天津新房的赠送面积，最近有点儿新情况，真是太纠结了。
一边绞尽脑汁的创新，一边却还在收紧。
要想激活成交量，必须要靠创新才有竞争力。
所以，开发商不断琢磨新形制、借鉴外地城市案例，找到创新突破点。
最近确实又出来一批“新货”（详情）。
·北向挑空的利用
有的户型北向已经实现“双赠送空间”：设备平台+挑空。
·绿化率的突破
有新盘通过绿化率的“变通”，实现更大面积的下沉庭院。
·首次出现“房包院”
中新宜禾阅澜山首次做出南方城市常见的“房包院”，将绿化平台嵌在客厅和卧室之间，能送出20平米。
·飘窗进深突破到80cm
60cm进深的飘窗很常见，生态城能突破到80cm。
结合“飘窗消失术”，赠送面积又增加了。
创新之下，也在选择性的收紧。
很多创新毕竟是第一次出现，出现后经过相关考量评估，有的会进入“负面清单”。
凡是上了“负面清单”的，接下来就不再批了。
这就导致有的创新“是第一个，也是最后一个”，一出来就变成绝版。
比如“半开敞式楼梯”，已被列入“负面清单”，以后不再批了。
招商揽阅是第一个做的，据说还要百分百补缴土地出让金。
包括装饰廊架，也进入了“负面清单”，以后也不能做了。
建投奥体誉院、建投东府、建投誉河院三期的装饰廊架，弄不好成绝版了。
产品创新就像打地鼠一样，一露头就要被“强烈关注”。
今年3月出台的住宅多样性补充通知，要求设备平台至少两面临空。
意味着无法形成封闭空间，这也是在收紧。
据了解，这项规定现在必须要执行了。
开发商也在想办法怎么变通，可能接下来北向卧室会出现270°转角窗。
为保证高得房率，不得不“上有政策，下有对策”。
就是如此魔幻。
天津的建筑规范，还处于博弈的拉锯战。
一会儿松一会儿紧，一边突破一边禁止。
就像“薛定谔的猫”：你永远不知道下一个新盘是松是紧。
但无论怎样扭捏起伏，放松是大趋势。
被视为“各方面都极严格”的北京，在赠送面积上已经比天津更灵活。
招商朝棠揽阅69平米竟然能做出三室！
这听起来以为是广州，根本不像北京的操作。
但人家靠南北双赠送，确实实现了大突破。
北京的装饰廊架/花池完全可以做，不计面积。
比如，金茂璞逸丰宜就做出了“内外双阳台”。
龙湖宸翰138平米小高层能做到四室。
南向不但做了阳台，还做了3个花池，而且主卧花池进深至少2米。北向还有双挑空赠送。
中海玉华玖章239平米大户型，阳台、花池、挑空、露台“大合体”。
餐厅南边有11.8平米的挑空，即“房包院”，全赠送；奇数层通过挑高让北向送出19平米的露台……
不止北京，上海的建筑规范也在放松。
9月26日，上海市规划和自然资源局印发《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》。
其中最重磅是：阳台赠送面积翻了一倍。
不过，此前上海的赠送面积尺度已经不小。
131平米做出四室，北向飘窗已常态化，卫生间和厨房都能设置飘窗。
下面的133平米三室，不仅北向全飘窗，而且飘窗外面还跨阳台和挑空，得房率自然低不了。
广州、深圳更不是不必说，创新度令人吃惊。
出房率120%是家常便饭，60多平米做四室都不新鲜……
广州6月打算出台严控赠送面积的新规，最终也未落地。
作为风向标的一线城市，建筑规范都已如此宽松，这就是全国大趋势。
核心原因在于——
建筑规范的松紧与土地市场冷热成反比。
市场热，规范紧：
当土地市场火，新房成交量高，有底气严格执行规范，严禁开发商偷面积。
市场冷，规范松：
当土地市场遇冷，新房量价齐跌，要想“保价保量”，只能靠放松建筑规范。
允许更多创新和赠送，提高性价比，吸引开发商拿地。
天津目前的产品力，相比前几年已超大力度创新了，洋房得房率基本都能做到90%以上。
但创新的效力明显开始衰减，今年新房成交量明显走低。
是不是觉得又千篇一律了？大门、会所、户型……都看麻木了吧？
就因没出现更突破的创新，无法形成强诱惑力。
当没量又没价时，建筑规范势必要继续宽松，才能激活需求。
连一线城市的建筑规范，都在越来越放松。
虽然眼下天津在波动，但大趋势必然要向第四代住宅转型，继续提高得房率。
滨海作为试点，已经有8个第四代住宅，越来越多，越来越创新。
起初华苑高新区作为滨海飞地，暂不能做第四代住宅，但后来也允许了。
之前探讨过，第四代住宅会不会蔓延到市区？
现在看，答案是肯定的。
大势不可逆，挡不住。
短期看，波动是常态；中期看，放松是趋势；长期看，创新是出路。
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