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华润置地北京温榆河地块别墅产品示意图

对当前市场环境而言，销售成败不仅取决于产品本身的吸引力，更在于是否能在定价上找到精准的市场定位，以迎合购房者的需求与预期。

彭红侠/发自北京

华润置地超60亿元拍下的后沙峪别墅项目，拿地5个多月后有了新消息。

8月4日，北京顺义后沙峪温榆河SY00-2101-200708地块规划设计方案公示，方案中设计了19栋洋房、92栋双拼，共计483户。

这与此前流传的规划草图有了较大差异。按照此前强排方案，项目预计开发485套，除洋房、双拼外，还设计了叠墅产品，而在正式规划方案中，总户数少了2户，产品设计和面积段也有所调整。

华润置地温榆河地块规划示意图

从规划方案来看，19栋洋房排布在北侧和西侧外围，92栋双拼依次排列，户型和套数配比上，建筑面积约269平方米户型约80套，325平方米户型约175套，329平方米复式约40套，3种户型层高约3.3米；建筑面积约339~489双拼户型，户型占比合计约40%。

目前，项目具体售价尚未确定，但考虑到地块的成本和区域的高端定位，预计价格将处于较高水平。不过也有分析人士认为，随着市场竞争的加剧，价格的上涨幅度可能会受到一定的限制。同时，项目的品质和特色也将成为影响价格的重要因素，如果能够提供独特的居住体验和增值服务，可能会在一定程度上支撑较高的价格。

华润置地温榆河项目规划方案显示，用地面积17.04万平方米，总建面约36.78万平方米，其中地上建面约17.27万平方米，实际地上计容建面约17.21万平方米，多出来面积被规划开发首层架空、风雨连廊、邻里共享中心等社区公共设施。

架空层设计在小区1#住宅楼，为局部架空，紧邻东北2#社区大门和邻里共享公共空间。大门两侧设置了两段风雨连廊，联通两座邻里共享中心。西侧为大面积的下沉庭院，是主会所所在地。

华润置地温榆河地块规划图

社区西北侧，洋房排布的4#社区大门入口处也有一处下沉庭院，紧邻社区管理服务用房，是社区的第二会所空间。

华润置地温榆河地块规划图

东侧3#社区大门是车行出入口，入口处是西、南、北侧3段风雨连廊围合而成的邻里共享中心，连接南北、东西两条景观轴。

华润置地温榆河地块规划图

华润置地温榆河项目规划的洋房、双拼，被一条东西走向的街坊路隔开。北侧10栋洋房与南侧双拼、洋房隔成两部分，各有相应的大门和配套，既相对独立又合成整体。

其中，洋房沿西北侧外围排列，层高超3.3米，有错层转角露台。双拼为地上3层、地下2层设计，屋顶有天窗，地面有南北采光井，设计了南向独立院子。

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