广州终于又拍地了。

今天的主角是荔湾区石围塘AF0107048地块，这宗备受关注的江景宅地最终厦门国贸以5亿元的底价成功摘得。

成交楼面价定格在2.15万/㎡，为近期相对平淡的广州土地市场带来了一抹亮色。

该块地位于荔湾区石围塘街道，具体的出让面积约7841㎡，容积率为3.0，建筑面积约2.35万㎡。

规模不算大，属于中心四区中较为稀缺的低密度江景宅地。

地块的区位条件也算出色，距离荔湾区政府仅约400米，离珠江后航道大约500米。

更吸引人的是，它与地铁11号线石围塘站D出口的距离不足100米，真正称得上是地铁上盖物业。

通过地铁，只需一站就能到达白鹅潭核心区，轻松享受万象城、白鹅潭艺术中心等高端配套。

同时，在建的如意坊隧道也在地块附近，未来通车后将显著提高珠江南北两岸老西关、白鹅潭的通行效率。

此外，地块东北侧主要是仓库和绿地，视野上可二线望江，景观资源也算丰富。

这块地能吸引厦门国贸出手，其优势是显而易见的。

首先是 “白菜价”的地价。

2.15万/㎡的起拍楼面价，与今年初保利置业在同区域拿下的陆居路地块（保利翡丽甲第，实际楼面价约4万/㎡）以及此前羊城食品厂地块（武汉城建保利花语和岸，成交楼面价约3.22万/㎡）相比，确实更具性价比。

加之配建要求极少（仅需配建1166㎡道路和2348㎡公配），大大减轻了开发商的资金压力，留下了更可观的利润空间。

其次是巨大的市场潜力。

荔湾区，尤其是白鹅潭板块，目前对小户型产品的需求非常旺盛。

中指院数据显示，今年1-8月荔湾区80-100㎡户型的成交量达1004套，但供应套数仅为581套，供求比约1:2，存在明显的供应缺口。

像保利和颂、雅郡、浣花里等项目的小户型，都出现了快速清货的情况。

而石围塘地块体量小，预计规划两栋楼，若主打70-100㎡的刚改产品，恰好能精准填补市场空白，实现快速销售。

△石围塘地块规划意向图

再者是强大的旧改红利支撑。

地块紧邻的山村旧改项目，集体土地上的宅基地房屋，最高补约3万/平；国有土地上的住宅房屋，最高补约5.6万/平。

这意味着未来将释放出一批具备强劲购买力的拆迁客群。

如果石围塘地块未来的售价控制在5万元/㎡左右，推出70㎡左右的小户型，总价约350万元。

将能很好地承接这部分需求，为项目提供天然的客户基础。

最后是片区的长远发展价值。

荔湾区正全力投入白鹅潭沿江带的建设，白鹅潭万象城、聚龙湾太古里等重磅商业配套预计于2026-2027年陆续开业。

再加上如意坊隧道的通车以及连片旧改的推进，整个区域的城市界面和功能配套将迎来质的飞跃。

回过头看地块的出让，之所以能顺利成交并对市场产生积极影响，离不开其“低地价+明确前景”的组合拳。

在当前房企普遍谨慎拿地的背景下，这样总价可控、利润空间相对清晰、周转速度预期较快的优质地块，自然能吸引实力房企的目光。

至于这块地适合什么样的客群，小前线认为有以下几个。

1）来自山村及白鹅潭其他旧改项目的拆迁户。

他们熟悉且依赖本区域的生活圈，拥有充足的购房预算和强烈的置业需求，追求更高的居住品质。

石围塘地块未来提供的产品很可能是他们的首选之一。

2）在广佛两地通勤的年轻刚需和刚改家庭。

他们看重交通便利性、未来的区域发展潜力以及相对天河、海珠而言更易承受的房价。

项目预计的主打小户型产品，总价可控，对这部分客群吸引力很大。

3）荔湾老城区的本地改善型家庭。

他们希望留在熟悉的生活环境，但需要升级现有的居住条件，比如更好的小区品质、更现代化的户型设计等等。

石围塘地块的新房项目正好能满足他们的需求。

总而言之，厦门国贸摘得荔湾石围塘地块，反映了开发商在当下市场环境中更加理性、注重风险控制和资金周转效率；凸显了中心城区稀缺优质地块的固有价值；

也印证了白鹅潭板块作为广州西部发展引擎的巨大潜力和对人口的强大吸引力。

对于广州楼市而言，这或许也是一个积极的信号。

只要地块素质过硬、定价合理、符合市场需求，就算是建筑新规收紧后，还是能等到它的“有缘人”。