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2025年9月，北京楼市数据全面反弹：

  • 新房住宅：网签3464套，环比增10.5%，套均面积127.39㎡（改善产品发力）
  • 二手房住宅：网签15629套，环比增17.2%，创年内新高，但套均面积降至90.18㎡（刚需小户型主导）同比去年9月，新房涨7%，二手房大涨23.3%，政策“药效”正在显现。

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一、深度趋势：二手房市场的四个阶段

  1. 政策刺激期（2024.10-12）
    • 去年930新政后，网签量猛增，12月达21556套峰值
  2. 年初震荡期（2025.1-3）
  3. 春节因素致1-2月回落，3月强势反弹至19234套
  4. 4月起连续下滑，7月仅12784套，政策效果衰减
  5. 8月8日限购松绑+公积金新政，8月反弹至13331套，9月冲至15629套
  6. 市场疲软期（2025.4-7）
  7. 新政观察期（2025.8-9）

二、背后真相：挂牌量下降，业主信心不足

  • 挂牌量变化
    • 前台挂牌量从9月1日14.2万套降至10月1日14.1万套，减少1312套
    • 但后台总房源预估16.26万套，9个月新增1万+套，库存压力仍处历史高位
  • 业主心态
  • 9月30日数据：涨价房源仅83套，降价房源1536套，信心指数低至5.13%
  • 中介协会紧急发文：禁止唱衰市场、恶意压价、PUA房主

三、市场启示：热销与隐忧并存

  1. 政策有效性：8月新政确实拉动成交量，但二手房仍未稳定在1.5万套“枯荣线”之上
  2. 结构分化：新房靠改善产品拉动，二手房靠小户型刚需支撑，市场割裂明显
  3. 长期压力：高库存+低信心仍是楼市回暖的最大阻力
    总结    ：北京楼市“金九”数据亮眼，但挂牌量暗藏玄机——表面成交回暖，背后却是业主降价出货和库存高企的现实。能否真正回暖，还要看“银十”能否持续突破。（数据统计截至2025年9月30日）