海珠新中轴附近，上新了！

今天，广州自然资源交易平台正式挂牌海珠区广州大道南788号二期地块——也就是大家常说的广一电商园二期。

熟悉的位置，新的供应，它的旁边正是此前靠“100%得房率”圈粉不少的保利四季和颂。

眼下康鹭片区改造全面提速，海珠新中轴规划也在逐步落地，这宗地块一亮相，就引起了市场的高度关注。

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先说说这块地的情况。

地块总用地面积超3.4万㎡，其中出让面积1.6万㎡，为宅地、商业商务及服务设施用地。

其中，住宅用地9348.53㎡，容积率2.9，计容建面约27112㎡。

但与此同时，地块还要求配建3.3万㎡商业、2700㎡服务设施和一所9班幼儿园。配建的体量，一点不比住宅小。

再说说这块的优势，最突出的就是区位很能打。

它刚好卡在海珠中部的关键节点：

离广州大道南主干道不远，比一期保利四季和颂更靠近地铁8号线鹭江站、客村站，附近还有11号线上涌站，双地铁对依赖公共交通的家庭很友好。

而且不用等规划配套，步行范围内，海珠万达的热闹商圈、合生广场的日常消费场景都已成熟，生活便利性拉满。

更关键的是，它还踩上了海珠两大旧改的“红利线”。

一边是正在大刀阔斧推进的海珠新中轴旧改，从珠江新城往琶洲延伸的发展势头，正慢慢覆盖到这片区域；

另一边是全速推进的康鹭片区改造，未来这里会释放13公顷整体连通的土地，彻底告别过去零散、碎片化的城市面貌。

△正在拆除中的康鹭片区（图源：小红薯@东方）

以前这片多是城中村，改造后会有大批居民想换更好的房子，而广一电商园二期地块，刚好能接住这部分“想改善、又不想追琶洲高价”的刚需改善客。

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但优势背后，配建压力也成了地块的一大负担。

最显眼的就是商业配建——3.3万㎡的体量，几乎是住宅面积的1.2倍。

表面看是补全生活配套，实际操作却不容易：周边已有海珠万达、合生广场等成熟商业体分走客流，新商业要是找不到差异化定位，很可能从“加分项”变成“拖后腿”。

再加上幼儿园和服务设施的建设，不仅会增加开发商的成本，还会拉长建设周期，对资金和运营能力都是考验。

所以这块地对开发商来说，倒不是说非抢不可，更像是只有头部房企能玩的“游戏”。

虽然成本算下来，表面楼面价不算高：挂牌起始价8.6亿元，计容建面大概60191㎡，表面楼面价差不多1.43万/㎡。

但扣掉3.3万㎡商业和其他配建后，实际住宅部分的起拍楼面价可能得接近4万/㎡，和一期保利四季和颂的4.8万/㎡相差不大。

这个成本对中小房企来说压力太大，但对保利、越秀、中海这类头部房企，仍在可控范围。毕竟海珠中部的宅地本就稀缺，错过这块，短期内难有同类供应。

从潜在竞争来看，保利大概率会来竞拍。

作为一期的开发商，它懂这里的买家需求，如果能拿下该地块跟一期一起连片开发，还能做产品搭配，降低营销成本。

△截自：小红书@絮梦凝烟 航拍视频

不过现在新规户型限制多，产品想创新没那么容易。

加上旁边康鹭改造、海珠新中轴旧改释放需求是个长期过程，要是短期内销售不及预期，开发商可能会面临资金压力。

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而对于海珠中部楼市而言，广一电商园二期的入市，算不上“搅局的”，更像是“补位的”。

一期保利四季和颂楼面价4.8万/㎡，现在卖7万/㎡，之前靠高得房率抢了不少刚改客户，但在建筑新规收紧下，更加考验开发商对产品的把控能力。

△截自：小红书@絮梦凝烟 航拍视频

更关键的是，康鹭片区改造会释放不少置换需求，这些需求不会全跑到琶洲那种高价板块，而二期靠“近地铁+配套成熟”的优势，刚好能收下这部分客户。

当然，竞争也绕不开。

目前海珠中部在售新盘不算多，但保利四季和颂还有尾货，中海大境也有货在售，周边还有旧改项目等着入市。

而且二期想卖得好，价格不能比一期贵太多，还得留够利润空间，不然很容易陷入“价格战”的麻烦。

说到底，广一电商园二期能不能成为板块的“价值标杆”，核心还是看开发商能不能平衡好“配建压力”和“产品力”。

而对海珠来说，这宗地块的入市，更像是一次证明，证明这片被旧改红利和成熟配套包裹的区域，还有更多可能性待挖掘。

目前，地块内部已经平整，将于10月9日正式开拍！我们一起期待。