明年，让上海全体房东最为恐狂的新房解禁，就要正式来了。

未来四年，上海将会解禁约12.5万套次新房：

2026年：约33,016套

2027年：约47,691套

2028年：约32,672套

2029年：约11,702套

很多朋友都在担心，这批次新房的解禁砸盘，会让脆弱的市场再次进入深渊。

当然，之前我的文章就提过：

新房并不是均分在上海所有地区，而是相对比较集中分布的；

其中相对比较集中的区域，将会受到更为剧烈的影响，区域的二手市场将会非常危险。

那么，什么区域的二手房市场，将会在未来几年陷入困境呢？

我整理了一下各板块的解禁房源套数，下面是前三十名解禁板块的表单。

前五名，基本都是我们熟知的新房集中供应区域——

大虹桥的徐泾、浦东的唐镇、最大的新城嘉定新城、市区的杨浦东外滩、以及辉煌过一次的临港。

只是这些区域各自由于其新房分布的不同、区域购买力走向的不同，新房解禁对于各自板块的影响力度也各不相同。

其中，破坏力最大的板块，毫无疑问就是排在第一位的徐泾，或者说就是大虹桥。

这么说是因为：

徐泾所在的大虹桥解禁，影响的从来不仅仅是大虹桥本身；

包括华漕、江桥在内的大虹桥，未来几年将会有超过1.4万套的解禁量；

整个浦西外环边上的近郊刚需市场，几乎都会被大虹桥的解禁所影响影响。

其实整个浦西的外环边上的板块，买房人基本都是市中心上班的家庭，主打的就是睡城功能。

总价段在500-700万的购房者，买新房基本都是在外环一圈。

虽然大家经常诟病大虹桥的各方面发展问题，但是一定要注意：

而外环一圈的众多板块中，除了已经全面成熟的七宝莘庄；

其他主打睡城功能的板块、甚至包括像南大这种新房正在销售的中外环板块在内，大虹桥恐怕都要排在第一位。

等到大虹桥的新房解禁、假设真的砸盘，那砸的就是所有这些近郊板块的二手市场。

包括大虹桥本身在内、同样也有大量新房解禁的顾村、杨行；

新房正在销售的南翔、南大；

近郊的九亭泗泾，都会受到大虹桥新房解禁的连带影响。

从大虹桥内部来看，虽然大家都在担心新房解禁把大虹桥内部二手房的地板砸穿——但我觉得这点反而未必会那么惨烈。

当时由于市场火热，各种牛鬼蛇神沾上大虹桥都会卖的很火甚至触发积分。

但是大虹桥内部也有其自身的鄙视链，离地铁近的、品质好的社区，依然是板块内的第一梯队。

先破发的，必然是那些离地铁远、由于倒挂品质很差的社区；

像蟠龙天地这种品质不错位置也好的，即便是不赚钱，破发的概率也不大。

免费标的选择咨询

排在第二位的唐镇，也是很多朋友口诛笔伐的对象。

毕竟唐镇的新房涨价太猛了上海外环外涨价最猛的区域，到底凭什么？。

如果最新成交的招商地王价格卖到9万，唐镇的房价涨幅可以比肩市中心的黄浦。

之前我就说过，唐镇为什么一直新房二手都卖得好，关键就是在近几年这个周期内，唐镇是十分稀缺的——

浦东的居民想要买到学区+产业+品质三大优势合一的区域，真的基本没有，唐镇三兄弟的确是二手房改善的优选；

一度抢占了浦东10w单价这个价格梯度的核心占位，因此才能成为外环外第一个10w的板块。

但是唐镇这几年也是内外受敌。

外部环境看，浦东这两年大力开发了北蔡楔形绿地、张家浜楔形绿地系列、前滩南、新杨思等板块，价格9-13万不等，逐渐分流了浦东的高单价、高总价购买力，唐镇品质标杆二手房们的价格层次已经落到了8万左右。

而三林、周康这些地方，也开发了一批新的商品房，虽然位置不佳，但是对于唐镇的分流依然存在。

而从唐镇内部情况来看，一方面未来几年要有七千套的解禁；

另一方面，未来还有金城大量的新房会入市。

当然，金城的价格上涨是必然趋势了，对于二手房其实是有些抬轿子的；

包括我们长期看好浦东、看好张江的发展，产业实力摆在那里；

唐镇也的确是浦东外环外、张江边上目前看起来最有中产社区气质的地方，我倒是不认为唐镇会像大虹桥一样崩——

但是新房解禁的短期冲击肯定会存在。

虽然，明年2026年解禁的主要是2021年入市触发积分的未来金融城1477套房子，影响可能不大；

但是架不住后面华发半岛华庭、安高申宸苑、浦发唐城这些品质次新房入市。

由于唐镇持续的火热，买房人中就难免有一些投机客户——交付后的抛盘几乎是必然会存在的，预计未来几年唐镇会有一些抛售的笋盘出来。

感兴趣的朋友可以关注，也可以联系我们聊聊。

房子不会卖，价格不好谈

卖房策略轻度咨询

市区部分，大家应该都看到了排在表单第五位的东外滩。

但是我之前就说过，不仅仅是杨浦，整个北上海的二手房市场都要大地震——

因为北上海作为过去几年上海市区新房供应的主力，各大板块加起来套数加起来也是超过了1w套。

这个威力可不是大虹桥那些600-700万预算的区域可以比拟的，毕竟这可都是一千多万的房子；

这个总价段的二手房购买力可没有那么多，尤其是产业不强的北上海的二手房市场。

几乎可以确定的是，在新房解禁的冲击下，北上海一批价格高估的次新房价格都要被打下来。

举个例子，以前杨浦的第一豪宅是翡丽甲第，成交价格一直维持在15-17万。

仁恒海上源交房后出来了几个砸盘，直接把翡丽甲第的成交价也砸下去了。

而北上海的新房最近疯狂涨价，也是对北上海次新房价格的另一重打击。

比如只卖16.6万的金茂璞元，就是对瑞虹17w+二手房的精准打击——

因为金茂无论是产品、外立面、会所等各方面，都没有绝对的短板。

像大宁金茂府，最近最新成交价也掉到了12万以下。

这种情况就是既受到了未来要解禁的静安天悦的影响、也受到了据说只卖14万的中建大宁项目的下压。

当然，苏州河以北，对于市中心的影响一直是有限的，市区倒也不必过分担心。

比如西藏北路砸盘，对于老静安的次新房影响可以说是微乎其微。

二手市场离，市中心黄浦、静安还是虹吸全市购买力的地方；

北上海的二手房，除了能吸收陆家嘴的购买力，基本在二手阶段就只有本地改善去买，远远达不到新房虹吸全市购买力的水平。

当然，这种行情下，也有个好处：

北上海就会出现一些捡漏机会，大家也可以关注起来。

上海最大的新城嘉定新城排名第三位，没有放在前面分析，主要原因是两个：

第一，最近我刚写过一个文章，聊了嘉定新城的房价暴跌情况上海最“强大”的新城，房价也绷不住了？

第二，嘉定新城的房子看起来比较多，但是实际上真的大家去想一想就会发现——

当地待解禁的项目中，能数的上名号的其实并不多，大概只有理想之地这一个超级红盘。

这是因为嘉定新城的范围太大了。

马陆、老城的很多项目也是贴着嘉定新城的名号，实际上嘉定新城核心区的项目并没有那么多，因此解禁对于核心区的影响也没有那么大。

嘉定新城房价暴跌的核心问题有两方面：

第一是嘉定新城对于嘉定本地富人的虹吸并不像奉贤新城或者松江新城那么强，很多富人住在安亭、嘉定老城和南翔。

第二是因为，嘉定新城是号称离市区最近的新城，很多购买力来自市区，现在连南翔房价都挺不住了，嘉定新城暴跌也是自然。

不过，新房解禁虽然对嘉定新城核心区影响不大——

但是对整个地区整体楼市带来的整体影响还是存在的，预计嘉定新城和周边区域的房价短期可能还是绷不住。

而排名第五的临港新城，我们本篇不做过多分析。

因为近期我们会写一篇关于临港的专题分析文章——

毕竟临港六周年，还是指的总结分析一下落地情况并且展望一下未来的，感兴趣的朋友可以关注下后续的发文。

关于其他板块的解禁影响，篇幅有限，后续会推出各板块的详细分析。

总体来说，新房解禁既是风险，也是机遇，有可能会让我们捡漏到超跌的次新房，也算是一个不错的上车窗口期了。

近期想要置业的朋友，也可以选择来我们线下聊聊。