2月25日，上海市住房和城乡建设管理委员会等五部门联合发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，推出了七条重磅政策刺激房地产市场，被业界称为“沪七条”。作为国内房地产市场最核心的一线城市之一，上海市推出近年来力度最大的房地产救市政策，对于房地产市场会带来怎样的影响呢？
上海市此次推出的救市政策，主要分为三个层面。一是进一步调减住房限购政策，这也是市场最为关注的核心内容。
新政首先缩短了非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税年限。对非本市户籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，从3年调整为1年；对在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，可在外环内增购1套住房；对持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，在本市限购1套住房，无需提供缴纳社保或个税证明。
目前全国绝大多数城市已经完全放开了限购政策。即使从一线城市来看，广州已经放开限购，深圳只在部分核心区域保留一定程度限购，只有上海和北京两座城市，还维持了较强力度的限购。这一次上海发布“沪七条”之后，对于在上海的外地人而言，限购的门槛大大降低。
“沪七条”的第二大内容在于提高了公积金的贷款能力，其中最核心的内容是，购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），公积金家庭贷款最高额度可达到324万元。对购买第二套住房的最高贷款额度也相应予以提高。
第三大内容是完善个人住房房产税政策，以此支持居民置换改善需求。具体内容是购房人于未成年时（或于本市个人住房房产税试点前）已与父母、（外）祖父母共同拥有住房的，在本市新购或置换住房后，该住房仍属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。
“沪七条”发布之后，短期之内对于上海楼市能够起到一定的支撑作用。比如外地人士购买外环的住房，社保或者个税年限从3年降低到1年，难度大大降低，符合购买条件的人群大大增加，尤其对于刚需而言，外环房价相对便宜，短期之内能够带来一定的成交量。
从公积金政策来看，贷款额度从160万元提高到240万元，最高可达324万元，也能够在一定程度上降低购房成本，相当于变相提升了部分民众的购房能力。
所以，“沪七条”发布之后，短期之内能够释放出部分购房需求。但是，这并不能改变上海楼市的大趋势。
从上海二手房的走势来看，目前仍处在明显的下降通道。2025年，上海的二手房价格同比下降了2.4%，今年1月份，上海二手房价格同比下跌6.8%。这显示出，在经过几年的去库存之后，上海楼市的供需关系并没有明显改善。
“沪七条”虽然能够在短期之内缓解供需关系，但是也只能起到缓解之效。从解除限购来看，最多只能释放出部分刚需，而无法大面积刺激人们购置房产的热情。
从住房公积金来看，虽然额度大幅提高，但是由于住房商贷利率大幅下调，公积金利率的优势其实远没有以前那么明显。尤其在很多人收入预期下降的背景下，无论是贷款能力还是贷款信心都在下降。在以前房地产上行周期里，公积金贷款的利率优势很大，但是现在优势明显下降。
此次上海“沪七条”之后，如果房价继续下跌，将来完全解除限购可能并不遥远。在上海楼市新政之后，预计深圳和北京也会出台相关政策，尤其是大幅解除限购。长期来看，一线城市最终解除限购，可能也只是时间问题。因为从目前房价走势来看，一线城市的压力更甚于二、三线城市，继续维持限购的意义已经不大。
按照最新的房价数据，今年1月份，一线城市二手住宅销售价格同比下降7.6%，降幅比上月扩大0.6个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降8.7%、6.8%、8.3%和6.5%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降6.2%和6.1%，降幅分别扩大0.2个和0.1个百分点。可以看出，一线城市的房价跌幅，远远高于二、三线城市，在这样的背景下，限购终将一步步解除。
不过，即使一线城市最终全部放开限购，也无法改变房价的走势。在一线城市当中，广州早在2024年9月份就已经彻底解除限购，但是对于房价的支撑作用几乎可以忽略不计。2024年和2025年，广州的二手房价分别同比下跌了10.7%和7.3%，今年1月份，广州二手房继续同比下跌了8.3%。北京、上海和深圳的供需状况比广州略好，即便如此，放开限购也不会对房价产生根本性的影响。
放开限购之所以无法从根本上影响房价，除了供需关系之外，很大程度上在于人们对于住房的价值观发生了翻天覆地的变化。中国住房市场的限购政策，诞生于房价飙涨的非理性时代。当时住房是中国最值钱的资产，只要有可能，人们就会买入房产，尤其是一线房产，来实现资产增值。也正是在这样的背景下，限购政策才由此诞生，其主要目的就是遏制人们对于房产的非理性投资和投机性需求。
但是，随着过去几年房价大跌，房产已经不再是人们心目中资产增值的第一选择。在这样的背景下，限购之门即使全部打开，也只是释放出了部分刚需，曾经火热的投资和投机性需求，其实早就已经消失。
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