成都老破小自救样本：17户众筹188万，1年实现新房梦

从危房到新房：看成都居民如何用众筹改变居住环境

每户出资10万+，老小区原地重生！成都这个案例值得全国学习

从屋顶垮塌到新房入住：成都一老小区17户居民的365天

成都君平街89号院的故事为老旧小区改造提供了新思路。这个建于1964年的老楼，在2021年经历了一个暴雨夜的屋顶垮塌事件后，于2022年9月被正式鉴定为D级危房。面对居住安全威胁，17户居民没有选择等待，而是携手探索出了一条自拆自建的新路径。

通过每户10万元起步的众筹方式，居民们共筹集188万元资金，用1年时间完成了老楼的重建工作。2025年3月28日，这个曾经面临拆除的老小区迎来了新生，居民们回迁入住焕然一新的家园。

这种居民自主更新的模式正在成都多个老旧小区推广。位于成都的中央花园二期是著名的“万人小区”，拥有近3300户居民。该小区面临着普遍的老化问题：墙体开裂、屋顶漏水、外墙鼓包脱落等现象随处可见，更严重的是还存在承重墙被敲、钢筋外露生锈等安全隐患。

在2023年的业主意见征集中，该小区达到了99.9%的同意率，仅有3户居民未同意自拆自建方案。业委会经过测算提出，如果政府能够将容积率上调至2.4，并在原产权证面积基础上增加20%的面积指标，业主就可以不出资实现1:1旧房换新房，由开发商垫资修建，多出面积由开发商销售。

政策支持为老旧小区自主更新提供了保障。2023年5月，成都市规自局发布《危房原址恢复重建工程规划许可证办理规则的通知》，明确规定满足两个条件即可申请原址重建：取得D级危房鉴定报告和获得所有产权人书面同意。

2025年7月31日，广东省公布了《关于推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（征求意见稿）》，这是中国首个“自主更新”地方条例。该意见明确了“自主更新”的定义，即由老旧小区业主自主决定是否进行城市更新或拆除重建，同时规定了满足危房鉴定等级为B级、C级和D级的，或无独立厨房、卫生间等的非成套住宅，或砖混结构的预制板房屋等条件之一的老旧小区可以提出申请。

资金解决方案是老旧小区改造的关键环节。浙江省杭州市浙工新村在旧改过程中，由小区居民自主更新委员会代表548户业主向政府提交申请，业主自筹改造资金达5亿元用于自拆自建。广东省提出居民可以申请公积金贷款或提取，以及使用住宅专项维修资金。南京市鼓楼区虎踞北路4号05幢楼作为当地首个产权人自筹资金改造的楼房，翻建费用按照市、区和产权人2：2：6的比例分摊。

这种多元化的资金解决方案为不同情况的老旧小区提供了多种选择，使自主更新更具可行性。

老旧小区自主更新不仅改善了居住条件，还带来了房产价值的显著提升。成都长信公寓这个楼龄超过30年的老旧小区，改造前道路坑洼不平，墙面裂纹和剥落严重。改造后小区内部焕然一新，周边环境也变得年轻化，成为年轻人休闲的新去处。目前该小区周边街区改造工作仍在持续，未来将实现与玉林路等街区的联动效应。

对居民而言，自拆自建不仅意味着居住环境的改善，更是资产的增值。在自拆自建过程中，房屋质量得到提升，土地年限重新计算，公房也能转变为私房。

2025年，成都市计划推进395个老旧小区改造项目，目前已开工280余个。全部完成后将惠及居民4.3万户，全面完成全市“十四五”时期老旧小区改造工作目标。成都市在改造工作中注重挖掘利用小区内部空余闲置空间和违建腾退空间，建设各类环境及配套基础设施和公共服务设施，完善适老、适幼、便民、无障碍、智慧化等公共服务。

通过精细化、以人为本的改造，小区面貌实现“逆生长”，居民享受到原地“搬新家”的体验。这种居民自主更新的模式标志着城市更新进入了新阶段，居民从被动拆迁转向主动更新，真正成为城市更新的主体。

成都君平街89号院的重建工作采用了装配式建筑技术，提高了建设效率。从规划许可到施工许可，所有流程压缩到60个工作日，创造了成都审批新速度。这种效率为更多老旧小区的改造提供了可复制的经验。

老旧小区自主更新之路正在成都乃至全国掀起一场变革，为城市更新提供了新思路和新方法。