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金隅地产·北京隅·海岄则规划13栋6-11层洋房，总计458户，套均面积120㎡。面积段预计为105/125/145㎡，定位刚需+刚改客群。
两个项目的价格预期也已初步释放。海宸元境预估单价约8.5-8.8万/㎡，北京隅·海岄放风价约9万+。这意味着800万左右即可上车海淀洋房新盘。
02户型设计亮点：功能与舒适度
宝山双子项目的最大亮点在于户型设计，打破了海淀新盘“越大越好”的固有思路。
海宸元境的户型分布更为细化：93㎡户型约73套，104㎡户型约94套，125㎡户型140套，以及137㎡和180㎡等更大户型。这种梯度设计满足了不同预算和家庭结构的需求。
北京隅·海岄则强调“户型平权”：即使是105㎡的入门户型，也做到了南向三面宽，每个卧室都是足尺空间。项目特别注重餐厅和厨房空间的设计，预计将采用G型厨房，即使最小户型也能容纳圆餐桌。
两个项目在得房率方面也下足了功夫。北京隅·海岄通过超配飘窗设计，端户有一整面的侧边飘窗，大转角设计，得房率在海淀来看应该也算高的了。
03交通与配套：成熟区域的后发优势
宝山地块的最大优势之一是交通便利性。项目距离地铁6号线廖公庄站约400-700米，步行可达。6号线横贯北京东西，可快速通达金融街、CBD等核心区域。
自驾方面，项目南侧紧邻阜石路，距离西五环入口约800米。实测开车到五棵松、中关村、金融街、西二旗等产业区，车程在20-40分钟之间。
教育配套是项目的另一大亮点。地块北侧规划了一所（36班）九年一贯制学校，已确认由首师大附中承办，首师大附中作为海淀“六小强”之一，其教育质量有充分保障。
商业配套目前相对薄弱，但3公里范围内可触达山姆会员店、京西大悦城、万达广场等。项目周边还预留了多块住宅用地，未来将形成规模居住区，配套也会逐步完善。
04市场定位与价值分析：海淀上车门槛的降低
宝山项目最引人关注的是其总价控制。相比海淀动辄140㎡起步的大平层豪宅，宝山项目通过面积段控制，将入门总价拉低至800万级别。
这一价格对比周边市场具有明显优势：
- 二手房：周边次新房如大苑海淀名著挂牌价10.75万/㎡
- 海淀新房：四季青板块的越秀·香山樾成交均价12.2万/㎡，天恒广安·印香山11.8万/㎡
- 跨区对比：隔壁石景山西黄村的中海瑞文里放风价6万/㎡，但为石景山学籍
项目主要适合三类客群：
- 海淀地缘客户：孩子快上学了，需要换好学区但预算有限的家庭
- 教育优先家庭：冲着海淀学籍和首师大附中来的家庭
- 海淀首改群体：在中关村、后厂村工作的科技人士，年收入100万+
海宸元境户型预测：
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