂无名之辈。在金牛区的众多板块里，楼市对它的价值认知也始终是排在前列的。

板块的上一轮价值爆发，则从2019年开始，德商以楼面价17200元/㎡拿下一宗面积约50亩的住兼商用地，并刷新了板块及整个金牛区的楼面价记录。彼时该宗地的土拍中，参拍房企多达35家，激烈程度可想而知。即便是今年成交的成都地价TOP1建发金三地块，参拍房企也仅有10家。这种形势的变化，虽与市场大环境休戚相关，但当年茶花板块风头也可见一斑。

一年后（2020年），板块的楼面价就突破到18000元/㎡+无偿移交3%租赁住房。进入“双限”时期，板块的清水房限定价也突破至33000元/㎡。

但总体而言，茶花新城的供应量并不算丰富，18年共计仅出让847亩涉宅用地。由于片区仍处于城市更新状态，土地的供应更依赖腾退拆迁，这导致在板块时常在土地市场间歇性断供。

直到去年板块又才开始重新活跃在成都土拍席上，保利、眉山发展等陆续进入，呈现了保利花照天珺、金牛西派御府等新规红盘，顺势再度拉升了板块价值和在成都高端改善领域的话语权。

2025年，能建先后拿下了板块两宗连襟宅地，成交楼面价20200元/㎡，成为了金牛区内首个2W+/㎡的居住板块，从土地价值层面，将“金牛门户”的能级定位坐实。

△茶花板块2007-2025年土地出让情况

虽然正处开发高光时刻，但目前该片区内可供应的土地已经不多。公开信息透露，板块内目前还有3宗合计约77亩的涉宅用地计划入市。而包括能建已拿下的两宗地在内，片区剩余可开发供地，大部分来源于原万贯机电城拆迁整理。

万贯机电城的搬迁工作分为两期进行，其中一期约147亩，拆迁已经完成，且土地已基本上市，而万贯机电城二期占地约87亩，自2022年就开始搬迁动员，涉及553户搬迁。但截止去年4月的官方公告显示，其二期的拆迁签约比例仍只有80%。

△片区已公开的待入市地块信息

只需一组数据，便可直观说明茶花板块的市场接受度到底如何。

据投资云地图统计，今年上半年成都主城区总价500万+新房产品销量近3000套，其中排名首位的便是茶花板块，销售套数约423套，占比近15%。

目前，茶花板块在售新盘项目共三个，分别是保利花照天珺、金牛西派御府和金牛国投上林熙锦府，主力在售面积段143-200㎡+，主力在售总价来到了500万+。

除此之外，待售项目共两个，分别是中能建于今年下半年拿下的51.9亩和41.6亩地块。