群里聊到上海，有人说了一句话：上海也撑不住了。
有一个经济名词，老百姓日常买买买与吃吃喝喝，花出去的总钱数。叫做社会消费品零售总额。它是观察老百姓消费意愿最常用的风向标。
今年7月，上海社会消费品零售总额1209亿元，同比下降6.3%。这是连续第四个月负增长，也是年内最大跌幅。而且是跌幅逐月加深，像滚雪球一样越滚越大。
上海是财政净上缴八大省市之一，财政自给率极高。它也是全国消费能力最强的城市，没有之一。如果上海人都开始勒紧裤腰带，说明消费这根柱子，真的在晃。。
而前七个月，上海成交新建商品住宅22400多套，7月新房成交均价81423元/平米。八万块的单价，放在全国任何一个城市都是天花板。
同一片天空下，有人点盖饭舍不得加鸡蛋，有人买房一掷千金。消费在缩，房子在买——这两件事同时发生，说明什么？
说明商品住宅，它从来都不是服务所有人的。它一直、且未来都将是，只服务于一小部分人。
PART 01 天津的“塔尖”和“底座”
作为财政净上缴八大城市中的“守门员”，天津也是如此，属于是“缩小版”的上海。
一边是聊天闲谈中感慨，天津灵活就业的蓄水池越来越满，各行各业越来越卷，连TOP房企的职工都要在下班后做个代驾。
另一边是今年前七个月，天津依然成交了32800套新建商品住宅，堆出来688个亿的交易额。
按天津常住人口1365万人、535万个家庭估算，今年将有超过1%的家庭购入商品住宅。这个比例不算高，但也不算低，它说明一个事实：
不论什么时期、不论什么样的经济形势，总有人需要买房，也总有人买得起房。
梳理这3万多套商品房的内部，也分出了不同层级。
成交单价1万元以下的，占比22.7%。这个价位，刚需在天津还能捡到一些较好的选择。
比如北辰小店镇的宸阅府，现房网签均价8530元/平米，单套总价80-90万。
北辰青光板块的曲江一曲天辰，现房网签均价1万出头，单套总价90万左右。西青大寺镇的绿城桂语朝阳，现房网签均价不到1万元，单套总价也在90万上下。
接受在环外2-3公里置业、接受高层、想要现房——这几个条件叠加起来，也只有这几个楼盘能够满足。
成交单价1-2万元的，占比47.1%，是新房市场绝对主力。成交单价2-3万元的，占比19.2%。
三个区间加起来，占了全部新房成交的近九成。这是天津新房市场最真实的购买力分布。
成交单价4万元以上的，属于消费塔尖中的塔尖。寥寥不过千人。
所以别觉得网上人均收入百万了，一百万真的可能是普通人一辈子能触摸到的最多财富了。
在一个1300万人口量级的超大规模城市中，能消费的起一百万以上商品房的人，每年也不过买房这三、五万人。
PART 02 普通人的居住实景
楼市里的真相比较冷酷：大部分普通人的置业需求，还是依靠二手房，甚至租房来实现。
今年前七个月，天津累计成交二手房94700多套，是新房成交量的近三倍。二手房承接的，就是商品住宅分流出来的那一部分真实需求。
所以在天津二手房交易量最集中的，永远是总价60万以下的老破小。不是大家不想住好房子，而是消费能力真的有限，买不起更好的选择。
而总价150万以上的二手房，在整体成交里占比只有10%左右。在二手房里摸到改善门槛的人，也没有想象中那么多。
看清这个底层逻辑，就不难明白：为什么次新房、大户型明明比老破小更好用、更漂亮，但挂牌周期更长、成交更慢——因为它们面对的客户池子，本来就小。
也没必要总质疑，某某楼盘现场人头攒动的客户是不是群演？成交这么多房子的可能性有多大？你没看见的，不代表就不会发生。
PART 03 消费收缩与买房，不矛盾
消费数据是所有人的，是平均数，是总量。而商品房只服务于人群中的一小部分人。
这部分哪怕在人群中只占1%，但他们在经济波动中依然有购买力、依然需要置换、依然相信“房子是资产”的人。
回到开头的问题：消费在收缩，房子还在卖，矛盾吗？
普通人的消费在收缩，有产者的资产在置换。
吃盖饭舍不得加蛋和置换更好的房子这两件事，发生在同一座城市里，发生在同一天里，甚至就发生在几百米之内。
这才是楼市最真实的底色，也是最残忍的真相：商品房从一开始，就不是给所有人准备的。
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