“本文旨在提供一套在当前买方市场下，帮助房东认清形势、科学定价、加速成交的务实策略。”
要让买家觉得划算
现在市场变了，以前是卖家说了算，现在则是买方市场。认清这个现实，是成功卖房的第一步。
很多房东，之所以挂了一年多没卖出去，是因为他们总想卖一个自己觉得不错的价格。
这在下跌趋势里是很难的，想卖出去只能卖一个让买家觉得划算的价格。
房东普遍心态:我已经是现在小区最低价了。
客户普遍心态:我要把接下来的下跌也算进去。
众所周知，现在网上最火的房产博主，就是砍价博主，一口价博主，没买房的人看得很爽，但有房的人那是真的心如刀割。
但你不得不说，这种卖房视频，他真的有效。
因为现在的买房人，多少都带着一定的捡漏心态。
总价越高越难卖
因为置换链条断了
为什么房子总价稍微高点，就这么难卖？核心问题是置换链条断了。
想买你房子的人，他自己也得先卖掉房子才行。
而现在，很多卖掉房子的人都在观望，不敢下手。
当下市面上次新房的客户消失了，因为卖掉老破小的人，他在观望，不敢下场 。
部分高总价房源，价格正处于补跌过程中，一天一个价。
三个月前的成交价，甚至一个月前的成交价，已经不适用于当前的市场了 。
挂牌价要有吸引力
别玩“高挂慢谈”
以前“挂个高价让买家来砍”的方法，现在彻底行不通了。
这招适合在卖方市场，挂牌价高，但留给买家足够砍价空间，最后市场价拿下，也有足够的获得感，房东开心，买家开心。
但是现在房子比客户多，挂牌价高，中介直接就不愿意推你的房子。
不要说我的价格可以谈。那既然可以谈，为什么不直接挂个有吸引力的价格？卖房速度还会快一些。
卖房，时间就是金钱，市场如战场，分秒必争。
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别活在过去
盯着现在的竞品定价
千万别再想“我当年买来多少钱”、“我装修花了多少钱”，没用的。买家不认这个。
不要想着以前能卖多少钱，以前在市场狂热的时候，很多房子价格是被炒作和泡沫堆起来的。
现在炒作消失，泡沫破裂，才是真实的价值所在。
这一轮楼市回调，上海房价大盘跌了30%，但房租跌了10%-15%，因为房租代表真实购买力，房价则包含一些看涨预期和资产泡沫。
现在定价，得有“竞品思维”。去看看你同小区、同板块，总价段差不多的房子都挂多少钱。
现在这个行情，一个月前的成交价都算“历史价”了，不一定能拿来做参考。
建议卖房房东去学习下开发商定价的思维，帮助自己卖房。
开发商卖新房，定价其实也是很讲策略的，不会盲目定价，而是会做大量的市场调研，数据分析，客群分析，竞品分析，以达到新房的快速去化。
装修要折价
你花的心血，在买家眼里可能是负担。
这点可能有点扎心，但你必须接受：你花大价钱装的修，在下一个买家眼里，大概率不值钱，可能因为风格不喜欢还得砸掉。
所以，千万别老强调装修花了多少万。展示的时候可以扬长避短，把它维护好的状态展示出来，
但定价时要接受它会折价。
搞好中介关系
现在中介是帮你卖房最重要的渠道，他们的核心诉求是成交，所以会频繁pua压价，这很正常。
他不关心你的房子卖多少钱，他只关心这个价格客户买不买单，或者能不能吸引来客户。
姿态放低点，多挂几家中介，主动沟通跟进。
重视网络自媒体的力量
现在几乎所有中介都会拍视频发自媒体，还有直播看房卖房的。
因为网络时代，这是切实有效的获客渠道，不管是给客户看房，还是大数据精准推送目标群体，拍视频发网上都是简单实用的好法子。
这个时候，视频拍的好不好，就很重要了。
尽量让他们在采光最好，屋况最好的时候拍，而且要扬长避短，露台花园，小区环境，户型正气，哪里好就突出哪里。
这样才能吸引到足够多的买家。
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抓住第一个出价客户
市场下行的时候，第一个出价的客户，往往是出价最高的。
所以，当第一个认真的出价客户出现时，一定要珍惜。
卖房不是赌气，别为了一口气，硬扛着一个价格，最后错过了卖房置换的最佳时机。
我们在一线经历过太多的案例，差5万10万房东不愿意卖，后面市场下行，跌了几十上百万。
西瓜丢了，芝麻也没捡到。
定金网签要快
避免夜长梦多
一旦谈妥价格，敲定合同，流程上一定要快。
定金尽量多收一点，更重要的是，收了定金要立刻网签，把交易锁定。
现在市场变化快，客户反悔的风险不小。
只有网签了，才算真正落袋为安，避免煮熟的鸭子飞了。
下行市场，客户容易违约。我们最近遇到不少买家定金都不要，坚持违约的案例。
就跟房价上涨的时候，房东容易违约一样。
时间是你的敌人
加速行动
如果你确实有置换改善的需求，那么现在最需要的就是速度。
时间是你最大的敌人，每多挂一天，市场上就可能多出几套和你竞争的房子。
置换，本质上是将劣质资产换成优质资产。
在下跌周期里，两类资产并不同步，所以先卖掉手里的，拿到现金，才能抓住下一步的机会。
大多时候，卖出是最重要的，价格差个一点也没关系。
对于置换客户来讲，房款到手，就是你掌握主动权了。
注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。
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