房产拍卖市场似乎还在下滑！

今天，位于鹿城桃花岛片区的新中梁·外滩首府（香江钰景园）5幢1102室被拍卖，建面约167.29㎡，起拍总价约193万元。

9人报名，经过81轮竞价、成交总价约271.5万元，成交单价约1.62万元/㎡，房价较开盘时下跌5200+元/㎡。

位于瓯海梧田的中梁·香缇公馆（香湖锦园）4幢1702室被拍卖，建面约150.5㎡，起拍总价约261万元。

2人报名，经过24轮竞价、成交总价约284.6万元，成交单价约1.89万元/㎡，房价较开盘时下跌5000+元/㎡。

下面我们一起来看下，今天的拍卖市场情况。

（拍卖市场是二手房市场的的局部缩影，与常规二手房市场存在较大的差异，并不能代表整体二手房市场，仅供参考。）

01

外滩首府

位于鹿城区滨江街道蒲帆路与瓯江路交汇处西北侧。

北面为空地及在建的建发·望江；东面为瓯江峯汇；西侧为江岸锦苑；南面为瓯江峯汇以及市实验小学桃花岛校区。

显然，该小区区位条件尚可，周边配套较为缺乏，自带的底商较少，业态更偏建材，对日常生活帮助不多。

项目区位图

外滩首府小区一共约1392套房源，主力建面约81-167㎡，首期开盘于2013年9月，一期推出1080套，开盘均价约2.28万元/㎡，销售非常火热，一开盘就售罄，堪称是一房难求，开盘当天更是几乎做到了“万人摇”，会展中心两层楼包下，容纳了近10000名客户，抢购一期的1080套房源。

后小区交付于2016年前后。小区品质相当不错，尤其当年中梁擅长的园林景观营造的相当不错。同时适用旧计容政策，实际得房率会高一些。

小区鸟瞰图

今天拍卖的5幢1102室为平层房源，5幢位于小区中间，东侧受瓯江峯汇影响，江景面几乎没有，南面有一定的小区内园林景观视野，南面为1幢（30F）、2幢（27F），采光受一定影响。

暂无该房源内部的情况，未腾空，需等到成交后，2个月内交付。

2014年1月，5幢1102室开盘毛坯备案总价约396万元，普惠550元/㎡，毛坯交付，折后毛坯总价约387万元，毛坯单价约2.311万元/㎡，后房开在办按揭时统一再让利7个点。

对比而言，本次成交价相当于当年开盘价的7.5折。

据温都信息平台，外滩首府2025年8月成交1套约142㎡房源，成交总价344万元，成交单价约2.42万元/㎡；

2025年5月成交1套约126㎡房源，成交总价287万元，成交单价约2.28万元/㎡；成交1套约137㎡房源，成交总价343万元，成交单价约2.5万元/㎡。

据贝壳平台，2024年11月成交1套约168㎡中楼层房源，成交总价450万元，成交单价约2.68万元/㎡；

目前，外滩首府房源挂牌单价约2-2.5万元/㎡，大多带有不错的精装修，部分豪装、顶跃房源价格要高一些。

综合来看，今天这套167㎡房源楼幢位置尚可，楼层也不算矮，已满二，不过装修情况未知，未腾空，需等到成交后，2个月内交付。

这次拍卖价格明显低于市场价，哪怕房源内部为毛坯状态，都有不错的性价比，市场表现偏差，或许是客户都在等待，隔壁建发桃花岛的第四代住宅项目。

02

中梁·香缇公馆（香湖锦园）

位于瓯海区梧田街道香缇路与西堡路交汇处。

北面为空地；东面为瓯海中学，沿路设置约3800㎡底商，能满足一定的生活需求；西、南面均为河流。

项目区位图

中梁·香缇公馆开盘于2013-2014年，是中梁在市中心的第二座公馆（第一座是中央公馆）。

共12栋高层（17-32F），共计约1048套房源，主力面积段在87-142㎡，开盘毛坯均价1.8-1.9万元/㎡左右；

后小区毛坯交付于2016年6月，小区交付品质也不错。

小区实景图

今天拍卖房源是4幢1702室，顶跃房源，4幢位于小区西南面，拥有不错的河景视野，可惜远眺的城市视野受限于二手车市场以及远处的工业区，加分不多；

小区航拍图（来源：贝壳）

小区航拍图（来源：贝壳）

该房源内部已腾空，附带精装修以及齐全的家具，稍有杂乱，风格偏欧式。

房源实景图

房源实景图

2013年11月，4幢1702室开盘毛坯备案总价约371万元，普惠500元/㎡+18000元+99折，毛坯交付，折后毛坯总价约358万元，毛坯单价约2.39万元/㎡。

对比而言，本次成交价相当于当年开盘价的8折。

据温都信息平台，香缇公馆今年1月成交1套约89㎡房源，成交总价149万元，成交单价约1.67万元/㎡；成交1套约141㎡高层房源，成交总价289万元，成交单价约2.05万元/㎡；

目前，香缇公馆房源挂牌单价约1.7-2.1万元/㎡，部分豪装、顶跃房源价格要高一些。

综合来看，今天这套房源楼幢位置挨着河边，已满二，装修偏老一些也够用，顶跃房源带阁楼，得房率高，但楼层为02室，西侧视野加分不多，

因此，这次拍卖价格略低于市场价，有性价比。

03

其余房源拍卖成交情况

至于今天其他房源的拍卖情况，可以见下图：

从上图，可以看出位于瓯海潘桥的万科·世纪之光（世海名庭）11幢2001室房源，建面约122.29㎡，起拍总价为105万，起拍单价为0.86万元/㎡，最终成交总价约135万元，成交单价约1.1万元/㎡，溢价率28%；

位于瓯海黄屿的天著园5幢202室房源，建面约136.23㎡，起拍总价为138万，起拍单价为1.01万元/㎡，最终成交总价约148万元，成交单价约1.08万元/㎡，溢价率7%；

位于瓯海新桥的西湖四季二组团拍卖了8套房源，建面约113、127、140㎡，起拍总价为128-158万，最终成交7套房源，成交总价约143-174万元，成交单价约1.12-1.18万元/㎡，溢价率0-5%。

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