一周参考消息丨市场供需关系进入新阶段，中海、华润、保利开始量身定做发展策略|万科|中海地产|供需关系|保利发展|保利地产|华润集团|房地产

市场供需关系进入新阶段

中海、华润、保利开始量身定做发展策略

随着房地产新房市场供需关系的逐步扭转，房地产已经具备止跌回稳的基础。而且，经过长时间的需求压抑，实际上全国各地市场都存在一定的市场机会。所以，对于房企来说，如何抓住这些机会就非常重要。

近期，一些房企的表现就值得我们关注。

1、中海山东拿地聚焦济青两城，核心区高溢价抢滩，潜力区底价储备

2025年1-8月，中海地产以54.9亿元成为山东拿地金额最高的房企。进一步观察，其在山东的拿地动作持续聚焦济青两大核心城市，自2020年起，便仅在青岛、济南拿地，且两地拿地区域选择呈现“核心区高溢价抢滩、潜力区底价储备”的差异化特征。

投资能力一直是中海的核心竞争力之一，且是最强势的竞争力！

2、新希望高调回归，高溢价竞得大连住宅用地，楼面价破万

9 月 26 日，大连甘井子区机场街道郭家街小学西地块经过绿城、华润、新希望三家房企 54 轮竞拍，由新希望以 3.41 亿元竞得，溢价率 23.6% ，楼面价约 10769 元 / ㎡。

据我们了解，尽管东北整体市场表现疲软，但是像在大连这种久未供应，断供已久的市场板块中，低容积率项目其实受欢迎程度仍旧很高，因此利润与流速都有保障。然而，整体客户基数不够深厚的问题依然值得警惕的问题。

3、民企得力加仓宁波宁海，年内已拿3宗地块，总金额逾20亿

10月11日，宁波宁海县出让1宗宅地，该地块位于桃源街道，出让面积29776平方米，容积率1.5-1.65。最终，地块由得力溢价1.21%竞得，成交价约3.29亿元，成交楼面价6700元/㎡。值得一提的是，进入2025年，得力虽拿地数量腰斩，但总金额并无太大变动，截至目前其已获3宗地块，总金额约22.1亿元（去年拿地金额24亿）。

事实上，尽管当前行业仍在承压，且风险尚未出清。但在这一过程中，我们还是可以看到不少民营企业在砥砺前行。除了滨江、龙湖、新希望、大华等头部民企外，全国各地其实仍有像得力一样的一大批民企在活跃，只不过它们往往对规模的追求没有那么极致。

4、龙湖在京经营策略，做区域引领者、产品降维打击、孵化创新项目

从2007年的龙湖·滟澜山——龙湖北京首发项目，开创五重园林的规制，到2025年的龙湖恩祥·凌雲颂（昌平主城）——将墅级的造园理念、社区配置和户型设计全面“下沉”，龙湖在北京的发展过程中倾向于扮演“区域引领者”的角色。

尽管当前龙湖在土地市场上动作趋缓，但是其曾经的做法，今天回过头来看看或仍有启发。

除了开发业务与时俱进的投资及调整，更多房企也在寻求更多的发展机会。如：

5、为地方政府解决问题，华润在全国各地打造新一代理念的城市公园

9月，华润置地正式中标上海南大智慧城“走马塘水岸公园一期及32-01、36-02地块”绿地景观全周期建设咨询服务项目，持续参与南大的开发。事实上，华润置地当前亦正在全国各地打造新一代理念的城市公园，包括三亚海棠河公园、深圳大沙河生态长廊、成都东安湖体育公园、深圳人才公园等。

我们认为，华润置地其实一直扮演着城市服务商的角色......

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6、保利发展股权划转引合并传言，保利置业股价大涨20%

10月9日，保利发展公告称，保利南方将其持有的保利发展股份全部划转至保利集团，股份划转完成后，保利集团对保利发展的直接持股比例将从3.03%跃升至40.72%。虽然此次公告并不涉及保利置业，但是由于集团将对保利发展形成二级直管，也引发了“保利发展股权架构调整，或为合并铺路”的传闻。

10月10日，保利置业股价大幅上涨，截至收盘涨幅达19.5%，盘中涨幅一度超20%......

根据保利发展的回复，此举主要为响应国家“压减法人层级”的政策要求，不涉及其他管理架构变动。

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7、万科董事长辛杰辞职，深铁总经理黄力平接任，股价应声震荡

万科的“归途”着实有些坎坷。

10月13日，万科发布公告，董事长辛杰因个人原因申请辞去本公司董事长职务。与此同时，选举深圳市地铁集团党委副书记、总经理黄力平担任新任董事长。从市场传闻看，9月18日，辛杰在深圳参会时被带走，至今已有25天未公开露面。万科高层人事变动，也引发资本市场反应，港股万科当日低开超过4.6%，A股市场同样出现明显下挫......

万科这场突发人事变动的背后，或反映了国资救援模式的困境......

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企业之外，城市端也在不断调整。

8、再探上海住宅新规，让地和让立体空间，且鼓励开发公共配套空间

9月26日，上海规划与自然资源局发布关于《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》的通知，意味着上海建筑新规终于落地。从内容上看，本次新规涵盖城市设计、环境品质、建筑功能等5大类、17个具体的细节......

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9、深圳住宅限高新规落地，超80米审批收紧，背后或剑指供应缩减

10月10日，深圳市规划和自资局和深圳市住建局联合发布稳妥推进《住宅项目规范》实施通知，对深圳新规划项目提出了更多的要求，尤其在建筑高度方面。

此前，深圳旧改住宅项目高度通常能达150米，容量率上限是6。因此，深圳不论是超高层住宅数量、密度、高度均位居全国前列。但根据最新限高要求，同样一块地可建的房子起码减少一半......

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城市之外，一些市场也值得我们关注。

10、全国楼市普跌，陕北县城定边却3年间新房价格累计上涨逾25%

当一、二线城市在调控与观望中跌跌不休时，定边县新开盘商品房均价已普遍突破5000元/平米，而2022年同期尚不足4000元/平米。三年间，县城新房价格累计上涨逾25%，涨幅明显。

市场能上扬的核心还是供需......

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11、中信证券：房企新货是决定开发企业业绩和未来发展弹性的关键

根据研究，2024年之后企业新获得的土地项目，已经是主要的盈利来源。

12、国金证券：四季度还有增量政策吗？未来重点或是存量政策的优化

当前政策重心在于通过调整现有政策的形式、节奏和用途来支撑经济增长，同时深化改革以提升全要素生产率，这与未来 “十五五”规划的政策方向一致。

中信：除了上海、杭州、成都，都是其他城市？

城市新格局。

本文节选自中信证券

当前，不同城市新房市场的盈利能力差异很大，少数城市贡献了大多数的盈利，且高盈利城市不等同于一般认为的一线城市。

在当前偏弱的市场环境中，能获得良好的回报的城市已经不多，据我们的统计研究，杭州、上海、成都三个城市在2024年之后新增的项目，一般能获得良好的回报，估计净利润率在8%上下。而深圳、西安、合肥三个城市，虽然景气度远不如前面3个城市，但也不乏热销楼盘，项目盈利能力尚可。其他城市则受到市场下行影响更大，预计新出让土地的平均潜在净利润率相对更低，或去化速度更慢。

由此，我们将上海、杭州、成都称为一类区域，深圳、西安和合肥称为二类区域，其他城市称为三类区域。

从房地产开发角度来看，2024年之后企业新获得的土地项目，已经是主要的盈利来源。所以，2024年之后在一类区域拿地较为积极主动、占比较高的公司，在未来销售去化和盈利能力方面将会具备优势。比如滨江集团、招商蛇口、华润置地在这一项的排名当中就位居前列，一类区域拿地占比显著超过其他公司。