上海这几年悄咪咪的干了件大事——

正在通过城市更新，全力打造全中国的第一富人区！

最近五年，上海正在进行史无前例的大规模旧改，大量的老式石库门里弄摇身一变，成为以风貌别墅和大平层为主的豪宅区。

其中，旧改力度最大、旧改面积最大的无疑是黄浦区。

黄浦区内，力度最大的地方，就是黄浦的中部地区：

从新天地开始向东，以豫园和老西门所在的老城厢片区为核心，进行了成片的旧改开发。

经过近几年的全面开发、片区内大量的豪宅上市之后，“中黄浦”+陆家嘴滨江，已经有了全国第一富人区的气势：

从新天地开始，一路向东到老西门、豫园，直到外滩和董家渡，再加上江对面已经基本建成的陆家嘴滨江，全部成为了连片开发的豪宅区。

新天地核心区随着地块出让，目前仅剩大韩民国临时政府地块还没有出让，其他地块基本都是名花有主。

这片区域整体约10平方公里：

东西宽度约五公里、南北宽度约两公里。

这十平方公里土地，拥有全国最高密度的顶级豪宅，套均3000万起、单价超过15万的豪宅社区，几乎每100米就有一个。

可以说，这10平方公里就是未来全中国最富贵的10平方公里，是全国富人最集中、夫人数量最多最密集的第一富人区。

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黄浦这个超级富人区的建设，对于上海豪宅市场格局的影响是极大的：

上海豪宅格局正式从原来的群雄割据时代，进入到今天的一超多强时代。

上海豪宅市场的格局可以视为以2020年为分界点。

2020年上海全面旧改之前，上海的豪宅市场其实能讲富人区的地方并不多——

因为大部分的豪宅都是零散分布在各个板块，只有新天地和陆家嘴滨江称得上比较成片的豪宅区。

就连董家渡和徐汇滨江，也是最近这些年开发力度变大之后，才有了富人区的感觉。

那个时代可以视为“单盘价值时代”：

因为成片开发的区域比较少，地段的排序并不是买豪宅的第一要素，因为没有绝对的领军者。

且由于限价市场下，上海很长一段时间里都缺少品质过硬、起步面积足够大圈层纯粹的豪宅社区：

因此那个时代只要你项目位置不算太差，品质是按照豪宅标准打造（配置高、面积足够大），就可以称之为豪宅。

当时购买力在当时的市场环境下是没有明确的集中性的，大家主要基于自己的工作生活半径、对地段的喜好度去选房；

也因此当时各个地段都有顶级豪宅，大家的价格体系也拉不开太大的差距。

喜欢梧桐区的会去买湖南路四代金刚，去看淮海路的天玺；

喜欢品质好、面积大的可能会选择古北壹号或者云锦东方；

喜欢传统核心区的会去买嘉天汇，也可能会因为情怀去买新华路；

普陀地缘改善居民可能会选择华府樟园、杨浦选择翡丽甲第、莘庄选择天荟。

喜欢产品创新的会去看中鹰黑森林，喜欢江景的会去陆家嘴。

但是2020年之后，上海全面旧改，市中心豪宅井喷，上海楼市的豪宅市场格局就全面变化了：

成片开发的富人区成为了地段梯队的第一梯队，新的顶级豪宅地段观念正在重新形成；

那些曾经活跃的区域型豪宅，价值出现了断崖式下跌。

房子不会卖，价格不好谈

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就和中产社区一样，整片开发、圈层统一、配套匹配中产需求的地方，成为了中产们的优先选择，比如大宁、古美、天山、长风都是中产社区中的佼佼者。

2020年之后，随着黄浦的成片开发，富人区的概念逐渐成为了豪宅市场新的选房主流：

买豪宅优先选择黄浦、选择徐汇滨江、选择陆家嘴这种成片开发的区域，之前那些零散分布在各地的豪宅，成为了买房的第二梯队。

这个观念变化，直接带来的结果就是购买力的流失，很多曾经的豪宅王者价格断崖式下跌：

比如嘉天汇从25万跌到17万，嘉御庭从22万跌到16万。

而随着黄浦+陆家嘴滨江这个第一富人区的持续开发，这种购买力向心的趋势会越来越明显：

就和一百年前住在梧桐区里是富人的象征一般，富人买房优先会选择这个第一富人区，其他地方都是第二线的选择：

地段的排序，变了。

随着这个过程的持续，部分零星分布的单体豪宅，买入就十分危险了：

价值是长期看跌的，随着地段价值下降、房龄变老，可能真的会成为无人接盘的“老豪大”。

对于豪宅来说，35岁危机可能会更加明显：

因为你的面积本身就很大，富豪购买力都抛弃你之后，大部分中产们又买不起你。

那么你的单价恐怕不仅仅是从25万跌到20万这么简单，可能实际上是总价从5000万降到2000万，却依然卖不掉。

从开发进度上看，目前整体黄浦豪宅的开发节奏，还是集中在新天地和新天地东拓的部分。

新天地板块自然不用多说，地段价值已经站稳第一梯队。

而黄浦正在开发的新天地东拓片区，之前其实市场上并不太认可。

一方面，因为没有瑞安没有太平湖，就不是新天地；

另一方面，露香园一期做的实在是一般性，扛不起来这个区域的价值。

好在上海壹号院的开发，逐渐让板块的价值站稳；

瑞安也正式拿了新天地地块的股权，未来打造翠湖天地七期，正式让新天地东拓这个概念站稳了。

北侧的金陵华庭已经正式站上了20万的台阶，隔壁的余庆里也已经被华润拿下，未来也会打造超高层+风貌别墅的产品。

不过，由于风貌别墅产品的审批严格，目前黄浦东侧的豫园片区和复兴东路以南的片区，目前整体的旧改进度还比较缓慢。

复星的福佑地块迟迟没有入市，福佑南侧地块尚未完全出让。

乔家路地块目前仍然维持在之前老城厢的面貌，入市估计还要一段时间（下图）；

上海壹号院南侧的文庙周边地块的旧改，尚未完全提上日程。

从现状来看，这个未来的全国第一富人区离全面落地还要很长时间，保守估计得15年以上。

因此，短期内倒也不必担心很多被淘汰的豪宅快速下跌，肯定是一个逐渐降落的过程。

这也给了大家一个处置豪宅的周期：

一些注定被抛弃的豪宅，是时候重新整合资产，选择能够在未来跑赢周期的项目了。

篇幅有限，具体的选房问题，欢迎联系我们。