万达的债务有多少呢？
咱们能看到的公开信息，到去年三季度，万达商业的负债3000多亿。
首富王健林相比于巅峰时期，财富缩水了接近八成。虽然前几天王健林的限高很快被取消了，但是万达被执行的金额，能查到的数据还有接近76个亿。
那万达是怎么欠下这么多钱的？王健林又是如何走到这一步的？万达会成为下一个恒大？今天我们就来深度剖析一下。
1988年，王健林接手了大连西港区房屋开发公司，成为了万达的前身。靠着平武街改造项目，万达赚了第一桶金。到了90年代初，万达年房屋销售量就占了整个大连的20%以上。要不说人走运的时候就是芝麻开花节节高，万达不仅住宅搞得好，商业地产玩得也贼溜。反正就是经过几次机构改革，万达到2012年的时候，就已经成为了全国非常知名的房地产开发公司。
咱就简单交代一下万达的背景。总之，从1988年成立之后，高歌猛进了20多年。万达在2012年公布了它成功的秘密，9个字：“清华北大不如胆子大。”
但这很抽象，具体点说就是，房地产要做大规模、越做越大，就得滚动加杠杆、借新还旧。
比如一个房地产项目需要100个亿，那这100亿的开发资金，就得分为两个部分：一部分自己出30个亿，另外一部分向银行借70个亿。当然，这30个亿也不一定需要全部自己出，可以只出9个亿，剩下的21个亿，向非银行的金融机构募集，像理财产品、信托计划、资管计划，都可以是获取资金的来源。合着说，要开发一个房产项目，大多数钱都可以借，这样就把杠杆放得很大。
当然，这个杠杆还不极致。如果把杠杆做得再极致点，可以滚动开发，就相当于房地产项目开发完成之后，卖出去或租出去会产生现金。这笔现金本来是可以攒起来用来还钱的，但先不还，把前面加杠杆的这套游戏再玩一遍，就可以把杠杆放得更大。
这里就有个问题了。如果把赚的钱用来滚动开发，前面的借款到期了咋办呢？
可以找新钱来还旧债。
你看，万达每年都有到期的借款，但万达的债务并没有减少，每年还是增加的。仅2015到2016年一年的时间，万达的债务就从4000多亿上涨到了5277亿。这里面可能就存在万达将利润用于滚动开发、继续加大杠杆的情况。那前面的借款到期了怎么办？借新还旧。就像2015到2016年，万达就发行了大量的公司债和中期票据。
如果仔细翻翻这些公司债和中期票据，募集这些资金的目的是什么呢？大多数就是用来偿还前面到期的借款的。所以说，房地产开发公司的成功之道在哪？就是现金管理，用三个盖子盖八个碗，滚动开发，借新还旧。大家要记住这个逻辑，后面发生的很多事儿，最终都与这有关。
2012年，和马云一起领完奖的王健林，就带领着万达迅速扩张。资产的扩张伴随着负债的规模一起扩张。2012年，万达商业的负债是2477个亿；到了2016年，万达商业的负债规模翻了接近一倍多，达5277个亿。同时间，资产规模也是扩大的，从2012年的3351个亿也翻了一倍多，上涨到了7511个亿。到了2015年，王健林家族就成了中国的新首富，财富规模2600个亿。
成了首富之后，万达的胆子也就更大了。咱不知道每一个企业家是否都有扩张规模的冲动，在扩张的时候，又会经常忽略风险。总之，接下来这个玩法中的隐忧就开始出现了。
据说在2016年，万达在海外抢了一个本不属于它的项目，咱不知道真假，但这一年，万达一年到期的长期欠债就有200多亿，欠供应商的钱有800多个亿，前期收了客户的钱、还没有交房的商品房1390多个亿。
但在如此大的还债压力下，万达2017到2019年发行的新债着实不多。这三年里，几乎没有发行公司债，中期票据也就发行了一年。相比之下，万科、中海等房地产公司的公司债都是正常发行的。
你看，房地产的游戏是这么玩的：滚动杠杆和借新还旧。如果借不到新钱，那这个游戏就玩不下去了。如果要防止供应链断裂，那只有一招：卖资产。
所以2017年，万达和富力、融创签订了资产转让协议，将旗下的77家酒店卖给了富力，将13个文旅项目卖给了融创，顺势万达也清仓了之前的商品房项目。看起来万达算是度过了凶险，但是万达的债务压力其实并没有消除。
刚才咱们不是说，2015到2016年，为了偿还借款，万达借新还旧发行了大量的公司债和中期票据吗？这些公司债和中期票据的期限多在3到5年。也就是说，到了2019年左右，这些债务又会变成旧债，新一轮的债务危机正在酝酿当中。
这里停下问大家一个问题：你看，2017年因为没有借新还旧，万达卖掉了酒店、文旅。现在咱们知道2019年左右又有一批旧债要偿还了。如果你是万达的领导，你会怎么做呢？我给大家两个选项：
选项一，咱不扩张了，停一停，存一些现金流，应对之后的欠款；
选项二，管他呢，不要怂，硬着头皮继续干。
我不知道大家会怎么选，但当时的万达选择的是第二个。
你看，即使刚卖完酒店、文旅的万达，并没有止住脚步。在这三年的时间里，万达新增自建的万达广场就有45座。如果一座万达广场需要十几个亿的话，每年万达在万达广场上投入的资金也得有200多个亿，但当时万达的每年利润只剩下了100多亿。
没有攒钱用于还钱，那到了还款日，万达有可能面临着新一轮的债务危机。到了2019到2020年，万达一年内到期的长期债务就超过了400多亿，还不包括短期应付的等等其他债务。而万达账上的资金只有600多亿，万达又会陷入新一轮的债务危机。
来，再停一下。其实，这里万达并没有陷入新一轮债务危机，因为万达又能借到钱了。你看，2019年之后，万达投资性房地产，也就是万达广场的抵押比例开始明显上升。2020年，万达广场的抵押比例一下子从2019年的低点上升到了79.7%，2021年继续上升达到了80%多，这说明万达又可以重新抵押资产，从银行借钱了。2020年，万达又重新发行了大量的公司债和中期票据，用于偿还前期发行的公司债。
所以，不知道刚才大家有没有选对，人家万达算是赌对了。经常赌的朋友们都知道，赌桌上有四字真言：九赌必输。天天狼来了、狼来了，狼总有一天会真的来。
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