最近，好几个买房人都反映同一个买房难题。
“孩子明年上小学，想在河西一片买兼顾改善和上学的房子，居然选不到？太难了！”
众所周知，河西一片没有住宅新盘，老破小居多。
比如上海道小学片，房龄最新的是1998年的亚中花园。
台湾路小学、四号路小学对应片区，都没有2000年以后的社区。
既然是改善，小区必须得带电梯，有点品质，面积120平米以上。
我们盘了下，河西一片只有13个小区满足条件。
建成时间从2005年到2018年，成交单价从2万多到6万都有。
单价4万以上的小区
海河大观是河西一片最新的次新房。
户型面积从42平米到365平米不等，小面积低总价的是公寓、LOFT。
纯住宅在4.3-5万/平米左右，130多平米的三室，总价700万出头。
泰悦豪庭是“港式小区”，临海河，视野很不错，主力面积段120平米以上。
目前，小区的门槛价为549万。
博轩园是河西一片改善的优等生，品质确实不错，也是“高关注”小区。
产品为叠拼、洋房、高层，包括120平米三室，也有170平米的四室。
最新成交均价4.9万/平米，相当扛价。
花园五座轩共5栋高层，面积90-238平米。
社区品质虽比不上博轩园，但也符合普通改善的需求。
桃花源居的改善调性也很足。
有两栋18层到顶的小高层，以及两栋6、8层的洋房，都带电梯，人车分流。
据中介反馈，小区挂牌量小，居民换房意愿小，很惜售，也侧面说明小区品质不错。
最近的成交均价4.27万/平米，140平米洋房总价630万。
鑫瑞名苑包括3栋高层、1栋洋房。
成交均价在4-4.5万/平米之间，挂牌房源只有3套。
果然是越好的小区，越不出房！怪不得买房人犯难呢！
尚品嘉园共6栋楼，15-19层到顶。
最小为120平米左右的两室，挂牌的最大户型为248平米。
社区以大户型为主，还有跃层，150平米以上户型占比超70%。
单价2-4万的小区
这一类社区的整体品质，相比4万的社区，确实略逊一筹。
但优势在于地段好、配套足，宜居度尚可。
渤海明珠共2栋大高层，5梯8户。
户型一般，主流面积段在80-140平米。
景隆大厦就1栋高层，72-118平米户型，典型的“麻雀社区”，缺乏社区园林。
侨馨园共3栋高层，面积在89-170平米之间。
广顺园多为11层到顶的电梯房，120平米挂牌总价410万左右。
这个小区受到很多预算400万左右买房人的关注，均好性较强。
事实上，河西一片相对较新房龄的小区不只这些，大概有20来个。
提醒大家注意甄别，有不少商住混用房。
个别小区是产权40-50年左右的公寓、50年产权的住宅。
比如凯德国贸，位置很核心，是2014年的房子。
有50年产权的住宅，学籍是一次性的，所以二手房成交单价在2万上下。
晶采大厦是50年的住宅，小区多为办公用房。
可以落户上学，用公积金，但也不符合改善标准。
还有富裕大厦，公寓和住宅混搭，物业维护度较差。
这类小区根本算不上改善社区，自然也成交价也上不去。
自住市场，改善买房更看重地段实力，即配套、交通、人气等，但偏偏河西一片没有住宅新房。
看似河西新房供应量大，但都集中在“河西南”。
想留在老城的改善，还真犯愁，只能在二手房挑挑拣拣。
全市150平米以上的二手房成交，河西占20%；总价500万以上成交，河西占30%。
这也解释了为什么河西一片品质好的社区如此扛价。
本质就是供需关系。
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