10月楼市前瞻：国庆市场表现分化，“银十”前景如何|二手房成交|商品住宅|国庆市场|广州|房地产市场|楼市

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8月国务院会议重申要“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，释放积极信号，随后北上深等核心城市相继优化楼市政策，带动9月市场略有修复。“银十”开局恰逢国庆中秋双节假期，9月底开发商推盘节奏已有所加快，叠加国庆期间房企促销力度加大，推出特价房源、赠送车位、家装补贴以及“保价”等一系列营销活动，核心城市或优质项目热度较节前有所回升。但整体来看，由于去年国庆假期受9.26新政带动市场明显好转，今年假期市场热度相比去年仍有一定差距。

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表：部分重点城市“双节”期间楼市情况

数据来源：中指研究院综合整理

表：重点城市“双节”期间新房网签面积及同比（略）

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北京：新政效果在9月逐步体现，部分楼盘到访量有所好转，部分小区二手房带看量也有增加，但整体市场氛围较平淡。网签成交量来看，根据中指数据，9月北京新建商品住宅成交46万平米，环比增长21%，同比增长22%；9月北京二手房成交1.6万套，环比增长19%，同比增长19%。国庆假期期间(10月1-8日），北京新建商品住宅日均成交0.61万平米，较去年国庆假期增长52%；二手房日均成交19套，较去年国庆假期增长73%。

上海：8.25新政落地叠加部分安置房项目集中网签，带动上海9月新房销售数据逐步回升。根据中指数据，9月上海新建商品住宅成交97万平米，环比增长23%，同比增长16%；9月上海二手商品房成交2.0万套，环比增长5%，同比增长29%。国庆假期期间（10月1-8日），上海新建商品住宅日均成交0.62万平米，较去年国庆假期小幅增长3%。

深圳：9月新政落地后（9.6-9.30），深圳新建商品住宅日均成交0.60万平米，较8月日均增长44%，但受较高基数及供应未明显增加影响，新房成交量同比增长1%；9月深圳二手房成交4546套，环比增长9%，同比增长43%。国庆假期期间（10月1-8日），深圳新建商品住宅日均成交0.23万平米，较去年国庆假期增长22%。

广州：9月开发商推货节奏有所加快，广州新房网签套数5258套，网签面积58万㎡，网签面积环比增长18%，同比增长10%。当前购房者观望情绪依旧较浓,除中心区域部分新规产品项目去化尚可外，多数旧规项目去化较慢。国庆假期期间（10月1-8日），广州新建商品住宅日均成交0.81万平米，较去年国庆假期小幅下降4%。

杭州：9月房企推盘积极性增加，带动成交环比上涨40%。9月共49次开盘，核心地段高端项目热度高企，当前杭州楼市处于“核心恒热、外围承压”的结构性阶段，购房逻辑逐步从追逐低中签率转向关注地段稀缺性、产品力等核心价值。国庆假期期间（10月1-8日），杭州新建商品住宅日均成交0.18万平米，高基数影响下，同比降幅较明显。

成都：9月新规产品支撑市场稳步回升，二圈层核心板块的项目，凭借区位、价格及产品优势，去化情况较好，成交同环比均增长。国庆假期期间（10月1-8日），成都新建商品房日均成交0.29万平米，较去年国庆假期小幅下降5%，结合国庆期间看房活动较活跃，预计节后网签量将回升。

9月300城住宅用地成交规模继续缩量，10月上海宅地待拍起始价近180亿元

图：历年300城住宅用地推出和成交面积及同比走势（按规划建筑面积统计）

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土地成交方面，近两月重点城市土拍活动减少，成交规模缩量态势延续，单月出让金同比持续回落。根据中指数据，9月300城住宅用地成交规划建面5499万平方米，同比下降3.3%；土地出让金2037亿元，同比下降8.8%，出让金连续2个月同比下降。累计来看，2025年1-9月，300城住宅用地成交规划建面2.96亿平方米，同比下降8.2%；土地出让金13259亿元，同比增长11.6%。

土拍热度方面，二季度以来，土地市场有所降温，三季度房企拿地继续保持审慎态度，7月受个别地块带动，溢价率阶段性提升，但8月核心城市土拍减少，溢价率再次回落，9月300城平均溢价率降至3.8%，仅北京、上海、杭州、成都部分优质地块竟拍出高溢价。

根据中指统计，截至10月9日，重点城市已公告的10月住宅用地待拍清单中，上海起始价达约180亿元，广州、北京超50亿元，成都、杭州、苏州在30亿元以上，核心地块土拍仍有望维持一定热度。

表：重点城市10月已挂牌涉宅用地待拍情况（10.9~10.31，市本级）

注：统计时间为10月9日

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整体来看，国庆中秋假期期间楼市整体表现较为平淡，但核心城市优质项目保持较高热度，北京、上海、深圳等城市新房网签面积同比实现增长。结合上半年多家头部房企在核心城市获取了较多优质地块，这些地块有望在四季度逐步入市，新增供应增加有望对核心城市新房销售形成一定支撑，预计“银十”市场将延续分化态势。二手房方面，9月重点城市二手房成交量已出现显著回升，预计10月交易活跃度将继续温和回升，但“以价换量”态势短期难改。

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