代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考
随着全国多个城市在本月相继出台楼市新政，给原本平静的购房淡季，添加了不少热度。
例如本月初北京宣布五环外符合条件的家庭购买商品住房不限套数， 8月25日上海六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，涉及调整住房限购、优化住房公积金等多条利好政策，其中在调整住房限购上，上海宣布外环符合条件的家庭购买住房不限套数。
聚焦湾区，克而瑞监测到，目前湾区九城中仅有深圳还执行着较为严格的限购政策。
不过，克而瑞监测到，近两月来湾区也有城市出台了新一轮的楼市政策，以此希望促进购房需求的释放。
01
湾区城市新一轮救市政策来袭
近两月来，中山、东莞成为了其中代表，但中山的政策出台密集程度要高于东莞，具体看：
7月末中山住房和城乡建设局联合多部门出台《中山市进一步促进房地产市场高质量发展若干措施》。
措施共7条，包括降低个人二手房交易成本、开展2025年“以旧换新”购房消费券活动等内容。
其中在“实施“新中山人安家中山”活动措施中，缴纳一个月中山社保的“新中山人”，购房最高补贴比例可达购房总价的2.5%，折合约1万元。
在8月27日，中山住房公积金管理中心针对多孩家庭推出了提高公积金贷款额度、进行租房提取优化，以及优化办理流程等三项利好措施。
不仅如此，中山还发布了湾区第一个地方性“好房子”建设指引的城市，来更好的满足购房者居住需求的释放的同时，助力打造“宜居、韧性、智慧”城市。
《指引》从六大维度出发，其中提到，在结合中山特色的基础上，允许建设“骑楼+风雨连廊”无雨归家系统和“地下空间+架空层”系统，共享公共空间。
为什么中山在近两月密集出台楼市新政呢？
我们在其整体楼市表现上或许可以找到答案。
克而瑞数据监测显示，今年1-7月中山商品住宅成交10289套，位列近四年来同时期的最低位，在湾区九城中位列中下游。
在月均流速上，克而瑞数据监测显示，今年1-7月中山月均成交在1000-2000套不等，2月最低，仅有756套，而去年有三个月成交突破2000套。
从这个角度上看，中山今年以来的商品住宅流速相较于去年有所放缓。
随着流速的放缓，克而瑞数据监测显示，截至2025年7月末中山商品住宅库存面积449.05万㎡，去化周期24.8个月，去库存存在一定的压力。
02
市场遇冷，东莞将如何应对？
再来看东莞：
8月11日，东莞住建局发布《关于继续征集存量商品房用作保障性住房的公告》，公告显示，将在东莞市内征集条件合适的商品房用作保障性住房。
其中，优先考虑债务即将到期而无力偿还的房地产企业库存商品房。
在8月19日，东莞市人力资源和社会保障局发布了关于印发《东莞市在职人才入户实施办法》的通知，其中提到，大专及以上学历入户东莞，不再需要社保的要求。
除上述政策外，目前东莞住建局正在针对东莞“好房子”建设指引公开征求意见。
回顾今年以来的东莞楼市，克而瑞数据监测显示，东莞商品住宅成交套数由四年前1-7月最高位的破万套成交规模锐减至今年1-7月的6974套。
从月均流速上也能感受到东莞楼市的“冰点”程度，克而瑞数据监测显示，今年以来东莞有3个月成交套数不足千套，最高为今年三月，达到了1321套。
而与去年同时期相比，东莞仅有1个月不足千套，最高峰为6月份的1616套，属实“不够看”。
随着流速的放缓，克而瑞数据监测显示，截至7月末东莞商品住宅库存面积440.48万㎡，去化周期25.4个月。
03
广州还会有什么大招？
从中山、东莞两城今年以来的市场表现可见，两城面临着一个共同问题：去化难。
中山在近两月密集出台新政，或许也是希望在接下来的“金九”能促进一部分的购房者进场。
那么东莞是否还会出台新一轮的刺激政策呢？
广州方面，在去年九月末，广州已全面解除限购，目前房地产调控政策处于最宽松状态，首付比例和利率已降至历史最低点。
在政策利好的推动下，克而瑞数据监测显示，近一年来广州市场表现有了不少可圈可点的地方。
例如按照季度划分，2024年四季度商品住宅成交28180套，创下了近四年来季度成交最高规模。
今年1-7月广州商品住宅成交36830套，较去年同时期增长8%，持续稳坐湾区九城首位。
在开盘加推上，克而瑞数据监测显示，2025上半年上半年推货、认购、去化率指标同比正增长。
与此同时，克而瑞监测到，在即将到来的购房旺季，房企取证积极性与去年同时期相比有明显回升。
在成交表现整体优于去年，但又与高位时期存在一定差距的情况下，接下来广州还会怎么出招？
经过十余年淬炼，克而瑞从行业数据延伸到泛地产数据，通过与上下游产业运营商的互动和渗透，最终形成一个完整的房地产大数据生态圈。依托中国房地产住宅信息服务平台（CRIC）和中国房地产资管信息服务平台（CAIC）的支持，克而瑞业务覆盖住宅开发、不动产运营、物业社区等房地产领域。创新研发产品中国房地产决策咨询系统、投资决策系统、栅格地图系统、GoingData、易客达、金融数据系统、资产管理系统、商办数据系统、租售系统、文旅系统、康养系统、产城系统、物管系统等，为大量房企提供了决策依据。
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