希腊针对Airbnb等短租形式的税收与监管框架进一步收紧，相关规定日趋复杂。独立公共收入管理局（AADE）近日发布了最新版《短租问答指南》，明确了房东在新制度下的义务，提醒业主必须了解并遵守相关规定，以免面临罚款。
根据新规，无论租赁是通过网络平台完成，还是通过私下协议达成，只要租期不超过59天且仅提供基本床上用品，即被认定为短租，必须在短租登记册（RSA）登记并获得房产登记号（PRN）。此举堵住了部分房东借口“未通过平台出租”而逃避登记的漏洞。
在租期认定方面，新规要求每份合同单独计算。例如，若租客先订51天，后又续订13天，则视为两份独立短租合同，而不会因总时长超过59天被自动转为长租。
在“房产”定义上，细化规定亦已出台。即便是公寓中的一间房间，也被认定为独立房产，需要单独登记号（AMA）。不过，如果两间房间各有AMA，同时整套住房另有一个AMA，税务部门将其计为两处房产而非三处。此举直接关系到房东是否触及“三处以上房产”的经营认定门槛。
税收制度方面，新规进一步收紧：
个人房东如仅拥有两处房产，其租金收入必须申报为不动产收入，不得以“经营”名义申报费用；
拥有三处及以上房产，或以法人实体出租的，租金收入被认定为经营性收入，需承担全面纳税义务，包括13%税收、临时住宿税、气候韧性费，以及通过myDATA系统进行电子申报。
此外，若房东提供清洁、早餐或接送等额外服务，出租房产将被视为旅游住宿设施，经营者须注册营业执照，并向旅游部NotifyBusiness系统备案。
值得注意的是，气候韧性费的计算方式也有所调整。若租期跨越不同收费标准的月份，须按月分别开具收据，而非统一结算，以增加透明度。
在市场监管方面，雅典市中心前三个行政区已冻结新的AMA登记，只有在2024年12月31日前完成登记的房产可以保留资格。若因租约更新、产权转移或继承等情况发生变动，可重新申请登记，其他新增房源则一律不得登记。
最后，新规明确指出，只要房产的所有者或管理人发生变更，必须重新申请新的AMA号，不得继承使用旧号，登记手续需从头办理。（蔡玲）
图源：protothema
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