年关将至，俊发·新螺蛳湾国际商贸城的收租消息，引发了市场关注。
有商户向楼市君透露，新一轮收租延续5年一收的方式，且租金水平不变，压力不小。
面对商户的担忧，楼市君独家调查发现，这场收租背后，实际是关乎新螺蛳湾发展的无奈之举。
为什么要一次性收5年租金
楼市君深扒了下新螺蛳湾的历史遗留问题及债务情况，找到了答案：
1.收租背后：开市以来的一贯模式和历史债务压顶
新螺蛳湾自2009年运营，最初由中豪集团负责开发。
但还在开发过程中，新螺蛳湾就陷入了债务危机，留下土地款拖欠、商户频繁维权等问题。
当时，包括云南国企在内的多家企业，都曾尝试接手盘活新螺蛳湾，但都因投资与收益不成正比而放弃。
直到2017年， 俊发集团介入重组，以464亿承债式收购新螺蛳湾，并陆续投入超297亿资金。
这些资金全部用于偿还金融机构债务、历史欠税、规费以及施工单位欠款等，不断为中豪集团补亏，推动新螺蛳湾重回正轨。
新螺蛳湾片区实景｜昆明楼市一线摄
公开资料显示，自接手以来，俊发已累计投入近7亿元来改造新螺蛳湾软、硬件设施，提升商场内外部整体形象。
新螺蛳湾焕新前后对比｜图源项目官微
新螺蛳湾焕新前后对比｜图源项目官微
自2009年开市以来，“五年一收租”就是新螺蛳湾的一贯模式。
但由于前运营方(中豪集团)在2012年提前收取第二轮租金，将租金收至2021年，相当于提前9年收租，并且这些租金全部被挪作他用，并未用于偿还项目金融债。
这就导致俊发接手后，连续3年无租可收，造成了长期的租金收入空窗期，但仍坚持投入，持续为商户创造稳定、优质的经营环境，压力可想而知。
换句话说，新螺蛳湾在一定程度上成为了俊发危机的导火索，同时也是新螺蛳湾整体历史债务展期的关键。
新螺蛳湾实景｜昆明楼市一线摄
2.债委会明确要求，收租成功与否，直接影响新螺蛳湾未来走向与商户生计。
楼市君从新螺蛳湾相关债权方了解到，自2022年地产下行以来，俊发暴雷，部分商铺及账户被金融机构查封。
为了保障新螺蛳湾商户的长期稳定经营，俊发掌门人李俊亲自和十余家金融机构组成的债委会、各级政府，历经数十次谈判。
最终债委会原则上同意新螺蛳湾的留债展期方案，将新螺蛳湾的整体历史债务展期15-20年，利率降低。
新螺蛳湾实景｜图源项目官微
本轮租金收取正是重组协议的生效条件，其中约70%的租金将用于偿还老中豪的历史债务，剩余资金将用于缴纳税款和保障市场未来稳定运营，俊发不带走一分钱。
若租金无法按时收缴，重组工作将无法启动，市场也将面临分割处置风险。
如果新螺蛳湾真走到这一步，将直接影响5万多商户、超10万人的就业，导致大量人员失去生计，后果不堪设想。
综合实际情况来看，“5年一收租”并非俊发自身决定，可以算作是“新螺蛳湾金融债权委员会”对俊发提出的明确要求。
新螺蛳湾实景｜昆明楼市一线摄
因此，在这个关键阶段，俊发推动租金顺利收取的紧迫性和重要性可想而知。
只有展现出新螺蛳湾的资产价值和持续收益能力，才能更好地支持俊发及新螺蛳湾整体的历史债务展期进程。
不夸张地说，当前制定的收租方案，已是关乎新螺蛳湾存亡，为了确保长期经营环境和商户稳定的无奈之举。
若能顺利渡过难关，也有助于新螺蛳湾实现长期稳定，进而保障商户的经营环境。
新螺蛳湾实景｜图源项目官微
看似一次收5年，实则按月付租，大大缓解商户压力
那么，抛开债务等现实约束，新螺蛳湾的收租方案是否合理呢？
作为西南片区最大的商贸综合体，以及云南面向南亚、东南亚的商贸窗口，新螺蛳湾的市场地位和平台价值，仍被市场普遍看好。
客观来看，采取5年一收租的方式，既能保障新螺蛳湾长期收益，也有助于商户提前锁定未来5年成本，避免因租金频繁波动影响经营。
新螺蛳湾实景｜昆明楼市一线摄
楼市君了解到，新螺蛳湾本轮收租将严格遵循市场化、法制化原则，依法依规、于情于理的按合同约定执行。
同时，商户也拥有充分的自主权，可根据自身情况自主决定是否续租，并享有优先续租权。
商户也可结合自身实际情况和资金规划，选择一次性现金缴纳或办理租金贷。
据了解，针对商户反映的资金压力问题，新螺蛳湾方面已联合5家银行推出“专项租金贷”。
商户可首付20%，剩余部分可申请5年期贷款，年化利率低至3%。
以100万租金为例，首付20万，剩余80万进行贷款，按照等额本息、3%的利率计算，每月只需支付14375元，5年平均月利息仅1042元。
这种方案将一次性大额支出，转化为长期小额还款，相当于月付租金模式，能大大缓解商户资金周转压力。
新螺蛳湾实景｜图源项目官微
关键时期，商场与商户是命运共同体
在电商冲击与消费转型的背景下，商贸城与商户之间已不再是简单的租赁关系，而是趋向“合作共生”的命运共同体。
市场的繁荣需要商户良性经营，商户的发展也依赖平台的持续赋能。
新螺蛳湾想要持续发展，就离不开商户与运营方的共同努力。
新螺蛳湾实景图｜图源项目官微
尤其是对运营方来说，不能只看租金收益和债务优化，更要为商户创造稳定的经营环境。
据了解，接下来，俊发新螺蛳湾将立足地缘优势，以泛亚国际大通道为动脉，以国家级1039市场采购试点政策为驱动，深度融合智慧仓储与外贸服务。
通过海外仓、国际物流、智能组货、简化报关等外贸红利驱动效能升级，构筑起高效、低成本的“一站式”跨境数智物流引擎，精准辐射南亚、东南亚，成为支撑“一带一路”商贸往来的关键支点。
利用云南的地缘优势，带领新螺蛳湾的商户们，深度参与到东南亚市场的竞争中。
商贸城实景｜图源项目官微
从商户角度来看，当下支付的租金也不只是经营成本，在某种意义上，可以看作是对商业环境持续优化与平台升级的共同投资。
在目前的市场环境下，新螺蛳湾和商户都亟需跳出传统对立甲方、乙方思维，明确“共存亡”的立场，进一步建立合作共赢的长期伙伴关系。
这场租金收缴是否成功，也将成为影响新螺蛳湾未来发展的关键。
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