全国房价中，有个大城市似乎已经见底了。
近几个月房价、房租连续上涨，但这一情况并不在大陆地区 —— 大陆所有城市房价都在下跌。
香港楼市反弹了
我指的是香港楼市！
最近有多个粉丝向我咨询，称香港房价已持续上涨，认为其已经见底，还问大陆一线城市、长三角城市房价是否也会跟着上涨。
有这样的想法是可以理解的，毕竟大陆所有城市房价一片低迷，这种情况下，远处楼市若出现一丝曙光，自然会让身处 “黑暗” 中的人们看到希望。
今天我们就来剖析香港的楼市走势，以及它对大陆其他城市的影响。
这张图是香港的房价指数走势，能看到 2021 年香港房价见顶，这个时间节点和内地很多城市是一致的。
之后香港房价便呈震荡式下跌，2023 年一季度有过一次小反弹，随后继续下跌。
值得关注的是，2024 年下半年以来，香港房价走势基本平稳，最近几个月还出现了小幅抬头上涨的态势。
若看香港的私人住宅价格指数，今年3月份以来持续上涨。
且今年2月到9月，新建住宅成交量连续八个月每月破千套，创下 2019 年以来的最长纪录，同时成交量也有所上升。
另外，房租自今年以来持续上涨，已创下过去六年的最高值。
从住宅成交量、成交价格、租金价格这三个核心指标来看，它们已连续多个月实现上涨，仅从市场表象判断，香港楼市应该已经企稳。
房价上涨的四条原因
在全国楼市 “跌跌不休” 的背景下，香港为何能率先企稳？
主要原因有四个：
第一是利率环境改善
香港的利率紧盯美元，2024 年 10 月美元开始进入降息通道，港元也随之降息，利率持续明显下调后，购房成本降低，刺激了买房人入市。
第二是经济复苏走稳
从图中能看出，2020-2022 年受疫情影响，香港经济状况较差，部分时段甚至出现负增长。
而 2023 年以来，香港经济持续正增长，2024 年经济增速进一步扩大，已超过 3%。
经济形势转暖，意味着居民收入增长，买房信心也随之提升。
第三是人口面好转
观察香港总人口的年度走势图，2013-2019 年香港人口增长较为明显，2020-2021 年人口下降，主要与疫情以及相关政策有关。
但 2022 年以来，香港人口持续增长，截至 2024 年底，人口达到 753 万，创下历史新高。
人口增长对楼市的刺激较为明显，无论这些人口是来自大陆地区还是其他地方。
比如前几年有些香港人移居英国，但在英国生活、工作几年后感觉不顺心，便又搬回了香港。
此外，过去几年香港针对内地人才推出了力度较大的政策优惠，比如优才计划、高才计划等，部分内地优秀人才获得了香港身份，其中一些人在香港工作、生活，他们会有租房或买房的需求，这也为香港楼市带来了支撑。
第四是来自内地购房者积极
其中，既有自住需求，也有投资需求。
我们来看记者的报道，广州中原地产资产配置总经理表示，其团队在九月份促成了 11 宗内地客户购买香港住宅的交易，涉及新盘和二手房，这些客户来自上海、厦门、广州、深圳、佛山等地，这样的交易热度已许久未见。
据中原地产的数据，近五年来，香港二手私人住宅买方中内地人的比例持续上升，目前已接近两成，尤其是在豪宅市场，内地买家占比更高。
例如，在 5000 万港元以上的二手豪宅交易中，内地买家占比超过四成，这说明内地的一些高级人才、企业家和富人还是比较倾向于在香港置业的。
总而言之，利率降低、经济好转、人口增长、内地买房需求大增这四个因素，共同推动了过去几个月香港楼市见底反弹。
内地房价会跟涨吗
接下来我们探究一下，香港楼市见底后，内地楼市是否会跟上。
我们先看香港的邻居 —— 深圳的房价走势图。
这是我们监测的深圳房价指数，深圳房价高点同样出现在 2021 年，之后持续下跌。
2024 年 9 月底深圳出台新政后，二手房交易量出现明显增长，房价也企稳了 4-5 个月，但今年4月份以来，房价再次出现明显且持续的下跌。
相比香港，目前深圳楼市要低迷得多。
而且今年 9 月 5 日，深圳出台了限购放松和信贷宽松的优惠政策，尽管成交量略有反弹，但房价依然下跌，并未止跌。
目前深圳楼市的走势和全国大势一致，受国内经济政策、人口等因素影响，其运行逻辑与香港楼市差别较大。
从基本逻辑来看，我们不能将香港楼市的复苏视为整个大陆地区楼市的先行指标。
即便像深圳、广州、佛山、东莞、珠海等紧邻香港的广东地区城市，未来几个月的楼市前景也不容乐观，甚至还存在一定下行压力，因为香港房价上涨后，会吸引邻近广东地区的部分富人去香港买房，形成一种 “虹吸效应”。
不过若从中期来看，比如观察一年、两年或三年后，香港楼市的持续上涨，对广东乃至全国的一线城市可能会产生小幅利好。
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