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前段时间，上海终于迎来了放松限购的新政。这是距去年929之后，第一次规模比较大，内容也比较丰富的一次鼓励买房的政策。
虽然力度比不上去年，但关于放松限购、公积金、房贷利率和房产税都有提及。
虽然坊间对这次新政的评价依旧是老生常谈的“脱了但没完全脱”，但不可否认的是，这一次，在上海对于单身买房的限制确实没有了，在外环外，确实已经达到了真正意义上的买房自由。✅宝山天铂售楼处电话：400-8854-706✅︎✅︎✅
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首先，根据上海2020年人口普查数据，上海19以上的有购房资格的一人户家庭大概占比12%。
按照2024年上海常住人口2480万，我们大概估算，上海所有的单身人士可能接近300万人，如果假设20-39岁的是可能购房的核心群体，这部分比例在5.8%，计算出来大概的人数就是144万。
也就是说，在这次的新政中，预计释放出的144万的潜在购房人群。
而挂牌在售的二手房呢，有机构统计八九月份上海二手房挂牌量在38万套左右，其中外环占大多数。
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01救外环外是箭在弦上，不得不发
上海这两年已经发布了去年527、929和今年825三次力度较大的新政，我们回顾一下每次新政的利好方向和效果：
- 527新政也被称为沪九条，虽然说政策涉及方面非常之广，但效果明显的只有三条：
第一是放松外地户籍单身限购，5年变3年，二手房全市可买，但不支持购买外环内一手房；
实际效果是，接下来几个月二手房成交量有了明显增长，但市区老破小成交占绝大多数，有购房资格+老破小价格触底+高租售比，带火了很大一部分老破小；
第二是降低首付比例，降低房贷利率；
实际效果是，继续利好低预算刚需客户，也实打实地降了购房成本，特别是老破小，实现了“首付少了，贷款多了，但月供并没有增加多少的奇效”。
第三是针对外环内二手换外环外新房的现金补贴；
这个直接发钱的动作还是精准对向老破小和外环外新房，虽然后面证明没多大用，但政策方向绝对是对的。
- 929新政基本是527新政的Plus版本，非沪籍购房条件再次放松，首付比例，贷款利率再降低······
去年的两次大规模的新政调整后，楼市反应也非常符合预期，去年全年二手房成交达到21万套，超近10年平均线：
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新政发布后，至少在随后三个月的时间里，成交套数有了明显提升，维持时间也不算短：
而其中，成交的最多的90㎡以内的刚需房源，占比达到66.24%：
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数据表明，在新政后，老破小加速出货，黄浦、静安、徐汇、长宁、虹口、杨浦、普陀、浦东成交结构中，老破小小区的成交按成交比例算可以排进TOP3！
也就是说，以往新政最大的利好其实在于加速老破小出货，反倒是最急需支援的远郊，作用反倒不大。
据统计，截至8月，上海外环外二手总挂牌量为约6.5万套，其中次新房有1.5万套，房龄较老的动迁房老破小约为3.6万套，以动迁的老房子和老公房为主流，占比一半，与此同时，新房库存量为4.8万套。
数据来源：兔博士app、网上房地产
新政的目标是让这部分房子流通起来，但看实际成交，其实并没有，外环外动迁房和老破小成交占比非常低，很多已经失去了流通性。
02
外环线外
部分板块已破发
但同样是外环，不同板块之间的房价变化又是天差地别。
宝山
在2035规划中，除了上海外环线内，又新增了四个环线外板块，虹桥、川沙、闵行、宝山一并划入上海主城的范围，
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也就是规划出炉之后，宝山的地位和含金量被一提再提。
但在楼市表现中，宝山自始至终都以主城中低位者的姿态在运行。
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从几年前的宝山罗泾三兄弟到美兰湖再到近两年的新顾城，热度维持的时间都非常有限。
罗泾新房在遭遇一段时间的去化困难后，引入教育资源后，短时间内去化效果非常明显。
但不论产业，交通，还是未来规划和人口导入层面，罗泾确实一直都没跟上，唯一一条有点助力的地铁7号线，也在美兰湖就戛然而止，所以现在罗泾的二手房整体表现和预期相差很多，成交价格已经降到了“2”打头：
美兰湖和新顾城情况比较类似，虽然都有地铁7号线，但前几年的超量供应，再加上本身都有动迁大居的历史背景，次新二手房定价没有优势，反倒被动迁房的性价比吊打。
再看环线内部分。
共康在经历很多年的发展之后目前已经趋于稳定，或者更贴合的说，已经在走下坡路了，目前整个南大可能是宝山环线内最有看点的一个板块。
最近两年，大量的产业资源开始源源不断地涌入到这里。
作为产业转型的主战场，南大智慧城在招企引人、宇数科技亚太研发中心在这里落地、双TOD格局在这里形成，北上海未来的商业旗舰还在这里…
据统计，从2023-2025年间，这里成交了2757套房源，冠绝全宝山。同时，新房房价还实现了3连跳，一年之内从6.3万/㎡来到了6.9万/㎡。
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有地铁，有产业落地，和市中心距离近，最重要的是在同等环线几乎是性价比最高的。
但南大也并非铁板一块，新版块成长需要时间，新房短时间内供应入市节奏太快无法及时消化，所以目前来看还是一个只能以自住为主的板块。
松江佘山
松江作为五大新城中房价最高、最宜居的一个其实已经是近几年的事儿了，在此之前，佘山别墅区比松江更为知名：
- 上海唯一有“山”的别墅区，坐拥佘山+月湖+天主教堂；
- 七大经典别墅区，平均容积率0.19，绿化率近70%，是真正的庄园；
- 法式立面、欧式雕塑、恒温泳池，2003年就开始“全石材外立面”，配置遥遥领先；
- 是上海真正的亿级别墅区······
反倒在上海楼市最为火热的几年，佘山别墅区却逐渐走向没落。
地段论再次回归主流，市中心大平层成为了资金避险池；
佘山基础生活配套多年没有新增，逐渐落后，生活不便；
价格错位，总价过高，无人接盘。
顶级别墅这个表现，普通的高层类住宅就更可想而知。
目前整个佘北大居普通房子的价格也仅仅2万出头：
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2017年临港规划发布后，临港楼市瞬间被点燃，甚至在产业完全没有进驻之前，楼市就已经率先起步：
2017年南汇（临港）新房均价同比涨35.4%，远超嘉定（+12.1%）、松江（+9.7%）。
到2018年之后，临港的新房基本都已经涨到了3万+/㎡，在很多个批次的土拍中都能看到临港的影子，越往后价格上涨越明显，距离主城最远的103片区也开始卖3.3/3.4万/㎡，2018年整个临港新房库存去化周期仅6个月（全市平均12个月），主城区“一房难求”。
但2022年至今，临港楼市用惨淡形容也不为过，新房即便是打折，也依旧去化艰难，二手房开始腰斩式回调，陆家嘴滴水涟岸从7.2万降到3.8万/㎡，宜浩佳园从4.4万回调到1.83万/㎡，部分小区甚至低于1.5万/㎡。
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