自“三道红线”出台以来，房地产行业经历了一轮大洗牌，不少房企受制于资金压力陆续出现债务违约。如今，仍然保持未暴雷的房企已经为数不多，民营企业更是少之又少，新城控股（601155.SH）便是其中之一。
然而，根据新城控股半年报显示，公司多项核心经营数据持续下滑，短期偿债压力与日俱增。目前，新城控股手中可用于抵押的资产即将枯竭，作为新城控股掌舵者，“创二代”王晓松面临着空前压力。
核心业绩下滑
根据新城控股公布的2025年上半年报告显示，公司上半年多项核心经营数据全面下滑。
其中，上半年营业收入221亿，同比减少34.82%；利润总额13.07亿，同比减少29.44%；归属于上市公司股东的净利润8.95亿，同比减少32.11%；经营活动产生的现金流量净额2.86亿，同比减少86.31%。
此外，作为主业的房地产销售方面，上半年完成合同销售金额103.3亿，同比减少56.15%。江苏、天津和山东贡献前三，分别销售28.97亿、12.72亿、10.44亿，也是仅有的三个销售过10亿的省份。
作为新城控股双轮驱动的另一部分，商业运营则表现比较稳定。上半年房地产出租收入64.79亿，2024年同期为57.96亿，出租物业从166个增加到175个。
从数据来看，新城控股目前形成了商业运营输血地产销售的格局。上半年物业出租及管理收入64.23亿，成本18.49亿，毛利45.74亿，毛利率71.2%。而房地产开发销售收入151.68亿，成本139.61亿，毛利12.07亿，毛利率7.96%。
短期债务压顶
经营数据下滑只是一部分，对于新城控股来说，更关键的是如何应对即将到来的偿债压力。
根据半年报数据，截至2025年6月30日，公司非流动负债545.05亿，其中一年内到期的非流动负债约为137.88亿，而目前手持货币资金为91.83亿，其中32.01亿受限，扣除之后可以使用的资金为59.82亿，距离到期债务还有约78亿的差额。
新城控股又该如何补上这个窟窿？
其此前的做法是抵押吾悦广场获取贷款。 新城控股2024年新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约205亿，加权本金平均利率为4.97%，抵押率约50%。
如今，吾悦广场已经是公司最为值钱的抵押物，不过多数吾悦广场已被抵押。
半年报显示，新城控股投资性房地产账面价值1214.99亿，其中1065.27亿受限，还能作为抵押物的仅剩下149.72亿价值，如果按照50%抵押率计算，可抵押现金约75亿，大致可以弥补78亿的偿债缺口。
此外，新城控股也在通过发债融资。今年6月，公司成功发行3亿美元无抵押境外债。两个月后，公司发行10亿元中期票据，并且以2.68%的票面利率，创下了国内发债利率的新低，两笔融资稍许环节公司燃眉之急。
二代守业艰难
如今新城控股的掌舵者为王晓松，2019年其父王振华因猥亵幼女被判刑，王晓松临危受命、火速接管公司。
俗话说，创业容易守业难，尤其是在如今房地产行业处于下行周期的阶段。
在接手新城控股后，王晓松开始收缩战线，变卖了部分城市资产，据统计2019年新城控股出售10个项目，回笼资金约41.5亿。
也正式因为王晓松这一波断臂求生，使得新城控股在“三道红线”出台后避免债务违约，至今仍未暴雷。
但是，毕竟行业如今仍未见起色，新城控股也无法独善其身，王晓松仍然面临着巨大压力。今年，新城控股以8000万元价格出售常州总部大厦，该大楼曾是公司早期总部所在地，足见公司如今资金压力。
因此，王晓松又该如何熬过这段低谷期？能否避免成为下一个暴雷房企，拭目以待。
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