上海火车站周边即不夜城板块，近些年发展变化很大，地位上升也明显，被划入了CAZ。
这里新建了很多办公楼，静安导入了很多企业资源，成了静安一张亮丽的名片。
但是在楼市上，不夜城却没什么存在感和声音，市场站位很低，房价长期沦为内环洼地，这是为什么？
未来不夜城的楼市站位会提高吗？洼地的身份会改变吗？
很久以前上海火车站周边脏乱差，人流密集、秩序混乱、城市界面破败不堪。
后来经过闸北、静安两区不断地治理，特别是静安投入大量资源进行系统性改造。
使得这个区域的城市界面发生了翻天覆地的变化，不夜城完成了从“火车站周边”到CAZ的蜕变。
不夜城板块范围是：东至南北高架，北至内环高架，西南以苏州河为界：
上海火车站周边即不夜城板块示意图
这里的交通非常发达，除了上海火车站这一城市级交通枢纽外；
还汇聚了1、3、4、12、13号线多条地铁，上海长途汽车客运站也在旁边，去哪都方便。
北横通道也经过了火车站，是近几年新建开通的东西快速通道，进一步加强了不夜城的枢纽功能。
以前上海火车站地面的交通很拥堵，通过对天目立交的改造，让北横通道与南北高架连接，同时建设南北高架中兴路下匝道让车流直通北部，变好很多。
从恒丰路经北横通道进入南北高架的指示
不夜城被铁路分为南北两个片区，两侧城市界面差异巨大。
我们先来看看南广场：
从上海火车站出来，映入眼帘的是早期建设的办公楼、酒店和商场，城市界面算一般。
上海名品商厦、环龙商厦、上海邮电大厦等面貌已尽显沧桑，太平洋百货不夜城店也在2020年宣布停业：
不夜城近十年发生的变化主要在天目西路高架以南。
嘉里中心、达邦协作广场、静安国际中心等是后来新建的商办项目。
跨过这条高架，办公楼比住宅多，CBD气息明显浓了起来：
其中静安国际中心是不夜城南广场新近落成的商、住、办综合体，有力提升了城市界面：
静安国际中心总开发体量是60万方，其中商办体量是23.1万方，定位为中高档商业格局，是不夜城的商务新地标。
静安国际中心在持续招商中，已经引入了一批国际知名品牌和企业入驻，特别是在首店经济和奢侈品领域表现突出。
如有ABG集团亚太总部、IWC (瑞士钟表品牌)、时尚零售Maje (法国轻奢品牌)、餐饮BLUE BOTTLE中国大陆首店等。
不夜城南部片区还有苏州河景观带，在一江一河规划下，这里的环境也比之前变得美了：
不夜城北部片区处在火车站的背面，住宅非常集中，办公楼和酒店不多，在以前是破破烂烂的。
北片区一直没有好的商业，主要是社区型商场五月花生活广场和一些沿街店铺，能级拉胯：
随着近几年静安的旧改和城市更新，北片区新建了金融街中心商办项目，对城市界面、商业、商务的提升也很大。
在之前金融街中心的办公楼都是空的，现在过去看导入了很多企业，亮灯率非常高：
这里入驻的有兴业银行静安办公总部、中国移动长三角地区总部、阿维塔科技、WeEn瑞能半导体、上海西科贸易、上海铭森律师事务所等众多企业。
金融街购物中心是2023年开业的，一改北部片区往日商业设施陈旧落后的一面：
在闸北时代，不夜城的办公市场长期受到南京西路的虹吸，能级没能提上来。
静安接手后，慷慨地导入了大量的企业资源，把不夜城在全市的商务地位提高了很多。
静安国际中心、金融街中心的到来，给不夜城带来了23.1+7.1=30.2万方的商办。
关于近几年不夜城新导入的企业数量和新增的就业岗位，静安没有单独统计的数据，而是与苏河湾放到了一起。
数据显示，2023-2024年不夜城+苏河湾累计集聚企业11720家，新增市场主体1160家。
区域新商办带来了大量的就业岗位，提升了不夜城的商业和产业活力，商务能级进一步拔高。
统计显示，2020年10月不夜城写字楼出租均价是4.38元/㎡·天，而现在提高到了5.5-6.2元。
去年静安区财政收入302亿元，位列上海中心城区第一，其中少不了不夜城商务区的贡献。
如今不夜城在全市的商办地位已经属于二梯队了，处在南京西路、外滩和陆家嘴之下：
伴随着CAZ、一江一河的规划，不夜城的地位上升更明显了，成了静安区发展中一张靓丽的名片。
但是在楼市上，不夜城却是一个洼地，在内环CAZ中跟同房龄的次新房比较，它是最洼的，这是为什么？
而且不夜城的楼市基本没啥声音，缺乏一个清晰的站位，豪宅客群看不上，中产客户、老破小刚需都不买单，交易不活跃，不夜城为什么会这样？
从浦西内环板块的均价来看，不夜城以7.4万元/m²垫了底，还没有中远两湾城、长寿路、武宁、中山公园高：
具体到小区，不夜城的一线河景豪宅如静安天御最新的成交是去年底：13.3万元/m²，属于CAZ内的价格洼地了，价格体系跟中环的大宁金茂府差不多；
普通的次新房卓悦居成交10万元/m²左右，金融街融府11万元/m²，苏河融景12万元/m²。
参照黄浦2016年的华府天地睿园成交13-14万元/m²，不夜城比CAZ的次新价低很多。
不夜城的房价这么洼，我想有这几大原因：
不夜城非成片开发，也不是整体规划，不同时间节点开发了不同的产品，导致这里什么产品都有。
既有90年代的老破小，也有2000初代商品房，也有房龄在10年内的次新房，还有新近开发的豪宅。
这样导致不夜城的楼市开发不成体系，各种产品都在同一个板块，比较混杂。
再加上产品本身存在的一些户型设计、XQ配套、历史文化底蕴和地段欠缺、只有河景没有稀缺的江景资源等问题，导致每样产品在市场上的站位都不高。
首先我们来看看不夜城的豪宅市场，没有站位，非常尴尬。
不夜城北部片区没有豪宅，堪称豪宅的小区在南广场，只有两个：静安天御、凯德星贸邸：
静安天御、凯德星贸邸
其中静安天御三房挂牌总价在2100多万；凯德星贸邸作为板块内最贵的小区，挂牌价高达20万元/㎡，一套232㎡的四房挂牌4600多万。
不夜城的豪宅数量少、小区也小，不成规模，在上海的豪宅圈没有地位和声音。
不夜城既无江景，也没有丰富的历史文化积淀，不是传统意义上的好地段，对发展豪宅有局限性。
火车站附近从来不是富人聚集之地，这里历史上被视为“下只角”，历史的烙印无法去除。
上海买豪宅的客群首先不会想到这，豪宅并不是不夜城的标签。
放眼上海，2000多万预算的豪宅买家，在市区有太多选择，不夜城的向心力不足。
上海的豪宅主流产品集中在徐汇滨江、前滩、陆家嘴这些拥有一线江景资源的区域，或者是具有历史文脉与深厚底蕴的新天地。
既然不夜城成为不了豪宅板块，做一个中产板块会怎么样呢？
很可惜，不夜城作为中产板块也有很大的缺陷。
在北上海，中产置业首先依旧不会想到不夜城，客群对这里不太感冒，它的次新产品市场站位也不高。
因为次新户型设计大多有缺陷，同时缺乏中产家庭看重的书包资源，满足不了中产的需求，一旦预算高或要求高的客群就跳走了，没有一条完整的中产置换链条，所以在楼市上又失去了声音。
不夜城南北两侧都有新房和次新房，我们先来看不夜城南广场的苏河融景、卓悦居、东方莱茵小区。
苏河融景上次开盘是2015年，时隔10年将迎来二次“开盘”。
不过属于租转售，以前是租赁住房。
由于设计得早，苏河融景户型和品质都有一定缺陷，11.8万元/m²的新房定价市场不一定认可。
比如其94㎡的两房户型不通透，设计得跟动迁房一样；
135㎡的三房只有两开间朝南，两个卧室都朝北；164㎡的四房同样是朝向有问题：
卓悦居分为三个地块开发，每个地块都很小，缺乏社区感，公共绿化也不足。
更重要的是板塔楼结合、两梯五户设计，几乎没有南北通透的户型，居住体验不佳。
东方莱茵是河景房，位置好，但老一代的产品户型设计也有问题，不再符合当下主流需求。
比如134m²做两房、166m²才做三房，购买性价比不高，这样的中产产品受众面极窄，没啥流通性。
卓悦居、东方莱茵
再看不夜城北部片区的五月花都荟豪、中海万锦城、金融街融府、越秀静安天玥。
五月花都荟豪庭密度很高，建的层数也高（38层），塔楼3梯8户的设计，人车不分流。
中海万锦城受高架、铁路割裂影响较大，实际居住体验也不好。外产面多次脱落，中海开发的懂的都懂。
金融街融府也是有铁路和高架割裂，步行走到地铁口较远，高铁虽在家门口也不是天天坐。
不夜城北部片区以老破小居多，次新房很少，更新出来的越秀静安天玥新房周边都是老破小。
对比金融街融府二手房11万元/m²的成交价，当初开盘12.1万元/m²买入的未来可能要破发了。
更重要的是，不夜城缺乏中产看重的XQ，对上述所有小区又构成了一个减分项。
闸北的XQ资源集中在大宁，不夜城对中产置业的吸引力不如大宁。
不夜城的老破小产品在市场上也没有站位，跟内环线上其它板块的老破小相比品质不高、不宜居、无XQ，优势不占，也失去了声音。
不夜城的老破小主要集中在北部片区，有的品相已经很难堪了。
从这里也能窥探出闸北的历史风貌是怎样的：
普铁新村老破小
与虹口鲁迅公园相比，不夜城老破小没有公园养老优势；
与虹口曲阳、杨浦鞍山相比，不夜城老破小缺乏XQ资源。
而且不夜城的老破小价格还比这些板块稍高，刚需同样的预算只能买到更小的面积。
所以从豪宅到中产次新，再到刚需老破小，不夜城板块每样产品在市场上都没有清晰的站位。
既然不夜城的楼市站位这么低，在区域产业持续带来增量、购买力变强的情况下，未来站位会提高吗？洼地的身份是否会改变呢？
不可否认，相较数年前，不夜城的新商办带来了一定的资源增量，地位有所上升。
但是不夜城的商务发展也遇到了瓶颈，商办市场竞争不断加剧，分流效应越来越明显。
苏河湾、北外滩、东外滩、真如等都开发了大量的办公楼，都没有填满，会分流不夜城的商务资源。
以静安国际中心为例，只来了一部分企业，还有很多空间在招商，人气不是很足。
在静安的办公市场上，不夜城始终是一个二级地段，不会超过南京西路，很难寻求突破。
即使不夜城的商务功能和产生的购买力再强，因为楼市产品本身的缺陷很难承接住这些购买力，客群不一定非得买在这，板块置业向心力不足的问题会持续存在。
不夜城的次新房户型设计大多满足不了中产的需求，而且区域XQ短板长期存在。
即使给板块加个XQ也需要很多年的时间来验证，这些历史上遗留的问题不是一时半会就能改变的。
想要XQ和更优美居住环境的，不夜城的购买力可能会外溢到大宁、新江湾城等区域，或是选择市区更好的地段和产品。
不夜城板块置业向心力明显不足。
所以单方面靠产业增量，不夜城的楼市站位无法提高，洼地的身份也很难改变。
此外，北上海更高品质、户型设计更好的新房在持续开发出来，未来也会分流到不夜城的市场，削弱其站位。
中兴路、北外滩、杨浦滨江开了很多新房，现在新房的品质越来越卷，会分流到不夜城。
不夜城的很多二手次新房户型设计实在是太古董了，未来会越来越落后于市场。
现在市场面上都流行三阳台设计了，得房率更高、采光更佳、户型也更符合市场主流需求。
不夜城这个板块未来很难在楼市中领涨，只能靠周边板块来抬轿子，洼地效应会持续显现。
统计不夜城几个次新小区的涨跌幅发现，2020-2022年涨幅并不领先，属于涨得少、跌得也少的类型：
卓悦居涨了38%，跌了25%；金融街融府涨了39%，跌了23%；
中海万锦城三期涨了40%，跌了28%；五月花都荟豪庭涨了32%，跌了21%。
这也正是因为板块各方面的问题，不是市场置业主流需求产品，无法在市场中领涨。
现在不夜城周边板块都在搞城市更新，开发出的新房都在涨价，让不夜城的洼地现象越来越明显。
比如大宁新开的中建玖上琅宸售价14.68万元/m²、静安年华13万元/m²；
中兴路的万科中兴傲舍13.58万元/m²，都超过了不夜城大部分次新成交价。
苏河湾的华侨城苏河湾、中粮天悦壹号二手房价一直比不夜城高。
未来随着老静安斯文里石库门风貌区的更新，会建150米的住宅+商业项目，未来新房会提价，等于给不夜城抬轿子。
斯文里更新区域效果图
如果周边的房价都上涨，那么不夜城也会跟着涨，等于说是跟风的类型。
那么不夜城适合哪些人买呢？
可能是能够忍受产品的缺陷，不在意铁路和高架带来的割裂，也不考虑XQ、注重性价比的一类客群。
但不夜城终究不是市场置业的主流板块，未来可能在市场上会继续失声。
热门跟贴