上期小妍分析了案例“”，里面提到“近期长租公寓大宗交易频繁，如鼎晖收购base苏河项目、国寿资本收购领盛两家公寓的60%股权、信达收购嘉定中旭大厦，三宗收购都很典型，背后逻辑不尽相同”，有读者后台留言希望小妍解读信达收购嘉定中旭大厦做保租房的案例，今天给大家解读一下。
首先，信达地产收购嘉定中旭大厦做保租房，是围绕嘉定新城十年烂尾办公楼的资产盘活行为。母公司中国信达作为四大AMC机构之一，主要从事金融机构不良资产收购处置，此次中旭大厦不良资产盘活更多属于城市更新与职住平衡的范畴。虽然同样是以资本退出为目的，但与其他两宗收购成熟资产项目的性质完全不同。下面具体来看：
一、项目简介
嘉定中旭大厦位于嘉定新城核心区域，距离保利大剧院仅1.2公里，作为停滞十年的大型项目，近年来成为嘉定新城发展与规划中的“重大伤疤”，极其影响城市界面，也是嘉定区及新城公司重点关注项目之一。项目占地面积约2.2万平方米，总建筑面积6.17万平方米，地上建筑面积4.5万平方米，原规划建筑为商业、办公楼。
▲项目实景图
二、项目推动时间线
2011年，广西中旭房地产开发有限公司以0.91亿元竞得该地块，楼板价为2066元/平方米，溢价率为3.0%；2015年，中旭大厦的结构顺利封顶，但是因中旭房地产公司资金链断裂，项目自此长期停滞；2025年3月，中旭开发商等25家关联企业向法院申请合并预重整；2025年4月-7月，京东资产交易平台拍卖中旭大厦项目100%股权及应收债权，历经三次拍卖均流拍，三拍拍卖价为1.71亿元，折合楼面价约3800元/平米；2025年8月，新城公司领导一行实地调研中旭大厦项目盘活情况；2025年12月，信达地产与新城公司达成合作，正式启动项目。
▲图片来源：京东资产交易平台
三、项目重启后规划定位
中旭大厦建成后转型为保障性住房。项目包含三幢主体建筑，1号楼作为保障性租赁住房主体，将建设873套房源，涵盖30-68平方米的一室户、两室户两种户型，2，3，项目将打造集居住、消费、休闲于一体的综合性活力社区，全面提升住户生活品质。
四、项目运作模式
虽然信达地产收购嘉定中旭大厦的披露信息不多，但是从信达的操盘轨迹来看，能看出一些踪影，下面的分析仅供参考。
首先，今年3月，中国信达通过下属子公司累计发起四支共550亿元不动产盘活投资平台，其中250亿元用于Pre-REITs，专注于非住类不动产资产盘活，主要分为2只子基金：信达坤泽（50亿元）和信达乾元（200亿元），而信达地产旗下的信达悦生活认缴2.5亿元作为信达坤泽的有限合伙人，负责项目接管后的商业运营工作。这个基金就是专门为非住类如公寓、养老项目输血，信达地产本身也参与其中，中旭大厦的资金来源大概率来于此。
图：信达地产参与非住类Pre-REITs基金的路径
▲图片来源：同策研究院整理
因为这并不是信达第一次抄底上海烂尾楼，2025年8月，信达以8.86亿元底价拍卖成功烂尾近十年的上海浦西佳程广场，按照建筑面积测算，楼面单价仅5756元/平方米，远低于同区域泰禾大厦2.6万元/平方米的市场成交价，拿下后同样预计转型为长租公寓或者康养综合体。这也是信达AMC机构首次借助Pre-REITs基金模式盘活不良资产的一次试水，此前多以债权收购介入，未来信达通过“收购-修复-提升-证券化”深度培育Pre-REITs资产的路径已经非常清晰。
其次，项目正式重启时，出席活动的除了信达地产外，还有信达地产的资产管理平台——信悦资管，信悦资管旗下设立有商业、物业、长租公寓多个专业运营平台，信悦资管负责提供从前期定位、设计到项目招商、运营管理等全流程资产管理方案。
▲图片来源：嘉定国资
我们可以大致推测出项目的运作模式：信达地产负责代建，信悦资管负责项目前期规划及后期运营与管理，资金方借助信达坤泽Pre-REITs基金注入，形成资产盘活闭环。
最后，虽然路径清晰，但是未来中旭大厦面临的挑战并不低。信达地产收购价应该是低于项目三次流拍时楼面价约3800元/平方米（这个价格已经远低于同区域的成交价），但是项目砌体工程仅完成了约20%，信达后续还需投入大量资金完成装修、招商及运营，并需处理复杂的债权债务关系，这条路能不能走得通还需要拭目以待。
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