今天，琶洲标杆保利天悦两套房源同时上法拍，命运却天差地别。
一套是199㎡四房，二拍再次溢价成交，竞价过程堪称神仙打架。
另一套是768㎡楼王单位，价格从10万+/㎡一路降到8万/㎡，相当于市场价4折，却无人敢碰，最终进入变卖阶段。
同处一个小区，为何结局如此悬殊？
今天，我们就来扒一扒这两套法拍房源。
第一套保利天悦，是南向199.23㎡四房。二拍起拍价约1245万，折合起拍单价约6.3万/㎡。
9人报名，29次延时，最终以1598万总价成功拍出，溢价353.4万！折合单价约8万/㎡！
不愧是琶洲标杆，二拍再次被疯抢！
这房子本身没毛病，有意思的是背后牵连的法拍故事。
时间倒回2025年11月，这套房第一次登上法拍。
当时起拍价约1556万，有3位大佬参与神仙打架，经过93轮激烈叫价，一位姓邱的买家杀出重围，以约2395万的天价拿下，折合单价约12万/㎡！
要知道，当时小区同面积段的二手成交价，也就7.3万/㎡左右，市场价约10万/㎡。这位买家相当于在市场高点，又往上冲了20%。
图源：贝壳成交纪录
所有人都以为，这是个不差钱的狠人。结果，剧情急转直下，邱先生悔拍了。
根据法拍规则，155万元保证金，一分不退。 相当于用一台顶配保时捷卡宴的钱，买了个教训。
为什么悔拍？或许是资金没到位，或许是拍完后冷静下来，发现算上税费、贷款成本，比买二手还贵。
图源：广州PLUS摄
另一套进入变卖的法拍房源，是保利天悦打4折的楼王单位。
保利天悦1号楼是整个小区的“楼王”。一层一户，两梯一户，整栋楼只有29套。放眼广州，这种配置比汇悦台还要稀缺。
法拍房源位于4楼，建面约768㎡，能无遮挡直望珠江后航道。同户型上一次成交，总价是1个小目标。
目前市面上仅有一套同户型在售，挂牌价1.48亿，折合单价19.6万/㎡。
而法拍呢？
一拍：起拍价约7706万，单价超10万/㎡，流拍。
二拍：起拍价降到约6165万，单价约8万/㎡，依然流拍。
如今：进入变卖阶段，价格6165万不变，还在等一个有缘人。
市场价打4折，为什么没人要？因为这套房埋着三颗雷：
1、 不交吉，房主占着不走
法院明确：该房源由原房主占有使用，不负责清场交付。你拍下来，能不能住进去，得自己去跟原房主谈判。
2、多次抵押，债务混乱
房产存在多次抵押，最高一笔债权8100万，已超过起拍价。同时被越秀、天河、花都、茂名电白等多地法院轮候查封，产权归属充满变数。
3、原房主是“老赖”
两人都是被执行人，关联多宗司法案件，预估债务远不止1个亿。更多详情可点击回顾：
所以，这套楼王不是没人要，估计是没人敢要。
表面上省了几千万，但背后欠的债、摸不清的抵押、还有赖着不走的房主，加起来可能比省下的钱还贵。
不得不说，最贵的或许不是起拍价，而是冲动后的代价。
在法拍市场，便宜从来不是白捡的。有时候，不买，才是最划算的买卖。
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