这一轮中国楼市，为什么跌幅这么大？
下跌时间，为什么这么长呢？
总结起来，主要有两点原因：
第一点原因，来自房地产行业本身。
2015 年下半年到 2021 年上半年，楼市经历了一轮大幅上涨，累积了大量泡沫。
后来泡沫被挤破，而泡沫破灭后的楼市调整，和没有泡沫时的调整是完全不同的。前者的调整幅度更大、持续时间更长。
第二点原因，来自房地产业外部。
当前宏观经济整体偏弱，尤其是经历疫情冲击后，宏观经济的疲软传导至居民端：居民收入增速放缓，部分人收入下滑，甚至面临失业。
这些情况直接导致居民购房能力下降，同时购房信心也明显不足。
就目前而言，全国大部分地区的房价泡沫已经挤完，整个房地产行业的泡沫也基本接近挤完。
广州为何如此低迷
但影响楼市的另一关键因素 —— 经济面，依然处于偏弱状态。
在我们的市场监测系统中，特意构建了 “全国经济环境景气指数”，数据显示，2022 年以来该指数一直比较低迷。
虽然目前出台的救市政策已经很多，整个 “政策景气指数” 甚至创下历史新高，但楼市依然跌跌不休。
因此我想告诉大家，当前判断楼市是否会直接反弹，不能把政策因素看得过重，而应该更关注经济面的变化！
今天，我想结合今年上半年全国主要城市的 GDP 增速这一单一指标，来对比一下全国不同地区经济强弱程度的变化。
这张图展示的是全国一二线城市的 GDP 同比增速。
今年上半年，全国 GDP 同比增速为 5.3%，大部分城市的增速都在 5.0% 以上，但个别城市表现较弱：
太原仅为 0.3%，主要原因是上半年太原的重点产业 —— 煤炭行业表现疲软，面临产能过剩、行业内卷的问题。
像太原这样经济低迷的城市，很难期望其楼市在今年能止跌回暖。
南宁为 3.7%，作为西南地区的城市，其制造业基础偏弱，大型企业数量较少，经济增长动力不足。
广州作为一线城市，增速也仅为 3.8%，为何如此低迷？
核心原因是广州的支柱产业 —— 汽车制造业增加值大幅下滑 6%。
广州的汽车产业以传统燃油车为主，新能源汽车占比远低于上海、合肥等城市。
此外，上半年广州的高科技产业表现也比较弱，明显落后于深圳、上海、杭州。
安徽老大老二雄起
在所有城市中，上半年增速最高的是合肥，达到 6.0%。
合肥经济表现强劲，主要得益于其雄厚的制造业基础，制造业的强势推动了出口增长 —— 今年上半年合肥出口增速达 22%，远高于全国平均水平，也高于长三角其他几个中心城市，尤其是机电类、汽车类产品出口势头强劲。
尽管目前合肥楼市也处于低迷状态，但从经济动能来看，它要好于其他同类城市，这意味着未来合肥楼市企稳反弹的时间，可能会早于其他二线城市。
再看这张图，展示的是几个弱二线和三线城市的 GDP 增速。
佛山增速最低，仅为 2.3%，其原因和广州类似 —— 由于广佛同城化，两地产业结构相近，均受传统汽车产业疲软等因素影响。
西宁增速为 2.6%，主要问题在于工业薄弱，上半年工业增加值同比增速仅为 0.5%，远低于全国平均水平；同时服务业表现也不佳，同比增速仅为 3.4%。
增速最高的是芜湖，同比增长 7.1%！
芜湖经济强势的逻辑与合肥相似：在安徽省内，合肥是 “老大”，芜湖是 “老二”，产业发展路径相近。
今年上半年芜湖出口同样强劲，增速达 22%，机电类、汽车类产品出口表现突出。
几家欢喜几家愁
再来看一张图：将全国一二线城市今年上半年的经济增速与去年上半年进行对比。
从数据中可以发现：
- 上海、北京今年的增速比去年上半年有所好转；
- 广州今年表现偏弱，但去年表现更弱，整体呈边际改善趋势；
- 南京改善幅度较大；
- 苏州今年增速不如去年，主要受中美贸易战影响较大；
- 杭州相比去年有所改善，宁波则相比去年走弱；
- 合肥相比去年改善，郑州略走弱；
- 武汉略走强，长沙有所改善；
- 福州略走弱，厦门则明显走强；
- 南昌也呈走强趋势；
- 重庆表现不佳，增速明显回落；
- 成都则相反，增速明显回升；
- 贵阳略走弱；
- 南宁处于低位，但呈边际改善；
- 海口大幅改善，这与海南自贸港建设快速推进有关，且海口已宣布将于今年年底实现封关运作；
- 昆明边际改善，天津也有改善；
- 太原表现很差，去年已经很弱，今年更是进一步下滑；
- 济南有所改善，青岛则出现回落；
- 西安大幅改善，主要是因为去年上半年西安经济增速特别低，仅为 2.2%—— 当时固定资产投资下降 6%，汽车制造业也较为低迷，今年则在这些方面均有所好转。
通过本文分析，希望大家能把握住全国主要城市的经济波动情况，进而洞察经济变化对楼市的作用力，这将有助于我们更准确地判断楼市未来的走势。
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