近日，北京2025年第七轮土地供应名单公示。其中包括东城一个项目

东城区祈年大街路西危改工程项目

就天坛公园北门外，地理位置没啥可说的。但该地块为F1住宅混合公建用地，一共25000平米的地上建筑面积。

按照正常F1地块住宅70%、公建30%算，住宅建面17500平米。如果做套均175平米，能做100套。

讲道理，体量有点太小了。所以我个人看法，虽然地块位置很好，在没有后续户型等产品信息的前提下，没必要特别关注。

能关注的前提，需要有不错的产品设计。

项目概况

  • 地理位置：地块位于东城区天坛街道，二环内，紧邻天坛公园北侧，距离天安门广场直线约1公里。周边有前门历史街区、崇文门商圈、王府井商圈等
  • 土地规划：用途为F1住宅混合公建用地，用地规模2.27公顷，地上建筑面积2.5万平方米。地块被分为6个小地块，其中4个为住宅用地
  • 容积率与限高：容积率仅约1.1，限高18米（部分地块限高3.3米），暗示可能规划低密度住宅或四合院产品

交通与配套

  • 交通便捷：邻近地铁7号线桥湾站，以及5号线和7号线换乘站磁器口站，步行可达
  • 生活配套成熟：周边有北京医院、同仁医院、友谊医院等三甲医院；商业设施包括国瑞购物中心、新世界百货、合景魔方购物中心；文化资源如天坛公园、前门大街环伺

产品与市场预期

  • 住宅规模：住宅建筑面积约1.75万平方米（占总建筑面积70%），预计推出100余套住房，套均面积可能超过150平方米，定位高端改善或顶级豪宅市场
  • 产品类型：可能包含四合院（限高3.3米地块）和洋房组合，契合内城文脉底蕴和低密度特性
  • 价格参考：周边二手房价格约12万/平方米，项目预计单价较高，总价门槛显著，面向高净值人群

供应意义与进展

  • 稀缺性：是近五年北京二环内罕见的住宅用地供应（上一宗为2024年金鱼池地块），凸显核心区土地稀缺性
  • 当前状态：已列入拟供应清单，近期将正式出让，具体设计方案和开发商尚未公布

该项目是北京核心区稀缺的住宅资源，结合了皇城根文化底蕴与现代便利生活，预计将引发房企激烈竞争，并成为高端市场的焦点。