去年最后一天跟大家分享了《（上海楼市四大困难户）》，其中就有桃浦。
今年桃浦某些新房直接八折跑路。
桃浦的问题其实不在自身，而是整个北上海楼市的困境。
2024年环线提出了著名判断：未来决定各区楼市的不再是需求，而是供应。
北上海楼市供应上出现了大问题，不仅是供应量大，更重要的是高度同质化。
如果你在普陀买房，手握1000万会非常纠结。
最好的位置当然是内环，长寿路、武宁大片电梯板楼可选。
中环附近的真如、长风，房龄稍微新一些，也有大把选择。
过个铁路到万里，还是有很多小区等你看，品质也都过得去。四大居住示范区的底子还在，社区环境不错。
普陀房价差距实在太小了了，内环内电梯板楼单价8万多，外环内桃浦的新房还是8万多。
甚至邻居都会跟普陀抢客户。
静安的大宁、中兴路、不夜城品质小区全部在1000-2000万左右。
都看到静安去了，要不要看看最火的东外滩、北外滩？
一看不得了，这些地方1000-2000万的品质小区多如牛毛。
上图画的板块，从新江湾到西藏北路，新房定价都没拉开差距，都能找到1000万左右的品质小区。
桃浦的新房也要卖900万、1000万，北上海哪来那么多1000万的客户。
桃浦发现上面那些板块它一个都打不过，那只能打折，跟大佬们错开竞争。
去年跟一个客户看房，看累了，客户总结的非常好：北上海中环内全™中产小区。
除了宝山大华，杨浦、虹口、静安、普陀几十个板块都有底气说自己是中产。
其实还有另外一句：中环外全是刚需小区。
2020年带客户去北上海看房，南翔、顾村、南大、上大必看，杨行做备选。
这些区域总价基本一致，哪都能选。
这两年南大崛起，其实也只是新房，二手房仍旧跟几个兄弟板块差不多。
保利熙悦400多万、招商中环华府500多万的房子一大把。
而且每个板块都没壁垒，都会被对方分流。
西南部外环市场健康得多，板块房价虽然没拉开，定位非常清晰。
要学区好的，去七宝。
嫌七宝环境不好、有航道的，去春申。
要学区、居住品质综合一些，去莘庄南广场。
要买规划，买未来的，去大虹桥。
预算没那么高的，去九亭。
预算不高，又想带点学区的，去颛桥。
预算不高还要房子好的，泗泾欢迎你。
看不上闵行、松江的，都换到了华泾。
每个板块都能找到对应客户，虽然相互也分流，至少可以避开无序竞争。
要顶级学区的，基本就是七宝、春申，很难被九亭、大虹桥等分流。
买大虹桥的也很忠诚，根本看不上七宝的房子、九亭的地段。
南翔、顾村、南大、上大、杨行之间也有区别，但是没西南部这种清晰的壁垒。
北上海外环的另一个问题是，上游的同质板块实在太多。
参考第一部分，中环内谁也不服谁，都得卖到800万以上。
像黑洞一样，把高预算客户全部吃尽，不会有800万的客户流出到外环。
西南部略好一些，外环内居住板块没那么密集。
而且外环内漕河泾、徐汇滨江也提供了不少购买力，外溢至外环。
外环内板块其实也有各自定位，有豪宅徐汇滨江、古北，有学区好的徐家汇、古美等等，有基本都是老破小的康健。
外环内的板块定位对新房定价产生了重大影响，北上海板块梯队没拉开，导致新房同质化也非常严重。
经常讲杨浦新房多，2026年陆续解除限售冲击楼市。
其实徐汇也不少，过去六年徐汇上市楼盘22个，近9000套，比杨浦没少太多。
但是杨浦的新房都在破发，徐汇2020年后买的还有浮盈。
比如鑫耀中城，买入价10万出头，最近二手房成交12.5万。
徐汇表现好一方面是需求强劲，更重要的是产品拉开了差距。
杨浦1000-2000万的新房多达26个，徐汇只有12个。
这背后的本质也是徐汇板块有梯队感，杨浦梯队感不强。
徐汇新房单价8-20万，杨浦新房单价9-14万。
两区人口、面积差距不大，供应套数差两倍以上，1000-2000万的市场竞争完全不同。
徐汇周边市场也有区分度，黄浦都是豪宅，长宁就没几个新房，浦东是另一个城市，闵行只能当徐汇小弟。
所以徐汇1000-2000万次新房市场相对健康。
杨浦周边竞争环境太恶劣，虹口是上游区，压着他。
静安名字好听，吸收了一些客户过去。
而且新房总价都差不多，共享一类客户。
其实不光住宅市场，商办市场也面临同质竞争。
杨浦吸收了几个大厂，确实跟虹口的航运金融错开了。
大厂加起来5万人，杨浦滨江计划导入产业人口20万以上，那15万缺口就得跟北外滩、苏河湾抢食。
每个CBD规划上都有侧重，实际招商大家都懂，很多时候条件放宽。
陆家嘴都一大堆皮包公司。
东外滩、北外滩、苏河湾、北滨江都是主打一江一河附近的商务区，招商上的内卷避不开。
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供应量大、同质化严重，是北上海楼市不景气的根源之一。
解决方案其实都明摆着，参考一下其他区域、其他城市就都有了。
一方面需要拔出来几个豪宅区，地段最好的几个片区，不要跟下游板块抢客户了。
西藏北路现在严重分流大宁，是大宁房价崩掉的原因之一。
如果西藏北路建成高端社区，不仅对大宁没有分流，反而带动大宁上升。
徐汇滨江价格越拉越高，长桥新拍的地大家才有信心出价到87500元/平楼面价。
第二是外环内产业提起来，真如建成徐家汇，桃浦建成漕河泾。
这样不仅不会分流南大、万里的客户，反而给市场提供客户，市场自然就会更健康。
第三，区域规划上找到定位。
现在桃浦、南大恶性竞争，桃浦智创城、南大智慧城没有本质区别，都是科创总部、产城融合。
无非桃浦的居住主打生态，南大商业更好。
两个板块分不出你我，桃浦哪能走出独立行情卖8万多。
大宁、西藏北路也一样，西藏北路只是想复制下一个大宁，完全没有找到独立定位。
同质化的问题不解决，未来市场非常可怕。
新房还好，开发商能通过概念塑造一些差异化。
如果这海量的新房进入二手市场，分不清你我，市场直接陷入水深火热。
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