“‘十四五’决定了房地产行业未来20年的竞争格局”，中海过去给出的判断在行业深度调整的浪潮中已得到深刻印证。面对这轮漫长的楼市盘整，与增量收窄、利润承压、内卷加剧等一系列挑战同步而来，正是行业所上演的加快出清与进入“强者恒强”格局。
随着房企2025年业绩陆续发布，这场分化局面愈显直观。相较2024年TOP10房企销售金额占TOP100房企总销售额的39%，2025年该占比已突破42%，行业寡头趋势加剧。
01
核心指标稳居头部
中海逆势进击以进促稳
中海地产最新交出的成绩尤为生动展现出“头部优势还在进一步放大”现象。
3月31日，中国海外发展有限公司(0688.HK）发布2025年全年业绩，于行业风浪面前，中海继续保持稳健发展态势，销售、利润、投资、财务、信用等核心指标均行业领先，尽显企业强劲发展动力与强周期韧性。
中国海外发展有限公司管理层合影：(左至右) 副总裁郭光辉先生、主席颜建国先生及行政总裁张智超先生。
财报显示，2025年中海合约物业销售额2512.3亿元，继续稳居行业第一，权益销售自“十四五”初期的第五上升至第一势头猛击；报告期内公司收入1680.9亿元，除税前溢利206.1亿元，股东应占核心溢利130.1亿元，盈利能力同样行业领先。
强大的基础盘也为中海带来更强底气与信心，直观体现于企业积极进取的投资态势。据年报披露，2025年中海累计获地35宗，权益拿地金额924.2亿元，新增购地金额连续三年位居行业第一，整个“十四五”期间企业年均投资额超过千亿元，这些数据不仅彰显中海雄厚的财务基础，也可见企业力争行业领头的决心与实力。同时报告期内北上广深与香港5城权益购地金额占比便达到73.9%，强聚焦核心城市的投资策略也使得中海的土储质量持续优化，为后续可持续发展提供强劲动能。
以销定投逻辑下，大部分房企仍处调整和收缩期，中海“十四五”期间聚焦高能级城市的高规格拿地，无疑是在用确定性的高质量土储率先开启下一个五年投资布局，力争做到住宅行业的绝对引领。对于下一个五年目标，业绩会上主席颜建国也明确表态，“十五五”期间，中海将努力实现“品质与客户满意度领军企业;效益与品牌价值领军企业;践行房地产发展新模式领军企业”的“三个领军”发展目标，致力于做中国房地产行业领导者。
逆势出击、以进促稳的背后，正是中海清晰的战略布局与蓬勃的发展雄心。
02
主业硬核领跑
“好房子”筑牢基本盘
从营收结构看，住宅开发依旧是中海业绩的核心基石。过去一年，中海在做优住宅开发增量的路径上核心优势明显。
首先是更厚的财务安全垫。截至报告期，中海在手现金1036.3亿元，占总资产11.3%，现金充裕度位居行业前列；同时资产负债率54.1%，净借贷比34.2%，稳居“绿档”，为高质量扩张与高规格产品落地提供坚实保障。
其次是积极且精准的投资策略，核心城市市占率持续领先。
面对楼市调整，不仅行业上演分化，城市间分化同样显著。无论是供需关系的率先修复，还是人口的流入趋势，核心城市去化流速与利润空间显著领先，聚焦核心区布局也被写进更多房企投资策略中。但对于中海而言，极高的投资眼光之下，更充裕的资金支撑、更全面的综合开发实力又还在构建企业差异化投资优势，帮助拿下更多优质资源。目前中海已是行业内核心城市集中度最高房企之一，一线城市市占率绝对领先。
销售端数据印证核心优势，2025年中海合约物业销售额2512.3亿元中，仅北上广深与香港5城市便贡献1254.4亿元，占比49.9%。其中北京单城销售额突破502.6亿元，连续8年市占率第一；深圳248.9亿元销售额同样位居当地市场第一，深圳湾澐玺更是以首开超百亿元成绩创下全国年度开盘纪录。此外，香港222.3亿元的销售额成绩，位居香港内资房企第一，并首次跻身香港市场前五，核心城市销售基本盘稳固。
不容忽视的还有上海市场，继2024年中海以单城销售700亿元创行业纪录的表现重返上海TOP1后，经过2025年的调整与积极部署，依托全国土地单价新高的徐汇滨江东安项目、即将入市的东斯文里和云锦路项目、在售的普陀真如热门楼盘中海环宇玖章等一众明星货量支撑，企业有望再度刷新行业年度单城销售纪录。据相关媒体报道，中海地产上海公司年内将冲刺900亿元销售目标，展现出对市场十足的信心。
财务优势和精准投资助力企业做优增量同时，顺应“好房子”时代趋势，中海开启的“产品革命”还在发力。“玖序” 系、“萬方安和” 系等高端产品线凭借顶尖设计、严苛标准、优质体验成为市场标杆。
中海·安澜上海
不仅如此，为进一步响应“好房子”时代号召，中海“好房子Living OS系统”也已全面落地，通过16大产品系统，全维覆盖客户需求，构建起贯穿居住全周期的产品体系，给行业“好房子”带来引领性标准。目前该系统已在中海多个新项目推广，进一步强化中海产品竞争力，为销售端赋能。
大浪淘沙下，房地产行业的发展逻辑已然重塑，从规模扩张转向质量取胜，从粗放发展走向精耕细作，唯有顺应行业发展趋势、筑牢发展底盘的企业，才能在周期更迭中站稳脚跟，成为行业新格局的构建者与引领者，精筑“好房子”基本盘的中海正是其中标杆代表。
03
双轮驱动赋能主航道
尽显可持续发展韧性
与不少房企高频喊话“多元化”发展不同，力争“十五五”成为住宅行业绝对领导者的中海，并没有受到多元化诱惑，而是以十足的雄心与魄力瞄准行业头部位置全力以赴不动产开发运营。
“专注不动产开发运营主航道，不跨界多元化。”业绩会上，颜建国在谈及公司“十五五”发展规划时亦强调道。在颜建国看来，“十五五”时期房地产将进入高质量发展新阶段，未来每年仍将是数万亿元的大市场。事实上，相较诸如美国等发达国家头部开发商的住宅开发市占率，国内开发商仍有足够大的发展空间，对于中海而言，其主航道大有可为。
值得注意的是，中海专注不动产开发并不意味着仅限于住宅开发，而是企业搭建起的“一专双驱优生态”战略业务结构，既是住宅开发与经营性业务的双轮驱动，同时也是以不动产开发运营为平台，培育供应链管理、规划设计、数字科技、代建等上下游生态型业务，在相关细分市场做优做强，实现构建“全产业链、优生态”的场景优势与能力闭环，赋能主航道业务提升竞争力同时，也为品牌搭建起更宽护城河。
目前来看，经营性业务发展可观。
据财报数据，2025年中海商业实现运营收入72亿元，完全覆盖企业总利息支出，其中购物中心、写字楼收入贡献占比81%，资产结构持续优化。近年来，中海商业紧抓核心城市商业升级机遇，不断加码高能级城市商业布局，“十四五”期间已实现营收年均复合增速超12%的高质量增长，商业板块影响力持续提升。此外，中海还在持续做大商业盘面，在建项目规模可观，后续发展动能充足。
过程中，中海运营能力也在持续升级，尤其一线城市购物中心板块，陆续打造了多个现象级标杆项目，为商业物业收入增长注入新势力。
典型像2025年入市的北京中海大吉巷，凭借独具一格的合院式街区形态，融合多样的商业、文化、旅游业态，填补了西城区南部商业综合体的空白，开业首日客流便超20万人次，出租率 96%，迅速成为首都现象级商业文化新地标。
中海大吉巷
与此同时资产证券化还在帮助中海打开商业发展新空间。
2025年中海首只商业REITs——华夏中海商业REIT（SZ180607）成功上市，为国内首单以“收购-改造-提升-盘活”模式落地的消费REIT，该项目2025年四季报表现优异，充分印证中海商业资产的优质性与运营能力。
作为全国最大的单一业权写字楼发展商与运营商，中海手握大量核心地段优质商业资产，有了华夏中海商业REIT成功发行经验，中海后续也将通过持续注入成熟资产，积极构建新的REITs平台，进一步释放资产价值，提升商业板块的盈利能力与发展效率。
经营型业务稳步发展外，中海的生态型业务同样迎来快速发展期，诸如供应链公司发展尤为迅猛，成为中海多元业务的增长亮点。凭借标准化的服务体系、优质的资源渠道、数字化的运营模式，中海供应链公司不仅为中海自身的开发项目实现降本增效，提升开发效率与建造质量，也为行业其他房企提供服务，业务规模持续扩张，利润贡献不断提升。
各细分板块的相互赋能、协同发展，不仅丰富了中海的业务版图，也进一步筑牢企业的发展底盘，为企业的长期可持续发展注入更多动能。
站在 “十五五” 开局的新起点，房地产行业“寡头化”趋势愈发明显，核心资源加速向龙头房企聚拢，而中海交出的这份答卷，无论是健康的财务状况、精准的投资布局，还是领先的产品力，抑或强劲的发展势头，俨然已是引领者姿态，推动房地产行业加快向高质量发展转型。
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