还记得今年7月份，李嘉诚家族在大湾区甩卖400套房源的事情，挺让人吃惊的，惠州泷珀花园单价跌到8632元。
巧的是马云在湖畔大学也说过类似的话，刚需可以上车，但投资客别碰非核心城市，那些房子未来可能比葱还便宜。
两位大佬罕见同频，其实都在告诉我们一个事实，房产的投资属性正在快速褪色。
先说说房子为啥不香了，最简单的就是看回报率，2025年全国住宅平均租金回报率才2.1%，跟定期存款差不多。
但存款不用操心物业费、房价涨跌这些事，惠州那个抛售的项目产权只剩 40 年，持有成本增加不少。
李嘉诚的 “三不买” 原则：人口净流出的城市、空置率超25%的区域、高负债开发商的项目，碰都别碰。
这背后是房地产从增量扩张转向存量优化的本质变化，2025年城镇化率虽然能到65%以上，但人口流动集中在少数都市圈，中小城市房子真的难变现。
2025年的政策风向是，严控增量、优化存量。
不过大佬从不止唱衰，他们的钱只会转向更有潜力的行业，结合国家政策和长和系的布局，这四个行业更有钱途。
第一个是设备更新改造
发改委2025年专门发了通知，把超长期特别国债的钱往这砸，支持范围从工业设备扩到电子信息、设施农业这些领域。
贷款贴息，中央贴1.5个点后，特别国债还额外补，企业更新设备的成本降了一大块。
李嘉诚的长江基建早就动手了，英国的配电网络在搞智能改造，北美可再生能源项目去年营收涨了18%，这都是设备更新的典型收益。
别说大企业，浙江的小纺织厂换了智能设备后，产能提了20%，电费还省了15%，这就是政策红利。
第二个是消费品以旧换新
这个行业今年的政策力度超出预期，原来8类家电补到12类，微波炉、净水器都能享补贴，一级能效的产品能补售价20%，最多能省2000 块。
汽车更不用说，国四排放标准的燃油车报废换新能源车，单台补2万，置换补贴最高1.5万。
马云说90后成买房主力，但年轻人更愿意把钱花在升级家电、数码产品上，2025年手机、平板这些数码产品也能补15%，这市场规模想想就不小。
第三个是新能源
李嘉诚的长实集团这几年在新能源上砸了143亿，氢能、固态电池都在布局，长江基建还计划三年把可再生能源装机量提到5GW。
政策端也在加码，城市公交车电动化更新，每辆车补贴从6万涨8万，老旧农机报废换植保无人机、烘干机都有补贴。
现在不管是工业还是民用，新能源替代都是刚需，既能拿补贴又能降成本，这种生意才是长久的。
第四个是医疗科技
2025年老龄化率突破21%，适老化改造的住宅都能溢价40%，更别说直接解决健康需求的医疗科技了。
其实马云和李嘉诚的判断本质上是一致的，投资要跟着政策趋势和人口需求走。
房子从闭眼买涨到精选核心资产，说明靠资产增值躺赚的时代过去了。
而设备更新、以旧换新、新能源、医疗科技这四个行业，既有超长期国债、补贴这些政策托底，又符合老龄化、绿色发展的大方向，大佬们用真金白银投票的赛道，普通人更该多留意。
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