吴江盛泽蓝城红梨湾楼盘资料（2025年11月版）
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一、项目核心标签
- 开发商：盛泽投资与蓝城集团联合开发
- 位置：吴江盛泽大道与东方大街交汇处（北依红梨湖，南临西白漾）
- 规模：占地约9.57万㎡，总建面19.78万㎡，容积率1.28，绿化率30%
- 产品规划：
- 中式叠院：上叠189-196㎡（四室两厅三卫，总价287万起），下叠245-275㎡（六室三厅六卫，总价412万起）
- 中式合院：330-480㎡（总价800万起），因“禁墅令”成为片区稀缺孤品
- 其他产品：现代叠院（221-275㎡）、二代高层（140-186㎡）
- 价格区间：备案均价约22982元/㎡（2025年9月数据），单价区间18213-32623元/㎡
- 交付时间：一期2027年6月，二期2028年6月（毛坯交付）
- 物业：绿城物业（物业费2.4元/㎡·月）
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二、产品差异化解析
维度中式叠院中式合院定位改善型低密住宅顶豪收藏级孤品设计亮点上叠露台14-30㎡，下叠赠送院子65-300㎡及地下室宋风商墅，粉墙黛瓦，私家园林得房率86%（不含赠送）地上面积+地下室高赠送核心卖点动静分区立体空间政策限制稀缺性
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三、交付标准与配置
- 装修标准：毛坯交付
- 叠院：上叠露台14-30㎡，下叠院子65-300㎡，地下室挑高5.6m（可隔2层，约117-150㎡）
- 合院：定制级空间布局，可设影音厅、工作室等
- 车位配比：1:3
- 公区配套：
- 自带10000㎡红梨文化街区
- 红梨湾文化公园（含文化广场、禅茶书院等）
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四、市场反馈与稀缺性
- 去化动态：合院产品为片区孤品，叠院主力户型196㎡和275㎡去化良好
- 政策红利：享受苏州限购松绑及公积金利率下调（首套2.6%）
- 业主评价：
“合院三面环水，推窗即见红梨湖，私密性远超高层。”——市场调研反馈
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五、配套资源图谱
- 生态：零距离红梨湖（1305亩）、西白漾（375亩）
- 交通：沪苏湖高铁、盛泽高铁站（规划中）
- 教育：程开甲小学、盛泽第二中学
- 商业：东茂商业广场、天虹商场（盒马超市）
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六、产品力深度解析
- 叠院196㎡：
- 上叠顶层双露台，下叠首层花园+地下室，得房率86%
- 主卧套间设计，独立卫浴及衣帽间
- 合院480㎡：
- 地上3层+地下1层，L型奢尺露台，270°环幕视野
- 苏式园林造景，含私家码头（规划中）
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七、投资价值研判
项目以“低密湖墅+宋风商墅”组合填补盛泽顶豪市场空白，合院因政策限制（禁墅令）具备长期升值潜力，叠院产品吸引高净值改善客群。建议关注2025年底加推的480㎡楼王户型
吴江盛泽蓝城红梨湾
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