出品|中访网
审核|李晓燕
3月31日，万科发布2025年度业绩报告，在行业深度调整与历史包袱叠加的双重压力下，公司交出一份充满挑战但韧性犹存的成绩单。数据背后，既是行业周期下行的必然阵痛，更是万科直面问题、主动刮骨疗毒、全力保民生稳经营的责任担当。在巨亏与债务压力的表象之下，这家历经三十余载风雨的龙头房企，正以壮士断腕的决心推进改革，在危机中筑牢根基，在转型中探索新生。
2025年万科实现营业收入2334.3亿元，归属上市公司股东净亏损885.56亿元，亏损幅度较2024年扩大。从行业视角看，这一结果并非万科个案，而是房地产行业从高速扩张转向高质量发展过程中，龙头企业率先出清历史风险、释放压力的集中体现。两年累计超千亿亏损，本质上是对过去行业上行期激进投资、高价拿地、过度扩张的一次全面复盘与集中消化，是企业摆脱路径依赖、轻装上阵的必经阶段。
此次亏损核心源于资产减值与信用减值计提，全年合计超561亿元，占总亏损超六成 。其中存货跌价准备主要针对佛山、广州、深圳等早年高价获取项目，在楼市下行、房价回归理性背景下，主动对存量资产价值重估，充分暴露历史问题，不遮掩、不拖延，彰显管理层直面失误的坦诚与彻底整改的决心。相比部分企业隐匿风险、延迟出清，万科选择一次性“财务大洗澡”，将历史包袱充分释放，为后续轻装前行、恢复健康经营创造条件，这种主动担当反而成为长期价值修复的重要基石。
值得关注的是，即便身处巨亏困境，万科仍守住经营基本盘。2025年公司销售金额1340.6亿元，在行业深度调整期依旧保持千亿级规模，稳居行业第一梯队；全年18个新项目首开均超额达成目标，整体去化率达60%，上海、成都等核心城市项目去化率超8成 ，印证产品力与品牌力仍获市场认可。同时，万物云、长租公寓、物流等多元化业务稳健发展，全年经营服务收入达580.1亿元，成为稳定现金流的重要支撑，其中万物云营收373.6亿元，万纬物流冷链收入增长超25%，展现多元业务穿越周期的韧性。
在行业风险频发、多地房企交付困难的背景下，万科将“保交付”作为首要民生责任与经营底线，以实际行动守护购房者权益，稳定行业信心。2025年，公司克服资金、施工、供应链等多重挑战，全年累计交付234个项目、494个批次、11.7万套房屋，其中1.7万套实现提前30天交付，73个批次完成“交付零等待”，37个项目成为行业品质交付标杆。
为保障交付质量与效率，万科创新推出“看见家”工地开放活动，全年开展超1500次，邀请2.8万户业主实地探访，通过360度摄像头、无人机巡场等技术实现“云监工”，让交付过程透明化、可视化。同时推行“交付即办证”服务，打通交房、办证全流程，解决业主后顾之忧。在部分项目上，万科更形成“以交促销”良性循环，凭借稳定交付口碑带动销售去化，在市场低迷期构建起独特的竞争优势。
保交付不仅是企业责任，更是稳定行业、稳定民生的关键举措。作为行业龙头，万科在自身承压之际依旧保质保量完成超10万套房屋交付，既保障数十万家庭安居权益，也为行业树立“风险可控、交付无忧”的标杆，有效缓解市场焦虑，为房地产行业风险化解营造稳定环境。这种在困境中坚守承诺、扛起社会责任的担当，成为万科穿越周期的重要底气。
面对市场关注的债务与流动性压力，万科在大股东深圳地铁集团全力支持下，主动作为、多措并举，债务化解取得阶段性成效，牢牢守住不发生公开市场违约的底线。2025年以来，公司已累计完成332亿元公开债务偿付，维护了市场信用基本盘。
2026年开年，债务重组提速。1月公司成功推动3笔境内债券展期，合计规模68亿元，通过“梯度兑付”“小额优先”等方案平衡各方诉求，获得债权人高票通过。同时，深铁集团持续强力加持，截至目前已累计提供超338亿元低成本股东借款，2026年1月再提供23.6亿元专项借款，利率低至2.34%，专项用于公开债偿付。国资的持续注入，不仅缓解短期现金流压力，更传递坚定支持信号，稳定债权人与市场信心。
针对2026年4-7月112.7亿元集中到期债务，万科已制定详细偿付方案，正与债权人积极沟通，推进债务展期与重组工作。市场传出的长期债务重组方案，虽未获官方证实，但反映公司正以长远眼光寻求长效化解路径，通过延长债务期限、优化偿付安排，为经营修复争取时间空间。与此同时，公司积极盘活存量资产，2025年盘活货值338亿元，完成31个项目大宗交易，交易金额113亿元 ，通过资产优化回笼资金，改善资债结构。
从财务数据看，尽管短期偿债压力较大，但公司并未陷入流动性枯竭。截至2025年末，持有货币资金672.4亿元，经营活动现金流实现转正 ，叠加大股东支持与资产盘活资金，为债务化解提供坚实保障。更重要的是，万科始终保持与债权人坦诚沟通，秉持市场化、法治化原则推进债务重组，赢得各方理解与支持，为风险化解创造良好外部环境。
伴随业绩与债务调整，万科启动史上最彻底内部改革与治理整顿，以刀刃向内的决心纠正历史问题，重构管理体系，为长期发展夯实基础。一方面，全面启动追责问责机制，针对历史投资失误、经营管理问题，对前核心管理团队实施薪酬追回与责任倒查，覆盖集团高层、区域负责人及前高管，彰显“权责对等、失责必究”的鲜明态度。
另一方面，大刀阔斧推进组织变革，将原有“集团-区域-城市”三级架构压缩为“集团-城市”二级扁平化管控，核心权限上收总部，精简管理层级、提升决策效率。同时深化降本增效，2025年开发业务人工及运营成本同比下降超18%，万物云通过AI技术应用实现管理费用下降10.1% ，全年管理费用连续两年下降，控费增效成效显著。
在业务层面，万科坚定实施“聚焦收缩”战略，坚守核心城市与优质项目，加快剥离非核心业务与低效资产，已完成冰雪业务等板块退出 。未来将进一步聚焦开发、物业、长租、物流、商业五大核心赛道，集中资源做强优势业务，坚决遏制新增亏损。同时加大科技赋能，将AI技术融入设计、建造、运维全流程，AI工程管理平台覆盖97%在建项目，自研图纸大模型实现行业级应用，以数字化转型提升效率、降低成本。
站在行业转型的历史关口，万科正经历上市以来最严峻挑战，但危机之中亦蕴含新生机遇。此次巨亏与债务压力，本质上是行业新旧动能转换的“阵痛”，是万科摆脱传统高杠杆模式、转向高质量发展的“成人礼”。随着历史包袱充分出清、债务风险有序化解、内部改革持续深化、多元业务稳健增长，公司正逐步走出低谷，迈向可持续发展新阶段。
短期看，2026年仍是万科风险化解关键年，集中债务兑付、资产优化、经营企稳仍是核心任务。但在大股东强力支持、管理层全力推进、各方积极配合下，债务违约风险可控，经营基本面持续稳定。长期看，万科拥有优质土地储备、稳健多元业务、强大品牌口碑与完善管理体系，这些核心竞争力并未因短期亏损削弱。随着房地产市场逐步触底回升，行业格局优化集中，万科有望凭借率先出清风险、聚焦核心主业的优势，在新一轮行业复苏中抢占先机，实现业绩与估值的双重修复。
从“活下去”到“稳起来”，再到“好起来”，万科的转型之路充满挑战，但更彰显龙头企业的责任与担当。在这场行业深度调整中，万科选择直面问题、主动改革、坚守底线，不仅是对自身历史的负责，更是对行业、对购房者、对所有利益相关方的负责。阵痛终将过去，新生已然到来，经历风雨洗礼后的万科，有望以更轻盈的姿态、更稳健的步伐，开启高质量发展新征程。
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