上海黄浦区的顶级豪宅项目“壹号院”在今年8月第五批开盘，套均总价超过7300万元，但销售火爆，在短短一小时内被抢购一空。

上海的二手房市场却持续遇冷。据国家统计局发布的数据，今年1到7月，上海二手房价格环比连续下跌，挂牌房源明显增多，成交周期也在拉长。

一边是上海普通住宅的价格疲软，另一边是亿元级豪宅不断上涨。这两者之间的差距，不仅是价格上的对比，更看出当下中国房地产市场的结构性变化。

为什么在当前房地产整体承压的背景下，上海这种核心城市的二手房价格还在跌，而几千万元的豪宅却在仍在热卖？

今年年上半年，全国新建商品房销售面积同比下降4.0%，销售额下降6.5%。尤其是二季度以来，一线城市的二手房价格继续下行。

与普通住宅价格下降相对应的是，上海一些高端住宅项目却逆势上涨，成交活跃。

以黄浦区的“壹号院”为例，去年首批次开盘均价为每平方米17万元，到了今年年8月的第五批开盘，均价已涨至19.8万元，一年内上涨幅度达到16.5%。

当前中国正面临长期的低利率环境。十年期国债收益率持续低于名义GDP增速，银行存款利率不断下调，使得大量资金面临“无处可去”的困境。

在高风险资产和回报稳定资产之间，很多富人选择了豪宅作为资产配置的一部分。

与国外的市场不同，中国高收入群体没什么负债，购房更多靠的是自有资金。在缺乏高收益投资渠道的背景下，核心地段的豪宅被看做稳定的资产保值工具。

同时，豪宅市场的热度也与人口结构和城市资源分布有关。

当前我国大城市化进程还没完成。东京人口占日本城市人口的比例超过30%，而上海仅为不足3%。这意味着，上海作为超一线城市仍在汇聚资源，人口流入还在继续。

根据国家统计局的数据，当前我国高收入群体与低收入群体之间的人均可支配收入差距达到11倍。这不是一个短期现象，而是近年来不断扩大的趋势。

从壹号院的买家构成来看，上海本地买家占比仅28.6%，而来自江浙一带的高净值人群占比达30%。还有不小比例的买家是影视圈人士、企业家、外籍人士。

不过豪宅交易的火爆，并不能代表整个房地产的复苏。相反，当前财富的分配不均，正通过房地产市场显现出来。

把目光从楼市转向股市，也能看到类似的结构性繁荣。

今年8月，科创50指数快速上涨，最高涨至1364.6点，较7月底涨幅达30%。市盈率从144倍升至190倍。

这轮科技股行情的核心驱动力主要集中在AI算力、芯片、液冷等硬科技领域。

虽然整体A股盈利增速仅为2.5%，但电子、通信、计算机等新兴产业市值已占A股总市值的30.2%。

从股市的状况看，这不是全面繁荣，而是有选择的繁荣。

把视线拉远看，这种“结构性繁荣”是中国经济从高速增长向高质量发展转变过程中的必然景象。

目前中国的总人口已开始下降，人口老龄化加速，房地产市场整体进入调整周期。同时以AI、新能源、生物科技为代表的新兴产业正在崛起，成为新的增长点。

资金不像过去那样“雨露均沾”，而是集中流向少数的优质资产，其中就包括城市核心豪宅、科技龙头公司等。

正是这种资金的选择性流动，才有了今天的“结构性牛市”与“结构性楼市”场面。

很多人看到上海壹号院的热销，就误以为楼市回暖了；看到科创板暴涨，就觉得牛市来了。但实际上，这些都是部分现象。

当前中国的经济状况，可谓是“冰火两重天”。一方面是居民消费更加谨慎、民间投资减弱、房租持续下降；另一方面，是富人在核心资产上的集中购入。

究竟未来会怎样，还不好下结论。但可以肯定的是，未来的市场，已经不再是“普涨”，而是“结构性繁荣”新常态。