福州五四北，既陌生又熟悉的地方，陌生是因为它在这几年当中，快速的发展，已经把房子盖到山脚下去了。熟悉，是因为它仍然是鼓楼区的“后花园”，生活在这里的人，很多是从鼓楼区置换过去，我也去了很多回，对秀峰路在熟悉不过了。
虽然五四北的发展如火如荼，可是商业却很难支撑起来，五四北泰禾转售后的五四印象，并没有出现人潮涌动的迹象，仍然像过去一样，商场内寥寥无几的行人，商店也是稀稀疏疏的开着。
人口不够密集，商业上难以突破，使得它背后一排的SOHO商住楼，也出现大量空置情况，价格更是一落千丈，直接就腰斩下来了。
2016年，小编一个老客户把泰禾广场楼上的SOHO卖掉出国，我清晰的记得，成交价格是63万，而她买入的价格则是79万，本以为是亏本卖，没想到现在卖掉的价格，亏得更多。
小编刚刚在贝壳网上看到，40平米的户型，成交总价仅有30万。这么多年的房租，已经无法填补跌去的部分，SOHO的伤痛，或许只有业主才最为深刻。
今天，用一套泰禾广场的SOHO成交房源，作为案例给大家做个简单分析，往后在购买SOHO的时候，也能多一点的建议，哪怕只能听进去一句话。
成交小区：泰禾广场；
成交时间：2025年9月；
成交数据：产权40.85平米，1房2厅，低楼层，精装修，朝南，30万，成交单价7344元/平米。
房源成交分析：
1、这套房子挂牌31天，业主在一个月内，调价9次，只有带看3组客户，挂牌价格34万让价4万成交。从成交数据显示，业主卖房诚意度高，调价节奏快，成交周期短，转化效率很不错，验证出一点，只要房东想把房子卖掉，都会在短时间内进行价格调整。
2、五四北泰禾广场，小区的楼下泰禾的综合体，门口是地铁站，2013年6份交房，内部层高4.5米，这套房子是开发商原始精装修之后，还进行了二次装修，长时间处于空置的状态，整体装修保持较好，所以，卖相比较好。整个小区6栋楼，2658户 业主，物业费2.8元/平米，容积率6.2，每栋楼都是三梯二十九户的单向结构。
3、目前，泰禾广场在售房源30套，在租房源102套，出租房源多，市场租金大约在1800-2000元/月，业主挂牌的均价12061元/平米，由于单价较低，已经跌破了原值17000元/平米，大部分业主宁可出租，也不愿意出售，所以出租的房源始终保持在高位。
4、泰禾广场的价格确实下跌很厉害，今年5月份成交一套9000元的单价，7月份成交9300的单价，而且都是装修好的户型。2013年业主一手买入的价格，都在17000元左右，现在的价格真的已经回到了2013年的状态了。
购房建议：
关于SOHO，总是有很多说不完的话题，我仍然保持个人的建议：
买SOHO商住楼只要不卖，一直放着出租，就不会感觉到亏，一旦考虑出售的话，定然会出现亏本情况，因为在福州还没有看到过哪个项目的商住楼，有保值增值的属性。
当然，这是大市场经济下行，占了主要核心原因，抛开市场因素，它本身也不具备很强的投资属性，只能作为出租来使用比较好。五四北泰禾广场SOHO的优缺点分析：
优点
- 交通便利：紧邻地铁1号线象峰站（约300米），周边公交线路密集（如128路、19路等），自驾可通过坂中路快速接入绕城高速。
- 租金回报率高：当前套均租金约2000元/月，按成交价计算回报率达5.3%，属于稳定投资选择。
- 户型灵活：提供39-79㎡的挑高复式户型，可多套打通办公，使用空间利用率高。
- 配套成熟：毗邻沃尔玛、秀山农贸市场等生活设施，周边教育资源（如晋安区实验小学）齐全。
缺点
- 价格波动大：2013年开盘价1.7万/㎡，当前挂牌价约1万/㎡，部分房源接近腰斩，资产缩水明显。
- 管理混乱：商住混合导致人员流动性大，物业管理水平一般，居住体验较差。
- 商业氛围衰退：泰禾广场近年门店关闭增多，人流量下滑，商圈发展乏力。
- 交易成本高：SOHO属性导致二手交易税费高，且无法落户，升值空间有限。
投资有风险，买SOHO需要更为谨慎一些，大家有问题可以评论区互动；
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