当下，上海的房价体系前所未有的混乱：
新房全面暴涨，很多项目的价格可能要破发；
二手市场全面下跌，一部分已经超跌，但也有一部分房子可能还要补跌。
因此，当下这个时间段可以说是，上海购房者买房，最容易踩坑的周期。
很多看似“跌到底的”房子，表面是个大漏，实际上是个大坑。
这种混乱的市场行情下，到底怎么买房，才能尽可能避坑呢？
其实这种混乱的行情，至少有一个方向是明确的：
选择那些真正跌出“极致性价比”的房子。
首先需要先明确：
极致的性价比，并不是单纯指价格便宜。
房价跌本身是两个层面：
一个是价值本身的下降，另一个是供需关系带来的价格下降。
市场上很多房子虽然跌的很便宜了，但是可能还不是尽头：
不是价值被低估了，而是真的被市场抛弃了。
如果你买的房子本身价值在持续下降，或者市场受众在变少、且是长期萎缩的趋势，这种房子跌的多便宜也不能碰。
我举个比较直观的例子：
内环内有非常多位于核心地段的老破大，单价甚至只有五万一平，买一套150平以上的大三房只需要七八百万——
但是这种房子也绝对是不值得买的。
老大楼这种产品是正在被上海楼市的购买力抛弃的产品，其本身产品正在被淘汰；
而从买家的角度来讲，老大楼也逐渐偏离了中产们选房主流需求。
中产买房第一优先级是均好性：
交通、配套、学校好，产品也要好、圈层也要好。
大部分老大楼基本只能满足个地段好，学区好已经是非常稀有，但是产品圈层基本都比较一般。
因此，老大楼这种房子是注定被抛弃的，价格还要降，谈不上性价比。
类似的还有市区大量同质化严重、但是产业薄弱、无学区、旧改无望的老破小区域。
这样的房子几乎没什么特别的稀缺性，暴跌本身就是因为大环境下刚需购买力不够，但是抛盘的一大把；
抛出的房子也几乎都是类似的产品类似的户型，同质化踩踏严重。
这种房子也压根谈不上性价比，只能说是便宜没好货。
此外很多房子便宜，原因就是因为那个房子有硬伤，本身价值就很低：
比如是腰线层、比如是凶宅，比如挨着大路或者航道噪音严重到睡不着觉，比如是特殊户型……
这样的房子，在之前楼市普涨的时代，房源情况分化的还不明显的时代，可能还有一点机会以小博大。
但是到了今天这个市场高度分化、且全面进入买方市场的时代，这样的房子基本就是无人接盘的状态了。
总而言之，高性价比不是贪便宜，很多“笋盘”都是披着“性价比”外衣的垃圾。
因此，所谓的高性价比，要加两个紧箍咒，第一个就是价值“底线”：
他自身得有一定的稀缺性，其价值符合主力购买人群的核心需求，未来长期有流通性。
这个底线不复杂不难理解：
婚姻到了最后，多巴胺不分泌了，看的是人品本身好不好。
房子跌到最后，附加值都不值钱了，比拼的其实也是他自身到底是不是个好房子。
而满足了其本身是个好房子、有一定稀缺性这个先决条件，就决定了性价比的另外一层：
这房子在未来，房价有没有爆发力。
今天跌的多，不代表未来涨的少，这才是“高性价比”的精髓所在。
而第二个颈箍咒，自然是供需关系的“紧箍咒”：
部分社区的暴跌，可能只是短期内由于新房供应、情绪抛盘带来的供大于求。
我们应该买入的，一定得是中长期来看，供需关系回归平稳的房子。
那些长期供大于求的房子，代表购买力严重萎缩，本质上也和性价比没有关系了。
房子不会卖，价格不好谈
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那么，符合以上两个限制条件，那些真正跌出极致性价比的区域有哪些呢？
第一大类，就是市中心那些已经跌到中产社区单价、甚至跌到地价以下的豪宅社区，就属于跌出了极致性价比的房子。
之前我就写了一篇文章825新政后，为什么上海这种房子爆火？将讲这个现象。
比如最近成交很火的滨江壹号院二期，2012-2013年的房龄，社区环境保养的很好，单价仅有12万。
要知道，当下这个行情，如果黄浦滨江拍块地，地价恐怕就有12万了。
如果是看新房，当下这批暴涨后的新房，内中环都要13w+了，非豪宅区地段单价高于14万的新房也是一大堆。
这种情况下，12万入住真正的豪宅地段、豪宅定位、豪宅品质的社区，就非常香。
而市场进入上涨周期，豪宅的涨幅是秒杀中产社区的，爆发力极强。
这就符合跌出了极致性价比的定义。
除了黄浦的一些小区，类似的还有徐汇滨江、陆家嘴的一些房源，情况也是类似的，属于价格基本到底、但是保值性、爆发力都很强的选择。
第二大类，是上海内环的一些已经跌到底价、但是均好性很强的老牌商品房板块。
虽然之前我们说过，买房的价值不能绝对看环线，但是内环线的优势在于：
拖住了一个板块的下限，他如果板块、产品没有巨大硬伤，价格也很难跌穿。
除非是老大楼那种被抛弃的产品，只要是个正经的商品房社区、板式楼，基本跌到一定价格就有外围的购买力来接盘。
何况部分板块本就有不小的优势。
我之前上海市中心的“垃圾”资产，正在疯狂收割郊区富人一文就写过，类似于长寿路、武宁路这些区域，就属于这样的区域：
首先满足了中产的主流需求，核心区内环内+健全的配套，房龄虽然老但是户型、品质不算差，关键是还有不错的学区。
对于卖掉手头房子置换的1000万左右预算的中产来说，改善面积去买那些100平小三房不够用，读好学校很多片区也没有，房子很难选。
这种情况下，像长寿、武宁、甚至中远两湾城这种区域，就属于一个合适的选择：
自住各方面资源都很齐全，如果以后市场回暖，作为内环涨幅肯定不差的。
如果不考虑学区，那么长宁也有不少商品房社区，价格已经非常划算。
类似的还有浦东的内环各大片区的商品房，品质不错、有学校、但是在新房冲击之下已经普遍超跌，也有不少合适的选择。
篇幅有限，后面关于浦东内环会推出专题分析。
第三大类，是那些带学区、可以自住的老破小两房。
当下，上海市区很多带二梯队以上双学区、可以自住的两房户型的老破小，基本已经没有什么溢价了（和周边无学区老破小差距基本消失）。
比如徐汇求知小学+田林三中/中国中学的组合，比如普陀的新普陀小区+梅陇中学的组合，比如大宁国际+风华初的组合之下，都有一些很实惠的两房，既保障了自住需求，也满足了读书好学校的需求。
虽然很多人基于出生率等数据唱衰学区，但是大家一定要意识到：
可预见的之后十年，上海的读书需求没有萎缩到崩盘；
好的双学区组合（市重率高的）可还是仅有那几个。
如果市场好转，这样的房子也是爆发力很强的。
篇幅有限，具体的社区、房源选择，大家可以联系我们聊聊。
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结语
其实当下市场，很适合一部分需要“优化”资产的朋友置换。
一方面，市场上多出来很多“跌出极致性价比”的房子值得买入；
另一方面，当下置换也是很有性价比的。
核心地段的房子跌价，本身对于置换家庭就是利好：
如果是上行市场，核心区涨的更猛，根本买不起。
而从差房子换成好房子，可能也是很有性价比的选择：
当下未必会增加多少置换成本。
我们一个粉丝，把普陀的商品房卖掉，加了三百万预算置换到了中山公园。
中山公园的房子比原来能多租一万多块钱，基本就是抵消了增加的贷款利息——但是手上的资产变成了更有爆发力的产品。
篇幅有限，具体如何置换，欢迎联系我们聊聊具体方案。
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