最近，我们在一线市场的感觉是，价格变化越来越剧烈了。
卖房依然很难，买家还是很犹豫。
再加上股市、黄金白银等大宗市场都表现的更好。
存款搬家都往这些地方跑了。
大家期待中的金九银十没有到来，是比较平淡的成交量水平。
为了更清晰的了解市场情况，我特意整理了数据，看看当下市场发生了什么样的变化。
有不少情况是超预期的。
价格有了加速迹象
今年8、9月份的成交量是明显好于2024年同期。
8月住宅成交1.75万套，9月成交1.8万套，交易量相对稳定。
接下来10月份成交量有可能低于去年。
毕竟去年9月底有大政策支持，10月份的购房情绪被带动起来了。
房外房研究院制图
今年尽管成交量稳定，但是上海楼市的价格一点不稳定。
挂牌价月度环比从2月开始逐月扩大，9月挂牌价环比跌破去年9月底水平。
价格有加速下跌的趋势。
迟迟走不出下跌区间。
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置换链条断了
从整体的成交结构上说，目前仍是以价换量的行情。
“外环外、300万、老破小”，成为了当下成交的关键词。
而且呈现出谁降价多谁成交多的趋势。
1、环线情况
用一个词来形容环线的市场成交量，那就是“外热内冷”。
9月外环外成交量占比冲高，成为去年929新政后的最高位。
相反其他都是在下降。
房外房研究院制图
但是要说价格，除了内环内，内环外的地方价格环比跌幅都已突破去年9月份。
从图上看，其中内中环、郊环外的下跌趋势最猛。
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2、总价情况
从总价段能更清晰的看到以价换量。
房外房研究院制图
网签数据中300w以下的成交量已经占到了66.88%。
而这个总价段以下的房子也是跌幅最大的。
连续几个月都是跌幅第一。
300万-1500万的房子成交占比全都在下滑。
可以说当下的置换链条完全是被打废的状态。
800-1000万的跌幅小了，成交量立马萎缩了。
1500万以上跌幅扩大了，立马成交就好起来了。
3、产品情况
需要警惕次新房价格下跌对全市均价的影响。
近两个月成交量虽然全在往老破小倾斜。
但是次新房有了点新变化。
市区次新房6月价格环比加速下滑，随之带来了交易的犹豫，成交量占比的下滑。
估计还在等更低的价格。
郊区次新价格一路下跌，不过交易量稳定在20%左右。
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中介也不好干
从数据上看，链家和非中介占据主导地位并且二者成交份额显著提升。
链家从低位的19.1%增长至28.3%；非中介成交占比从24年11月的15.3%增长至22.6%。
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因为全市的成交量并没有大幅度增加，也就意味着大家都是既有份额里捞成交。
链家的增加就代表更多小中介的生存环境堪忧。
链家自2025年1月以来占比逐月走强，从低位的19.1%增长至28.3%；
非中介成交占比从24年11月的15.3%增长至22.6%；
其余4大中介占比从24年11月的14%，逐月下滑至12.5%，市场份额被挤压。
头部中介（除链家）份额占比趋势：我爱我家、中原相对平稳；太平洋份额下降比较明显，佑骏份额也有所下降。
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链家市场份额的提升也在于300万以下市场的占比提升。
实际上市场整体趋势：向低价段集中。
300万以下总价段的成交量占全市总量比重从60.1%提升至61.3%（+1.15点）。
300-500万总价段占比从22.1%下滑至20.6%（-1.41点），是占比收缩最明显的区间，有可能是因为价格下跌到300W以下。
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躺平的房东变多了
现在市场上的挂牌房源里有不少是明显高于市场成交水平的。
这些房子在现在肯定是卖不掉的。
我们按照高出20%的都算卖不掉的：
即房源挂牌价与同楼层（高中低）同房型（12345房）挂牌均价比值，大于等于1.2的房源。
挂牌价虚高，排名靠前的房源如下：
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比方说朗诗里程这套，房源挂的都快包浆了。
感觉是房东也不管的房子，价格还是4年前的水平。
又比如今年挂牌，海湾板块的这套。
别人都1万，他直接挂2万，这是放弃“治疗”了吗？！
从环线看，越往外，虚高房源占比越高，郊环外区域的占比是内环内的近4倍。
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从区县看，外围和远郊区的占比显著高于核心市区，市区中占比最高的是杨浦，最实在的是徐汇和长宁。
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挂牌时间越长，虚高房源占比越高，1年以上周期占比是1个月内周期的近5倍。
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这也是当下卖房市场的现实。
挂牌越久反而越难卖，而且价格越卖越低。
结合房源在挂牌周期来看，青浦、奉贤、金山、崇明几个外围区县，在挂1年以上房源占比高。
有种反正也卖不掉，无所谓挂着的感觉了。
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从板块看：部分外围板块的占比异常突出，成为“高地”，如临港、朱家角、海湾。
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面积段：超小户型（50㎡以下）和超大户型（200㎡以上）的高价房源占比最高，中间面积段相对均衡。
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总价段：总价越高，越容易虚高
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楼层&房型：高区1、2房占比高；低区3房占比高；低区4、5房可能是别墅。
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最后
当前上海楼市正处在一个关键的十字路口。
成交量虽然保持稳定，但价格、置换链条等方面都显示出更大的调整压力。
面对这场“以价换量”的持久战，买家更加理性，卖家需要更现实的定价策略。
市场正在挤出泡沫，回归居住本质。
对于真正有需求的人来说，或许这正是冷静挑选、寻找价值的机会。
未来的上海楼市，必将走向更健康、更稳健的新阶段。
注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。
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