近日，日本不动产调查公司公布的数据显示，2025年8月东京23区的二手公寓平均价格（按70平方米换算），已达1亿721万日元，连续四个月突破1亿日元大关。
过去，日本人通常将新建豪宅称为“亿ション”（意为售价过亿日元的公寓），如今连二手房产也进入“亿ション化”的时代。
这一现象不仅引发了购房者的焦虑，更让地方自治体感到危机，因为涨价的背后并非单纯的住宅需求，而是大量涌入的境外投资资金，以及日本国内富裕阶层的投机操作。
一、东京房产全面进入“亿时代”
以位于东京目黑川畔（以春天看樱花文明）的一套二手公寓为例，面积66平方米、2LDK格局，带有储物间，虽已建成9年，但经过翻新后售价高达1亿7800万日元，是当年新建价格的三倍。可见，所谓“高涨”早已不局限于新建住宅市场。
日本不动产的研究员指出，新建公寓价格不断攀升，许多预算有限的购房者不得不转向二手市场，这进一步推高了二手房的价格。
换句话说，二手市场正在成为新建市场高涨的“受害者”。
二、海外投资者的热情不减
东京的不动产价格飙升，除了因为建筑材料等价格飙升之外，还与外国资金的进入有直接的关系。
一家面向中国客户的房产中介透露，不只是中国人，包括欧美、东南亚的投资者都在加码日本不动产。
从政策面上来说，日本人对于外国人买房也没有严格的限制，而且日本的土地和房产产权清晰，购买后真正属于个人所有，这对许多国家的富人来说极具吸引力。
从实际利益来说，日元贬值让外国投资者用美元、人民币购房更“便宜”。外加日本治安良好、福利制度完善、生活环境稳定，加上地理位置接近中国和东亚，使其成为理想的资产配置地。
三、房价上涨波及租赁市场
当房价上涨到普通家庭无法承受的程度时，更多人只能被迫选择租房。然而，这种需求的转移并没有带来缓解，反而成为推高租金的新动因。
房价上涨导致租赁需求增加，房东们随即抬高租金水平。虽然租金上涨的速度略滞后于房价，但近期已有明显提升趋势。
在墨田区，一位40多岁的租客坦言，合同续约时房东明确提出要上涨租金，与周边行情保持一致，这让他家庭预算更加紧张；另一位30多岁的租客则无奈表示，可能只能搬回关西老家，因为东京已经“住不起”了。
根据日本不动产公司At Home最新发布的租赁价格数据，2025年7月，东京23区面积30㎡以下单身公寓平均月租已达到10.33万日元，并且是连续第3个月平均租金突破超过10万日元，也是连续14个月刷新历史最高租金的纪录，比去年同期比涨了10.4%。
东京房租的涨幅甚至高过了大学毕业生的起薪的涨幅。
在日本，2025年度入职的大学毕业生起薪为25.5万日元，较上年度增长6.3%。这比2023（3.7%）和2024（5.1%）的涨幅都要高。但东京公寓月租金同比去年的涨幅却在8%~13%。
好消息是大学毕业生薪资一直在涨，但坏消息则是，大学毕业生的工资涨不过房租。
这意味着，高房价不仅让购房者望而却步，就连租房者的生活压力都剧增，东京的“居住难题”正在向更广泛的家庭和群体扩散。
四、东京房市的未来
很多人都说目前东京的房价太虚高甚至出现了泡沫。但专家则普遍认为，短期内东京房价难以出现大幅回落。
其原因在于，日本央行货币政策仍偏宽松，低利率环境下房贷成本相对较低；海外投资资金尚未退出，特别是在日元持续低位时；东京作为国际大都市，本身就存在稀缺的土地与居住资源。
作为居住在东京的普通居民众来说，高昂的房价和租金真的压得喘不过气来。虽然地方政府试图通过“限转卖”“加税”等措施进行干预，但其效果仍有待观察。
对于投资者来说，未来东京黄金地段的房产价格只能会越来越高。无论是新房还是二手房，尽早入场才是赢家。
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