成都楼市限售解禁满月：市场分化加剧，理性回归成主流

5.1万套熔断盘困局：有人套现280万，有人割肉20万

成都新政阳谋：房东抢跑，买家观望，谁先眨眼？

天府新区1.9万套限售房压顶，市场何去何从？

51417套——这是成都楼市“万人摇”时代遗留的限售房源总量。2025年7月21日，成都房地产“17条新政”正式实施，其中分批解除限售成为市场关注的焦点。普通新房取证即可上市，二手房限售将于2026年全面放开，但曾引发疯狂摇号的“熔断盘”仍须执行原有5年限售政策。这一差别化政策，让市场在短短一个月内呈现出截然不同的两种表情。

新政落地后，普通房源业主迅速反应。贝壳平台数据显示，政策出台首周，成都二手房新增挂牌量达9938套，环比上涨36%。截至8月24日，累计新增挂牌量接近4万套。然而，与此形成鲜明对比的是，5.1万套熔断盘业主仍深陷流通困局。这些房源主要集中在天府新区（19408套）、高新区（4715套）和成华区（9526套），因限售政策未松动，部分房源实际持有周期可能长达8至10年。

市场分化现象尤为明显。高新区万科公园5号项目，首批开盘均价约2.35万元/平方米，目前挂牌价已达5.6万元/平方米，涨幅超过53%；招商时代公园、凯德玖悦华章等高端楼盘挂牌价也突破4万元/平方米，与周边新房形成价格倒挂。与此同时，部分非核心区域项目却面临“破发”压力。龙湖香港置地瑰雲里近期成交单价仅2.1万元/平方米，与开盘价基本持平；双流、怡心湖等区域次新房成交价较挂牌价普遍下调30%左右。

政策制定者显然对此有所预判。新政在放开普通限售的同时，特意保留了对熔断盘的限售要求，避免大量价格倒挂房源集中入市冲击市场。同时，二套房公积金首付比例降至20%，城中村改造中扩大“房票”使用范围等措施，都在为市场注入新的活力。数据显示，上周成都高端项目建发招商·源启金沙网签30套，天宸上院开盘销售额达7.5亿元，市场改善型需求正在逐步释放。

然而，市场整体仍处于博弈阶段。中介机构反馈，新政后房源带看量增长7.2%，但成交量仅微升2.9%，买卖双方心理预期仍存在较大差距。当前成都二手房挂牌总量已突破28万套，其中次新房占比约14%，供需关系转变让买方拥有更多选择空间。值得注意的是，非学区、无地铁配套的老旧小区成交周期明显延长，部分房源挂牌半年仍难以成交。

从长远来看，成都楼市依然具备稳定发展的基础。全市常住人口2140万，年增长7.1万人，持续的住房需求为市场提供支撑。新政中强调的“安全、舒适、绿色”住房建设标准，也将推动市场向品质化方向发展。对于购房者而言，核心地段的优质资产仍具保值能力，而盲目跟风投资的边缘项目则面临较大风险。

限售政策的调整，本质上是对房地产市场流通机制的优化。通过差别化政策，既释放了部分房源的流动性，又避免了市场短期过度波动。这个过程也启示消费者：房地产投资最终要回归价值本质，地段、品质、配套等因素才是决定资产价值的核心要素。随着政策效应持续显现，成都楼市有望迎来更加理性、健康的发展新阶段。