有资料显示，全国平均房价从1998年的1750元/平，涨到到2021年上半年均价11228元/平，大城市房价甚至超5万/平，21年下半年楼市迎来调整期，
自此，房地产20年黄金时代落幕，如今楼市正经历一场前所未有的巨变，具体是怎样呢？
作为中国最大地产企业创始人，王石对市场的研判前两次都预言成真。07年他准确预测了楼市的暴涨；19年提出"年轻人买房不如租房"的看法，当时很多人不以为然，如今6年过去了，才发现预测成实。
.01楼市现状（数据解读）
①房屋需求峰值已过
房价的飙升过程，对应的是我国经历了世界历史上规模最大、速度最快的城镇化进程。
过去几十年，我国经历了世界上规模最大、速度最快的城镇化进程，城镇化率从1949年的11%提高到2024年的67%，
从规模看，1949年末全国城镇常住人口为5765万人，经过70多年，增长了超8.8亿人。
1996—2020年城镇化率年均提高1.4个百分点，最近几年增速已经放缓，城市化的脚步已然迈入后半程。
②房价涨幅过大
以深圳为例，1998年深圳市均价约5190元/平，2021年最高涨到了85106/平，涨幅不仅十倍，核心区的涨幅更高，有的楼盘房价高达几十万/平，即便是放眼全国，相比20年前，许多城市房价甚至涨了10倍以上，现在中小城市的房价普遍过万，这样高昂的价格超乎居民能承受的心理值。
③购房的人正在减少
官媒数据：80后总量约2.1亿，90后约1.75亿，10后约1.63亿，主力购房群一波少于一波。
另外，2022年起，我们首次出现人口负增长，且连续三年保持负增长趋势。2024年出生人口相比2016年减少近50%，妥妥腰斩。
再者，城镇超43%的家庭拥有一套以上房子，很多年轻人靠继承都住不完，更何况现在的年轻人思维变化宁愿租房也不买，需求大不如前，存量供给过剩，此背景下，房价的下行压力可能更大。
.02王石的三大预测
看当前形势，房地产市场将何去何从？也许从王石在《财富》全球论坛和采访中找到答案。
1、房地产已经进入一个调整期
王石指出，房企盲目的高负债扩张，许多已陷入债务危机和烂尾楼的困境，解决这些风险可能需要3-5年调整期，不会一蹴而就。
2、行业将迎来大洗牌
今明两年房企将呈现两极分化，负债率超过100%、过度扩张的房企可能面临被兼并、重组甚至淘汰出局，而那些财务稳健的企业，才有机会存活下来。
不过，优胜劣汰，也是所有行业发展到成熟阶段的必然经历。
对应的好消息，房地产项目“白名单”正在加速推进，保交付有希望了，目前全国750多万套已售难交付的住房实现交付，明年更多，进一步增强购房者的信心。
3、对“软着陆”持乐观态度
在王石看来，与日本直接刺破楼市泡沫不同，我们采取政策利好如降息、降首付、城中村改造等手段鼓励置业，用时间换空间，实现慢慢的软着陆。
所以王石认为，未来市场会逐步回归健康的发展轨道。
.03普通人做好3个准备
面对复杂的楼市变化，普通人要保持警觉和灵活应对，千万不要误：
首先：保持理性，别着急
软着陆可能意味着部分地区依旧“稳中有降”，通过时间换空间，慢慢消化泡沫。所以别再想着房价能很快涨回去，特别是回到前几年那种高点，短期内基本没戏。
其次，房价越来越两级分化
当人口不再自然增长，大城市的产业经济优势，也让它对小城市更具虹吸效应。但像北京、上海这样的超一线城市，门槛实在太高了，于是就出现一种新的人口流动趋势。
比如，湖北人去武汉，陕西人去西安，四川人去成都或重庆……这些“新一线”城市越来越热闹，房价也相对更有支撑。反过来，很多三四线小城市因为人口流失，求萎靡，导致房价跌幅大。
所以，如果你在三四线城市有多余的房子，建议可以考虑出手。趁现在一二线城市放宽买房限制，腾挪房产，变负债为资产。
2、改善需求集中爆发
随着持房成本越来越高，比如月供、物业费、取暖费等。下行周期，更要大浪淘金，置换优质资产。
首先被抛弃的是房龄很老的老旧小区。这种老房子随着时间推移，质量会越来越差，居住体验感糟糕。
其次，30层以上的超高楼。住着不接地气，以后各种设备加重维修支出压力，消防又难应对，一旦发生火灾，救援困难。
未来大家更喜欢的房子，通常得满足三点：低密、改善，好物管。现在很多住在超高层的明白人，已经开始往条件更好的多层洋房搬了。
总之，不管买房还是卖房，你真正要考虑的是钱放到哪里更保值？难道A股？？
相比之下，房地产毕竟还是支柱产业，关系到千家万户和整体经济，从长远看，还是要有点信心。或许这也是为啥房价虽然在跌，但成交却在上升的原因。
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