2024年9月，上海楼市经历了一轮大底。

很对人都认为这是近五年房价的最低点，后期买房也以此为对标。

然而近期我们梳理上海各区房价数据发现：

外环外一些刚需圣地，近一年房价不仅没有止跌回升，反而在加速下跌。

数据来源：房外房研究院

板块内很多项目，甚至跌回了9年前。

就连之前坚挺的次新标杆小区，价格也扛不住了。

嘉定江桥

江桥是跌得最猛的，从去年9月份至今，又跌了11.4%。

这里的二手标杆社区龙湖天璞，挂牌单价曾超过9万，成交单价突破8万。

目前三房成交单价普遍回落至5万出头。

两房最新的成交单价甚至跌到了4万多。

江桥是整个嘉定离市中心最近的地方，也是嘉定区二手成交量最大的板块。

但无奈嘉定ZF不偏爱，把产业都放在安亭，打造宜居板块南翔。

掏空江桥打造嘉定新城，江桥被沦为“嘉定弃子”。

好在江桥的邻居比较给力，成功抱上大虹桥的大腿，吸引到蔚来入驻。

再加上14号线建成，盘活了江桥的房产市场。

但这些利好并未彻底改变江桥的命运。

大家对江桥的印象还是一个刚需上车的板块。

板块虽然成交量大，但二手成交主力是江桥二村这种安置老破小。

这种认知限制了板块的上限，江桥很难得到中产客群的认同。

再加上东边有个垃圾焚烧厂带来的刻板印象。

产业和环境都不占优势的江桥，在楼市普跌的行情下，没有房价支撑。

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宝山顾村

刚需圣地顾村，近一年又跌了9%，也是让人没想到。

顾村的新房，二手房集体崩塌。

去年9月刚交付的新房，建发熙和府，已经破发了。

顾村的二手标杆小区，保利叶上海，目前已经跌穿9年前的价格。

保利叶上海是顾村的品质社区，除了车位不太够，其他方面品质都不错。

2016年的时候，保利叶最高能卖到5万多一平。

现在成交单价普遍回到了3万多。

顾村大量热门动迁房社区，如文宝苑、采菊苑、丰水宝坻、菊泉新城50弄、馨佳园1280弄，价格也同样跌回了9年前。

10年前，顾村和南翔是竞品。如今已不可同日而语。

但作为宝山二梯队板块，上海的刚需很喜欢这里。

因为顾村的交通、商业、医疗都很抗打。

地铁7、15号线双轨交，在外环附近是相当高的配置。

还有未来的18号线和规划中的宝嘉线，都在板块附近。

华山北院的三甲医疗、顾村公园的千亩樱花、14万方的龙湖天街。

更是把刚需板块卷出了改善级的烟火气。

在上海外环想找“买得起、住得近、能看病、能遛娃”的板块，顾村基本是闭眼选项。

那为什么顾村房价会跌那么猛？

主要还是板块的底气不足，短板也明显：

1、板块内大量的动迁房扎堆，品质商品房短缺。

目前顾村能拿得出手的社区，只有保利叶语、保利叶上海这两个，都有近15年楼龄。

这里需要成片品质商品房的崛起。

2、顾村上游没有豪宅区，周围邻居都是自顾不暇的板块。

3、区域产业规划弱，上限被卡死。

再加上宝山内部竞争对手多，顾村内生购买力不足，房价自然也撑不住了。

松江泗泾

动迁大居泗泾，吃到了漕河泾的外溢，从2018年翻身逆袭。

融创壹号公馆，拉高了泗泾的房产品质。

过去大家买泗泾，是因为徐家汇贵，七宝贵，九亭也贵。

而泗泾便宜，400W就能买到三房。

但现在徐家汇便宜了，九亭也便宜了，之前外溢的购买力自然就被吸走了。

再加上泗泾新房供应大，近10年供应了超1.4万套新房，是九亭的3.7倍。

新房井喷，把二手次新的价格打了下去。

另外泗泾动迁房体量大，跌幅也大，再次拖累了次新房的价格。

就比如新凯城，2万多单价就能买了。

新房、动迁房、商品房混杂在一起，次新房越来越买不上价。

板块内标杆次新小区，泗水和鸣，从3月份的5.4万/平，跌至4.7万/平。

这些年，泗泾的商业、教育、地铁一直被诟病。

当然，泗泾最大的问题在于缺乏产业和规划，本质上是一个“睡城”。

在楼市下行期，这种缺陷被放大，导致二手次新抛售困难。

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闵行七宝

2023-2024这两年，七宝的房价是很坚挺的，跌幅不多。

但近一年跌幅开始扩大了。

标杆小区万科城市花园，价格回到了2018年。

2022年买房的人，真的哭晕在厕所。

一房出现房东急售砸盘，成交单价直接干到了3万7。

这些年七宝的话题度一直很高，号称“外环外一哥”。

这里的交通、商业和教育资源都非常出色。

是上海刚需买房一定会看的地方。

论配套，七宝的配套和市区相比也没有太大差距，甚至还能碾压一些市区板块。

领展广场、宝龙城、维璟广场3个大型综合体，妥妥的市级商圈级别。

论教育，外环学区看闵行，闵行学区看七宝。

七宝凭借明强小学、七宝中学和文来中学，稳坐外环一梯队。

从地理位置看，七宝在去市中心的咽喉部位，去哪里都不算远。

轨交有机场联络线和9/10/12号线，以及在建的嘉闵线。

从七宝5站可进内环(宜山路)，6站到CAZ(徐家汇)。

多年来，七宝凭借强势的学区，发达的商业配套和浓郁的烟火气，一度成为外环刚需客群的首选。

但随着城市不断发展，七宝的缺点也越来越明显。

新房供应量少，存量房源老化比较严重，缺乏高质量的医疗机构。

同时靠近机场，飞机航道带来的噪音问题不可避免。

尤其是七莘路以西，噪音非常大。

而七宝早年的经典楼盘，如万科朗润、大都会高尔夫、万科魅力之城，都是在航道正下方。

小结

楼市有涨有跌，房子有强有弱。

前期表现坚挺的，往往在市场下行时回调得更晚。

给到大家的操作空间和决策时间也更为宽裕。

如今，大家都认可置换逻辑。

自己要卖的房子虽然跌了，但自己想买的房子跌的更多。

于是，外环的一些刚需抛售，置换到了更好的地段，买了品质更好的小区。

这也在一定程度上加剧了外环刚需板块近一年房价的下跌。

不过，大家也不必过于担心房价会无底线下跌。

目前，上海不少区域的房价已经回落到相对合理的水平。

前期跌幅比较猛烈的大虹桥徐泾、唐镇、莘庄等板块，已经有了止跌企稳的迹象。

而这些此前坚挺的板块，价格的适度回调，或许正是上海楼市调整的最后一环。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

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