成都城投置地·国宾7号院

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今天的主角：城投置地·国宾7号院。一款极度神秘，但称得上现象级的尖货。

整盘168套并且首批次悄然售罄，注定了大多数人与其无缘。但我觉得国宾7号院值得豪宅买家和全国同行都来看看。

中年老登不打诳语，我保证看完之后大家都会被惊艳到。

这种惊艳，一方面是其呈现的「不与树冠争高度」的低密生活场景，对于住惯高层住宅的大多数人来说，天生具备吸引力。

另一方面是因为国宾7号院所在的板块。围绕金牛宾馆这个核心，既要求周边建筑景观与之风格协调，也要求新建筑与川西地域文化结合。

在这种风貌管控约束之下，国宾7号院为成都开创了「风貌大平层」的全新赛道。

记得去年我在外地考察项目的时候，同行提到成都豪宅说得最多的就是麓湖、蔚蓝卡地亚、嘉佰道三个项目。

今年，我建议来成都考察的外地同行可以到国宾7号院来拜拜码头。

因为，它的产品形态属于专项小众赛道，并且全面突破了传统产品范式，是成都楼市近年来难得一见低密神作。

「风貌」一词主要出现在上海，强调的是上海受保护的历史建筑类型。

2024年，《上海历史风貌保护指南》出台，最近这一年多时间里，上海出现了一大批风貌别墅。

而风貌大平层则是洋房大平层的特殊品类，其诞生的前提也是超低容积率指标。

今年，北京、杭州、苏州三个城市的单价地王也全部刷新，他们都是风貌控制区容积率1.6以下的低密地块。

所以，未来什么才是最有效的产品迭代？得房率提升5%？立面升级全铝板？会所规格无限提升？都不如超低容积率来得直接有效！

横向对比，你就能品出国宾7号院的门道和分量，它的容积率只有1.4。

如果按照地产的惯性思维首选做叠拼产品，然而，国宾7号院毅然决然地选择了做超尺度风貌大平层。

整盘168户，只有建面约290㎡的T2和389㎡的一层一户两种产品形态，户均面积高达320㎡。

单纯从定位判断，国宾7号院不再是简单地迎合市场，而是基于专业判断，去创造和引领市场。

事实上，几年前我就说过，真正的顶豪客户对于洋房大平层更加喜爱，这种兼顾大平层和别墅的形态，往往是有多套置业经验用户的梦中情房。

国宾7号院这个定位不但在成都属于顶级，即便拿到前文那几个城市地王里去横比，都称得上是“敢想敢干”。

其背后，都源于一个情理之中的事实：这块土地在成都具备绝对的稀缺性。

今年我一直在和会员朋友们强调，大家一定要分清楚什么是绝对稀缺，什么是相对稀缺。

国宾7号院，就是那个“绝对稀缺”的答案。它由三道几乎无法被复制的“护城河”构成：

第一，是土地指标的绝对稀缺。

我让团队拉过数据，2010年以来，成都「5+2区域」出让了上千宗地，容积率低于1.5的纯住宅用地仅有两宗。

这意味着，从物理条件上，成都主城很难有能生长出同类产品的土壤。

第二，风貌管控的绝对稀缺。

前面说了，项目处于金牛宾馆500米范围的风貌管控线，控制线以南的建筑高度不超过15米，而以北则是24米的限高。

含金量就在于不仅自己是低密的，周边未来也绝不可能出现高层建筑的遮挡和干扰，保证了整个片区低密氛围的永恒性。

第三，价值共识的绝对稀缺。

这块地出让于2023年双限时代。它36000元/㎡的清水限价，是当时全城的最高标准。这个价格，代表了官方背书对这块土地的绝对信心。

要知道，能拿到这个限价的，全成都只有三个项目，另外两个是金融城三期的锦宸府和大源西141亩。

当这三重绝对稀缺性叠加在一起，你就会明白，为什么城投置地敢于在这里，做一个如此纯粹且极致的风貌大平层。

土地稀缺是基础，但要让国宾7号院写进成都豪宅编年史，开发商近乎不设限的投入和反高周转的操盘，是一大关键。

操刀设计国宾7号院是局座的老朋友、豪品荟顾问、gad高级合伙人吴彦大师。前阵子喝茶，他给我说了件印象深刻的事：

城投置地对于设计单位提出的所有“高难度、高成本”的方案诉求，基本全部满足。gad最近两年在成都的地王项目不在少数，能给出这个评价，我认为非常难得。

这背后是甲方对设计价值的绝对尊重，一种“英雄惜英雄”的默契。

其次，城投置地要求所有设计团队常驻现场，确保施工环节能100%兑现设计想法，不走样。

这在追求高周转、恨不得“今天拿地、明天开盘”的当下，几乎是不可思议的。

因此，项目从2023年8月拿地，到示范区基本完成，历时接近两年。

说白了，这种“慢工出细活”的开发节奏，是一种典型的反地产逻辑，不是用财务倒逼产品，而是用产品决定周期。

这种all in的投入，最直观的体现就在项目最出圈的建筑立面。

好的立面，一看独特的视觉识别性，二看实打实的成本投入。

在产品同质化的今天，能让人一眼记住的豪宅越来越少，然而国宾7号院必是其中之一。

哪怕你第一次看这个项目，很难不被它那独特的黛青色釉面陶板覆盖的外立面所吸引。

这款陶板并非市面上的量产货，而是供应单位为项目专项研发，前后打样了无数次才最终敲定。

它的魅力在于，在不同的天气和光照条件下，会呈现出变幻莫测的色彩层次，仿佛在模仿川西漫山遍野的竹林光影。

局座第一次进场时，恰逢晴雨转换，那种光影下的质感，就像很多顶级豪车的漆面，深沉、内敛，但又充满了高级感。

这种大胆的色调选取，跳出了当下豪宅非黑即白的审美窠臼，营造出一种独有的隐奢贵气。

除了大面积采用这种定制陶板，国宾7号院还选用了与之搭配的灰玻，以及木纹铝板等等，几乎做到了“零涂料”。

值得细品还有层间设计的金属格栅披檐。

我之前质疑过这个装置的必要性，但到了现场，才发现它的精妙：它不仅在立面上增加了丰富的手工感和细节层次，更重要的是，它在户内营造了一种独特的居住体验。

阳光透过格栅洒入室内，形成斑驳的光影，既能遮阳，又能在视觉上形成引导，让大尺度的落地玻璃少了一些“一览无余”的空洞感，多了几分东方建筑特有的含蓄与幽深。

这种源自川西民居屋檐的现代抽象，做得极为高级。

此外，由于限高，建筑不能做高耸的坡屋顶，还是选择了缓坡顶，通过深灰的金属瓦铺贴，有着浓烈的川西调性。

周边哪怕没有高层建筑，国宾7号院对于第五立面还是进行了严格的系统设计。

据说仅立面成本就超过2000元/㎡，换来的是豪宅资产未来几十年的“抗衰老能力”，这才是真正的传世逻辑。

当下住宅设计圈有一大难题：如何将在地性文化符号和传统居住模式，融入当代住宅设计？

以前最行之有效的做法是传统形制效仿，符号照搬延续。

比如之前绿城将徽派建筑和江南园林推向全国，建发将王府中式、宋氏美学提炼效仿并运用到自身全国项目中。

而在成都乃至整个川西的居住精髓，如何用现代设计语言进行转译，一直是个行业空白。我认为一定要是成都自己的开发企业来肩负这个使命。

这一次，城投置地挑起了这个担子，联合gad给出了一套川西文化风貌豪宅的解题。

只看建筑外形和规划格局，国宾7号院是典型的符合现代人审美和生活的住宅场域。

但当你深入研究它的总图布局、符号细节、材料应用，你会发现，川西民居的灵魂被巧妙地融汇其中。

首先，在总图布局上，项目彻底打破了阵列式、围合式的传统窠臼。它没有采用北方城市那种严格中轴对称、兵营式的布局，而是将每四栋楼围合成一个小组团。

这种小组团自然形成一个开阔的“小中庭”。有老成都居住经验的朋友都知道，这种形态，就是川西人骨子里的「院坝」情结。

院坝，是川西人最重要的社交场域。

茶余饭后，邻里亲朋在院坝头摆龙门阵，孩子们追逐嬉戏。它不仅拉开了楼栋间的视野退距，保证了私密性，更重要的是，它营造了一种松弛、亲切的社区氛围。

1.4的容积率虽然够低，但是全洋房布局依然吃紧；通过这种聚落式规划出了五个独立的「院坝」，这是gad的顶尖手艺，实属难得。

其次，由承迹景观打造的归家园林体系，同样讲究在地文化与野趣的共融：

比如项目的入口大门，形制和围墙融为一体，大门正中以一颗巨型的朴树作为落客区，没有各种艳丽张扬的奢石，仅仅是条形深灰错拼的陶砖+轻盈悬挑的屋檐，极度克制的隐贵。

穿过大门门廊，是一座由荒料岫岩玉石定制打磨的“玉带桥”，它既是无障碍通道，本身也是一件景观艺术品。

选用岫岩玉是比选了众多青玉后，对比了防滑度和材料强度最终落定的材料。

为了实现坡道与扶手的一体化曲线美感，现场施工亲自到材料产地选择整石荒料，通过雕刻加工成组件，在厂家定制完成后整体运抵现场，安装难度极大。

我仔细观摩了曲线金属扶手和石材的嵌入安装精度，为品控点赞。

走完曲径玉带桥，才正式进入院区的入口大堂。大堂中心是顺着天光而下的花洒水幕景观。大概是有财源滚滚，生生不息的寓意！

国宾7号院配备了一个约2000㎡的下沉庭院会所。这个会所和过往我们看过的很多豪宅会所都不一样；

并没有去做太繁杂的功能配置，而是通过无界的手法强调立体游园感，和艺术策展功能。

所谓的无界游园，就是将会所的行走路径完全景观化，同时将室内会所功能模块又悬挑到下沉庭院之中。

这种无界融合最大的难点就是建筑、景观、精装三个专业的密集配合。需要开发商强大的内部整合力，才能将这种空间交错呈现精彩。

会所另一大特点：设计方紫香舸将一个真正的展陈艺术厅搬到了小区，不少的非遗艺术装置，装饰挂件分散在会所空间之中。

完全将艺术观展做成了豪宅生活的一部分，我相信这是来自城投置地运营天府艺术公园的资源共建。

可以说，城投置地这一次，不仅是建造了一座豪宅，更是在为成都，创造一种独属于自己的、能被世界读懂的现代川西风貌美学。

国宾7号院的户型产品，同样是今年成都「多院馆」模式的集大成之作。

它将户型室内与院馆空间，以及低密住宅独有的、与小区园林的多场景交融，演绎得酣畅淋漓。

我有个印象深刻的点，城投置地对于不同楼层的户型看出去的树景树形都进行了画面构建，细分了：树梢层、呼吸层和林下层。

我们先看这款极致的389㎡一层一户产品。

今年是成都300㎡+户型大年，这个面积段的王牌户型不应该是参数比拼，一定要有自身独有的、排他性的生活场景。

国宾7号院构建的“三院馆+三厅”的场景体系，我认为可以让它在众多顶级尖货中脱颖而出。

首先四面采光，连续采光面总长度达到了惊人的56米，因此我们看到哪怕是一楼的样板间，采光也非常敞亮。

同时通过一户三院环绕室内空间，构建了多重墅居场景：

第一重，入口的“橱窗化”院馆。玄关正对一处约9㎡的院馆，它替代了传统的对景墙，以一幅流动的、橱窗化的绿意作为视野隔断。

第二重，公区的“社交化”院馆。与客厅直接联通的，是一个约26㎡的主力院馆。它不再是客厅的附属品，而是成为了一个重要的社交节点。

第三重，私区的“生活化”院馆。与独立的家庭厅联动，形成“次卧套间-院馆-家庭厅”的局部洄游动线。

当户内的核心功能都被这些大大小小的“院子”串联起来，传统“厅”的概念就被彻底解构了。

取而代之的，是一个由多个功能厅（客厅、餐厅、家庭厅）和多个院馆组合而成的、流动的、多元的生活场景集合。

这才是真正把“墅”的居住逻辑，植入了大平层的灵魂深处。而这种理念放在389㎡的林下首层体现得更为深刻。

我给各位展示一下模型空间和一些样板间实景：

而另外一款建面约290㎡的户型，同样延续了这种“多厅组合”的思路。

同样没有盲目追求一个超大的LDK，而是通过设置一个独立的“第三厅”，为家庭生活预留了极大的弹性。

这个空间既可以作为客餐厅的延伸，也可以灵活改造为儿童活动区、工作室或观影厅，满足不同家庭生命周期的多样化需求。

户型我就不做详细解读了，国宾7号院构建了一套全维领先的综合产品力，并且已经获得了顶级买家真金白银的投票，多说无益。

还记得两年前城投置地以18600元/㎡（当年金牛地王）拿地之际，行业内对于这块地有诸多质疑。

以所谓的行业经验判断，严苛限高会让总图规划压力大，只能将单层基地面积极致做大，才能够有效解题。

然而在国宾板块做1000万+起步的顶豪，是众多规模房企不敢想的。

城投置地的大胆建立在对于这块土地、这个区域、这群隐贵富人有最深刻的认知。毕竟，以天府艺术公园为中心的城市更新一直是城投置业在牵头引领。

我从不吝啬对于天府艺术公园的赞美，在成都如此多的大小公园，它是唯一将空间尺度、艺术展陈、地标建筑、街区商业，做到完美融合的城市名片。

也是给国宾板块带来价值重塑的关键。

▲天府艺术公园实景

国宾7号院在创作初期，我和城投置地相关领导进行过沟通。他们将项目定义为今年城投置地的一号作品，要以建造展馆和公建的标准来打造豪宅住区。

作为地方平台公司，它没有选择去做更讨巧的产品，而是扛起了“为成都，创造一种能被世界读懂的川西风貌大平层”这面大旗。

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