2025年的上海楼市，注定不会平静。

在限售解禁前夕，上海楼市暗流涌动。

有人觉得解不解禁对自己影响也不大，有人认为是对二手市场的冲击，也有人认为新房可能要更难卖了……

到底谁才是这场危机下最危险的人？

抢跑开始了

今年开始，一些不限售的新房房东已经开始无奈抢跑了。

松江中骏璟荟，业主595万买的新房，去年才交房的，

今年就要便宜卖了，价格从500万进一步降到了470万。

别以为只有郊区如此，市区的很多楼盘也是这样。

仁恒海上源破发的故事相信很多人应该都有所耳闻，这小区应该限售还没解 除。

当年开盘的时候也是热的不要不要的。

很多人想买都买不到。

再来看一个，北外滩招商外滩玺。

也是一路降价，已经降了快200万了。

当然这样的新房小区砸盘卖的还是少数，但是需要卖房的房东已经开始砸盘抢跑了。

当年挤破头打新的人，现在又开始割肉卖房了。

真是精准踩中了所有的坑。

说实话，当年一二手倒挂时期能抢到这些网红盘的绝对的优质客户。

积分高，小有存款，而且家庭的现金流应该也不错。

应该也是事业的上升期。

只不过短短几年光景，就业环境大不如前。

大多数人面临的都是收入下降、甚至是失业。

不得不抛售家庭房产。

几年过去，装修、利息又投入了不少，但是房价一分没涨。

现在想卖房还要和周边二手竞争。

压力可想而知。

对于这些人，卖房不是赚多赚少的问题，而是生死存亡的抉择。

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新房解禁潮要来了

之所以要抢跑，主要原因还是明年开始限售的新房就要陆续解禁入市了。

大家都很担心，因为总量确实不少。

我们专门做了数据统计。

2021年至2024年间：

上海新房开盘1158次；

上海新房触发限售次数467次；

上海新房触发限售房源124304套。

最猛的是2021和2022年，都有超过一半以上的项目触发限售。

房外房研究院制图

一直到2023年3季度才有所缓解。

因为2023年下半年开始，触发限售的比例下滑至30%以下。

相应的时间线上，接下来3年都是大头。

今年能卖的就赶紧卖自然是情理之中。

2026年解禁33799套；

2027年解禁45989套；

2028年解禁32507套；

2029年解禁11946套。

特别需要关注的时间点是：

2026二季度1万套，四季度1.6万套；

2027一季度1万套，三季度1.5万套，四季度1.5万套；

2028二季度1.2万套。

房外房研究院制图

市区里面杨浦是解禁量最大的区，其次静安区的压力也不小。

外围区中闵行、宝山、嘉定、青浦、浦东均压力比较大。

房外房研究院制图

比如周家嘴路一带限售的楼盘确实不少。

房外房研究院制图

一些顶不住压力的房东已经有动作了。

去年，保利天汇有一套中区19F房源成交总价1225万，单价12.1万。

项目2020年底开盘的时候均价就已经11万/平，4年过去了现在的价格肯定不赚钱甚至亏钱。

有些房子毫无还手之力

面对新房解禁，你的房子顶得住吗？

1、外环外小户型有压力。

限售政策时期卖的新房，还是有小户型限制。

当时应该卖了不少100平以下的产品。

解禁之后属于是限售新房之间“神仙打架”。

像临港板块就是典型的这种情况。

临港基本那就是从0开始建设的。

当年买的客户也都是投资客。

其他区域可能一个项目能有10-20%的纯投资客就很多了。

临港估计会有30-50%。

一旦解禁，就是投资客之间厮杀。

此外，郊区新房周边的动迁房里面的“大面积”应该也很难。

动迁房本就得房率低，户型也是没法和正规军竞争。

同样80平的户型，你看看差别多大。

一旦人家商品房进一步降价了，动迁房只能被动接受继续降价。

2、市区20年左右的次新房拿什么抵抗

老静安、黄浦、徐汇等有很多这样房龄也不小的次新房。

在当时来说可能是不错的小区，但是今天和要解禁的新房对比，那可以说毫无还手之力。

从我们一线业务的感受，这样的小区找我们卖房的房东也确实在变多。

尤其是1000-1500万左右的房子。

比如静安的达安锦园，2005年左右的塔板结合小区。

比如大宁新梅共和城，卢湾都市花园、香梅花园等等。

产品的代价差异太明显了。

外立面：人家是铝板、石材，最次真石漆+石材，而你是小区是涂料、面砖，还有可能已经脱落或者面砖发黑了；

车位：人车分流+豪华地库 vs 抢车位大战；

会所：恒温泳池 vs 楼下生锈的健身器材

厕所：90平以上2个起步 vs 100平还要抢卫生间

你要说老破小、老破大、塔楼不好卖就算了。

核心地段的商品房也不好卖是很多人没想到的。

地段现在也只是保下限，相对安全，但不是绝对安全。

谁让年轻人看不上你了呢。

大家地段都差不多，税费成本也没啥差别，你们这些老牌小区妥妥地炮灰。

除非人家涨价卖，你才能安全。

但是现在的市场明摆着得降价才卖得掉。

所以，不要抱有侥幸心理。

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最后

接下来上海解禁轮动情况我给大家整理好了。

大家可自行对照自己家的情况。

当然不是说解禁多少套，市场就会增加多少挂牌。

但是在解禁周3-6个月内，短期增加5-10%的供应是完全有可能。

这时候要置换或者卖房的房东可得把握好节奏。

有条件的情况下，还是按照下面的节奏错峰或者抢跑卖房。

千万别再踩踏卖房了。

2026年

一梯队：临港、 徐泾

二梯队：唐镇、南桥、顾村、安亭、菊园、康桥

2027年

一梯队：颛桥

二梯队：周家嘴路、临港、唐镇、高行、杨行、嘉定新城

2028年

一梯队：嘉定新城

二梯队：高行、唐镇、周家嘴路、吴泾、古美

2029年

一梯队：龙华

二梯队：唐镇、黄浦滨江、春申、新天地、西藏北路

解禁在即，留给很多房东技术调整的时间确实不多了。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。