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（来源：地产局座）

今天聊海淀热门板块，互联网大佬聚集地——西北旺。

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重点看6个小区，东馨园、润千秋佳苑、百旺茉莉园、中海枫涟山庄、融创西山壹号院南区、万科如园北区。

6个小区品质依次从低到高，东馨园、润千秋佳苑代表刚纯需盘，百旺茉莉园、中海枫涟山庄代表改善盘。

融创西山壹号院南区、万科如园北区是西北旺板块品质最高的，代表高端豪宅。

1.东馨园

2014年，整个东馨园的二手房成交均价是38046元一平米；

2017年，整个东馨园的二手房成交均价是69275元一平米；

2022年，整个东馨园的二手房成交均价是80665元一平米；

2025年，整个东馨园的二手房成交均价是53998元一平米；

从上述价格可以看出，东馨园从2022年历史最高点的80665元一平米，跌到现在的53998元，跌幅是33.1%。

如果和上一轮楼市大涨之前，也就是2014年的38046元一平米相比，东馨园目前还有41.9%的涨幅。

2.润千秋佳苑

2014年，整个润千秋佳苑的二手房成交均价是43563元一平米；

2017年，整个润千秋佳苑的二手房成交均价是84566元一平米；

2022年，整个润千秋佳苑的二手房成交均价是94645元一平米；

2025年，整个润千秋佳苑的二手房成交均价是71568元一平米；

从上述价格可以看出，润千秋佳苑从2022年历史最高点的94645元一平米，跌到现在的71568元，跌幅是25.8%。

如果和上一轮楼市大涨之前，也就是2014年的43563元一平米相比，润千秋佳苑目前依然还有66.6%的涨幅。

3.百旺茉莉园

2014年，整个百旺茉莉园的二手房成交均价是43896元一平米；

2017年，整个百旺茉莉园的二手房成交均价是80768元一平米；

2023年，整个百旺茉莉园的二手房成交均价是96876元一平米；

2025年，整个百旺茉莉园的二手房成交均价是76402元一平米；

从上述价格可以看出，百旺茉莉园从2023年历史最高点的96876元一平米，跌到现在的76402元，跌幅是21.1%。

如果和上一轮楼市大涨之前，也就是2014年的43896元一平米相比，百旺茉莉园目前依然还有74.1%的涨幅。

4.中海枫涟山庄

2014年，整个中海枫涟山庄的二手房成交均价是45675元一平米；

2017年，整个中海枫涟山庄的二手房成交均价是92357元一平米；

2023年，整个中海枫涟山庄的二手房成交均价是101265元一平米；

2025年，整个中海枫涟山庄的二手房成交均价是70390元一平米；

从上述价格可以看出，中海枫涟山庄从2023年历史最高点的101265元一平米，跌到现在的80268元，跌幅是20.7%。

如果和上一轮楼市大涨之前，也就是2014年的45675元一平米相比，中海枫涟山庄目前依然还有75.7%%的涨幅。

5.融创西山壹号院南区

2017年，整个融创西山壹号院南区的二手房成交均价是96789元一平米；

2023年，整个融创西山壹号院南区的二手房成交均价是122556元一平米；

2025年，整个融创西山壹号院南区的二手房成交均价是103687元一平米；

从上述价格可以看出，融创西山壹号院南区从2023年历史最高点的122556元元一平米，跌到现在的103687元，跌幅是15.4%。

6.万科如园北区

2023年，整个万科如园北区的二手房成交均价是121655元一平米；

2025年，整个万科如园北区的二手房成交均价是101645元一平米；

从上述价格可以看出，万科如园北区从2023年历史最高点的121655元元一平米，跌到现在的101645元，跌幅是16.4%。

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看完具体数据，大表哥简要总结三点。

第一，整个西北旺板块这一轮的跌幅在24%左右，比北京大盘30%的跌幅小，跑赢北京80%的板块，这个表现还是很不错的。

互联网大佬和高新码农的购买力确实不容小觑。

第二，西北旺板块内这6个盘，跌幅也有比较明显的分化，总的趋势还是品质越高，跌幅越小，品质越差，跌幅越大。

像最便宜的东馨园、润千秋佳苑这种刚需盘，跌幅分别是33.1%和25.8%。改善盘百旺茉莉园、中海枫涟山庄跌幅就要小一些，都在21%左右。而豪宅盘西山壹号院、万科如园跌幅最小。

其实，北京这一轮房价下行，整体上各个板块都是老房子要比次新房跌的更多，西北旺也如此。

第三，提示一个风险，就是西山壹号院、万科如园，短期都有明显的补跌风险。

目前西山壹号院的跌幅是15.4%，万科如园的跌幅是16.4%，都远远小于北京大盘子30%的跌幅。

其实去年8月北京市场最低迷的时候，融创西山壹号院和万科如园，都出现过单价9万左右成交，据此计算跌幅就是25%。

不过去年930政策之后，融创西山壹号院和万科如园的价格有所反弹。

对于融创西山壹号院和万科如园这种总价两三千万级别的豪宅，本身成交量不大，所以价格会因为一些特殊房源的成交，出现忽高忽低的过山车行情。

但是无论如何，以15%的跌幅来看的话，补跌的风险明显存在。

特别是这两年海淀供应了不少新盘，位置都不错，而且是新规之后的楼盘，像清河的建发海晏和华润臻澐，与融创西山壹号院和万科如园在面积和总价上明显就是直接竞争对手。

融创西山壹号院和万科如园都是十几年前的产品，明显与新盘建发海晏和华润臻澐存在代际差，而且建发海晏和华润臻澐位置更好，单价虽然贵了一万多，但相信很多人还是会更倾向选建发海晏和华润臻澐。

所以，目前最明智的做法，应该是短期内尽量不要碰融创西山壹号院和万科如园，以免高位接盘。

即使急着住，价格上大表哥也建议参照去年9月之前的时候去谈，也就是单价9万以内，这样给自己预留一定的安全垫。