今年天津楼市已没悬念。
最后俩月，无法实现力挽狂澜。
| 不及去年
衡量行情的两个指标：新房看量，二手房看价。
1-9月新房成交474万方，月均才50多万方，前所未有的低位。
就算年底玩命冲，今年也就650万方左右。
比去年的809万方减少20%，跌幅扩大。
行情走到今天，已不能单纯认定“新房的购买需求在积压”。
就连豪宅化的产品、从未有过的高出房率、更低的房价，都没能刺激出需求。
这部分“缺量”衍变成三类情况：
不买房了，需求消失；被二手房分流；观望。
二手房重点在于价格，这是楼市温度计。
虽然今年成交量与去年相差不大，但“以价换量”有过之而无不及。
去年急跌13.3%，今年1-9月跌7.7%，预计今年跌幅将超10%。
未见止跌。
| 还救市吗？
9月降息落空，10月又没等到；930也“无政策”滑过。
但明摆着9月房地产数据贼差，70城二手房价全部下跌，行业未见破冰。
为什么暂时不救市？因为成绩还不错。
前三季度数据一片大好，GDP增长5.2%，全年5%的目标胜券在握。
新的增长点，比如新能源、智能制造、消费等，足以撑住大局。
经济支柱已完成转换。
新生产力取代旧动能，不需要房地产再担任“经济火车头”的角色了。
曾经的共识是，为了经济也会“不惜一切代价”拉起房地产。
以后这个想法要转变了。
即便房价还在跌，也是全局算账，不构成对宏观经济的威胁。
房地产对GDP贡献已从原来的30%降至13%，优先级被大幅后置。
官媒赶在十四五收官之际确立了——“房住不炒”成效显著。
这算是给这轮大调整画上句号。
因此，不用期待年底出台救市大招。
甚至未来五年，房地产的角色也有所变化。
十五五规划，这份关系着国运的纲领性文件中，关于房地产全文只提到十个字：
推动房地产高质量发展。
言外之意是，高层已战略性放弃“旧”的房地产。
未来着眼于是“高质量”，而不再是“高数量”。
究竟是“房地产好，经济才能好？还是经济好，房地产才能好？”
这个此前激烈辩论的问题，现在有明确答案了。
经济好，房地产才能好！
| 年底楼市压力加重
房地产的地位、角色变了，曾经的规则、逻辑都要随之调整。
现在，房价短期看预期，长期看经济。
针对房地产的政策、金融、人口，都没有增量了，只剩预期成为“关键开关”。
很明显，年底观望情绪依然严重。
单盘效应，难掩大盘底色。
❶ 政策无预期，楼市没有兴奋点
救市大招儿不必指望，就算LPR下调，房贷利率也不一定下调。
若银行的利率下限3.1%不突破，基点或反涨，对买房成本是负影响。
❷ 土地“超额供应”
自助餐式（源源不断的供应）的土地出让，让“等等党”队伍更壮大。
反而劝退年底打算入手的买房人，毕竟“等明年”也毫无损失。
❸ 降价冲任务
房企年终冲任务，是常规操作。
今年量缩20%，各盘都“吃不饱”，以价换量的必然的。
特别是某些业绩导向型房企，价格弹性极强，对房价又是一轮冲击。
但眼下的降价，恐怕只有一周的效应。
要想持续有成交量，就得持续降价，而且一次比一次降幅大才有可能撬动需求。
今年没有波段行情，目前来看，年底冲刺效果有限，不会出现明显翘尾。
❹ 二手房价再受波及
存量需求的市场，新房与二手房之间是“跷跷板”。
若新房开启价格战，二手房价将再次受连累。
二手房价不止跌，楼市也无从谈止跌。
楼市似乎进入了“无人驾驶”时间。
新房不踩油门、土地不踩刹车，没有明确的方向。有的盘走对路就闯过去了，有的走错了就撞墙……
果然如今年1月徐主编对2025年楼市的预测——未生&涌现。
确实，房地产行业短期陷入静淡。以后一直会这样吗？
半夏投资创始人李蓓给出了预判，从逻辑来说，具备一定的参考意义。
本轮房地产调整已持续4年多，后续有望迎来长达10年的上升周期。
其一，在需求端，她认为中国房地产长期稳定销售面积中枢在10-12亿平米，而当前仅7、8亿平米左右，显著低于长期中枢水准。因此当下是超跌，未来存在向均值回归的自然规律。
从产品进化而言，早年房子品质差，这两年新盘品质大幅度提升。未来改善需求，持续大量存在。
其二，供给侧视角看，今天房地产行业格局已发生翻天覆地巨变。90%的房企退出市场或不再拿地，行业竞争强度大幅缓和。2027、2028年房企盈利表现将有数倍的增长。
任何行业，都没有永远下行的周期。
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