月报导读

政策-持续宽松

发改委：已上市基础设施REITs可新购入同类或关联行业项目；

地方： 公积金优化、存量地盘活、好房子标准发布 ；

重庆：闲置土地回购加速，城市更新持续推进 ；

行业-调整、修复

市场阶段：核心城市住房需求回暖，重庆规模上涨；

成交结构：新房、二手房占比三七开，四代宅份额增长；

新房-量涨、价跌

供求：传统“金九”，供销量齐涨，秋交会放专属折扣；

住宅市场供应28.01万方，成交37.94万方，成交均价13470元/㎡ ；

开盘：四代住宅主张推盘表现，认购率下滑仍居高位；

住宅推盘量共计5.73万方，去化率58%，环比下滑仍处较高水平；

企业-强者恒强、竞争白热

排名：龙湖、香港置地分别第一第二，头部竞争胶着

TOP房企集中度上升至48%， 企业以品牌影响力及产品力抢客

存量：存量低位，但去化放缓，去化周期仍长

华润、香港置地、龙湖等存量去化周期均在2年左右，有增储需求

营销：秋交会促市场活力，商业新开提升周边住宅价值

秋交会促进市场活力释放，多个商业项目新开提升区域生活便捷度和住宅价值

01市场变化

【成交端】2025年全国重点城市中，核心城市住房需求回暖，重庆一二手房成交1288万方，新房、二手房占比三七开，四代宅份额增长；

从典型城市一二手房成交面积横向对比来看，绝大多数城市新房+二手房成交规模呈同比上涨态势，深圳涨幅高达23%，成都住房需求领先其他城市；重庆一二手房成交1288万方，同比上涨11% ；

从新房市场周均供求数据来看，9月供销规模超全年累计周均水平，市场热度有所增长；

成交端：9月新房、二手房成交份额三七开，四代住宅成交占比4%，较全年超1个百分点，二手房成交占比下滑。

【产品端】四代宅产品市占率稳定上涨，受典型项目影响，套均面积及均价均有所提升

9月住宅市场持续回缓，新房住宅市场整体成交上涨26%，四代宅产品受热销项目加推和新项目入市影响，成交环比上涨48%，市占增长1%；

普宅产品与四代宅产品套均面积有所回升，但均价差距明显，普宅产品均价结构性下降5%，而四代宅产品受新入市和加推项目，均位于核心或热点板块，且多为改善产品，拉动套均面积增加10㎡，均价上涨4%。

02商品房市场

【供求】市场有所回暖，国庆前一周项目集中取证，供应大幅上涨，成交量涨价稳

【存量】狭义存量约1678万方，存量得到有效控制，但去化周期拉长

【分区表现】渝北区多板块项目支撑成交量持续领跑，巴南区典型项目集中备案拉动区域成交上涨至第二

【板块表现】新牌坊依赖单项目集中备案成交环比上涨超过2000%登顶第一，李家沱、华岩等板块依赖商办项目集中备案暂时上榜

03商品住宅市场

【供求】商品房住宅市场供销量上涨，市场热度回升，房企加大供应，秋交会期间释放专属促销折扣，拉动成交，整体房价下滑

【存量】住宅市场广义存量4222万方，有效广义存量占比87%，狭义存量930万方，去化周期25个月

【新规产品-项目分布】截至目前四代住宅入市项目29个，占比11%，主要分布内环核心、近郊热点板块，新规后四代产品面积趋小化

【新规产品-四代宅走势】四代宅首开项目与加推项目均表现优异，供应有所下降，但成交环比上涨59%，均价结构性上涨

【加推情况】9月推盘5次，共计推出5.73万方，整体去化率58%，四代住宅支撑推盘表现，凭借核心地段、丰富配套、优质产品力促去化

【新增入市预估】10月预计32个项目开盘/加推，四代住宅拟供应占比4成，预计其中2个首开项目为新规住宅；

04商办市场

【商业市场】单项目供应少量社区商业，成熟小区商业成交为主，均价持续小幅下降；光环花园城、龙湖三天街在月底陆续开业，提升区域生活便捷度和住宅价值。

【商务市场】重庆办公市场无供应，核心板块高价写字楼产品拉动均价上涨明显

05企业表现

【销售规模】龙湖与香港置是月度和年度累计排行榜第一和第二名，企业品牌号召力强，市场份额稳定

【销售规模】TOP30企业市占率78%，行业集中度高位运行；单月TOP10企业市占率回归至48%，超年度市占率4个百分点

【房企营销】秋交会以线上线下融合模式促进市场活力释放，多个商业项目集中新开，提升区域商业氛围和生活便捷度

内容摘自《2025年9月重庆房地产市场研究报告》

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