活久见！
在房产圈摸爬十几年，见过业主抱团跟开发商讨说法的，见过同行暗戳戳举报对手的，就是没见过自家业主主动举报自家开发商的。
最近北京丰台的首开君礼著，就把这“离奇戏码”演成了现实。
一位业主直接在人民网领导留言板上投诉，说项目所有户型都在搞“阳改房”违建，打墙封窗改出来的面积已经严重危害住房安全。
这波举报让本就处境艰难的君礼著雪上加霜：相关部门很快约谈开发商，要求把封好的阳台拆回原样，如今拆除工作还在进行中。
更糟的是，这个曾经喊价10万/㎡的千万级豪宅，如今特价房卖到6.9万/㎡，直接击穿了当年拿地时6.9万/㎡的楼面价。
一边是违建被拆、监管紧盯，一边是价格跳水、卖不动房，首开君礼著的日子，真是难到了骨子里。
01
在房产圈，“封阳台偷面积”早成了不少开发商和业主心照不宣的“潜规则”。
按照《民用建筑通用规范》，开敞阳台只算一半面积，封起来就得算全面积，意味着开发商要多交不少土地出让金。
所以业内基本都是报规时按开敞阳台走，等验收后再悄悄封上，业主多拿空间，开发商好卖房，看似“双赢”。
但首开君礼著的这位业主，偏偏不按常理出牌。
他去现场看房时发现，合同平面图上明明白白标的两个非封闭阳台，已经被改成了卧室；客厅的外阳台也封了窗，硬生生塞进了室内。
更让他炸毛的不是面积多少，而是“开发商打墙封窗的操作，已经严重危害住房安全性”。
在他看来，不管多出来几平米，住得不安全都是白搭，所以诉求很明确：恢复原样。
这位业主的举报，直接戳破了行业的畸形默契。
要知道，君礼著的阳台本就是1.5米的内置阳台，明眼人都能看出来，开发商从设计时就憋着“封阳台增面积”的心思。
但一般开发商都等验收后再动手，君礼著却急到项目还没完工、没验收就敢开工，属实是把“踩红线”当常规操作。
更有意思的是，这并非君礼著第一次违规。
今年5月，项目公司北京跃泰置业就因“未组织竣工验收擅自交付”，被丰台住建委罚了近9.3万元。
而项目总经理刘军还身兼北京怡璟置业的总经理，这家公司在2月到4月间，因夜间无证施工被举报77次，最后领了10万元罚单。从夜间扰民到违建改房，这家开发商的合规意识，着实让人捏把汗。
接到投诉后，丰台区规自分局9月12日就去现场踏勘，还约谈了开发商负责人，明确要求拆除违建，如今拆除工作正在进行中，监管部门还盯着后续整改。
这波操作算是给开发商提了醒：业主的安全底线碰不得，监管的红线更踩不得。
02
违建被拆只是开胃菜，首开君礼著的资金和销售账，才真叫“一地鸡毛”。
翻回首开股份的半年报，一组数据看得人眼花缭乱：2023年项目开工时总投资额57.35亿元，短短一年就飙升到76.59亿元，硬生生多出19.24亿元。
但诡异的是，同期新开工面积、已竣工面积全是0，2024年上半年实际投资才0.46亿元。
钱没花在盖房子上，去哪了？
有人猜是封阳台的成本，但这点钱显然撑不起19亿的增量。结合项目总经理刘军还管着关联公司，难免让人怀疑资金是不是被挪去了别处，或者“投资增项”里藏着别的猫腻。
这笔“消失的19亿”，至今没个明确说法，也只有项目公司总经理刘军心里最清楚。
钱没少投，房子却卖得稀烂。
截至2024年6月底，君礼著累计销售3.75万平方米，刚到可供出售面积的60%。今年上半年已售（含预售）面积1854平方米，按125㎡户型算，也就卖了15套。
进入下半年更惨，9月截至28日，网签仅4套。
为了回笼资金，项目只能“含泪大降价”。
2023年国庆前从10万/㎡降到7万/㎡，今年6月干脆放出6.9万/㎡的特价房，刚好跟2022年拿地时的楼面价持平。
有网友调侃：
这相当于开发商免费盖房，白忙活一场。
但降价没能救市，反而陷入“越降越没人买”的怪圈——
毕竟“买涨不买跌”是市场铁律，谁也不想刚买就贬值。
雪上加霜的是资金压力。
为还债务，首开早把君礼著抵押出去换了25亿元借款，如今期房预售证到期，还有7000平方米现房压在手里。
更要命的是地段硬伤：
挨着丰台站，东侧全是拆迁房、回迁房，甚至有卖花圈纸钱的商铺，跟“千万级豪宅”的定位格格不入。
君礼著的困境，其实给北京50多个“靠封阳台偷面积”的楼盘敲了警钟。
随着监管收紧，“偷面积”的时代要结束了；而靠“高价标签”包装的“伪豪宅”，也终究逃不过市场的检验。
作者：言叔，资深财经评论员，坚信 “认知才是最大的不动产”。关注我，用不一样的视角看世界。
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